Finance et immobilier sont-ils les meilleurs amis du monde ou, au contraire, les meilleurs ennemis ? Combien de crises immobilières se sont transformées en crise économique, financière ou bancaire ? L’explosion de la bulle immobilière et boursière au Japon au début des années 90 a ainsi plongé le pays dans des années de déflation. Les mots « finance » et « immobilier » cohabitent dans de tristes dossiers : Savings and loan’s aux États-Unis à la fin des années 80, subprimes en 2008, Caisse d’épargne espagnoles en 2009... Conséquence : une attention toute particulière portée par les superviseurs.
Dire que l’immobilier va mal revient à enfoncer une porte ouverte. À toutes les étapes de la chaîne, l’immobilier a pour caractéristique d’être un gros consommateur de financements. Donc, un bon client pour les prêteurs... Autant dire que cet écosystème est particulièrement sensible à l’évolution des taux d’intérêt. À partir de 2014, il a été biberonné au « taux zéro » ; la remontée des taux longs, passés de 0 % fin 2021 à 3,5 % en octobre 2023, l’a mis dans la difficulté.
Dans ce dossier, nous avons donc voulu faire le diagnostic de la situation actuelle. En nous intéressant à la fois à des sujets économiques, réglementaires, ou marketing ! Assumons – revendiquons ! – l’usage de mots génériques. Quoi de commun, en termes de durée et de risque, entre le financement d’un promoteur, d’un marchand de bien, voire d’un ménage désireux de se loger ou de faire un investissement locatif ? L’un va être sur du court terme, l’autre sur du long. L’un aura des garanties sur le bien, l’autre une évaluation de ses revenus avant l’octroi d’un prêt. Aujourd’hui l’un se tournera vers son banquier ; l’autre, en revanche, ira chercher dans un panel plus ouvert de financiers, avec le recours à des fonds d’investissement ou du crowdfunding...
Le crédit habitat, marché de mutualiste
On le voit, le périmètre est large. Il n’y a donc pas à faire un, mais plusieurs diagnostics. D’abord sur le crédit à l’habitat, un marché dominé par les mutualistes. Selon la dernière étude sur le financement de l’habitat de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), la part de marché du Groupe Crédit Agricole s’établissait, en 2023, à 33,7 % contre 26,9 % pour le Groupe BPCE et 19,3 % pour la Confédération nationale du Crédit Mutuel. Derrière, la Société Générale (8,5 %) domine BNP Paribas (7,9 %) et La Banque Postale (1,8 %). La purge de la production, due notamment à l’atonie du marché mais également au mode de fonctionnement du taux d’usure, semble derrière nous. En ce début d’année, époque où les objectifs annuels sont dans toutes les têtes, le marché fait preuve de dynamisme. Ludovic Huzieux (Artémis courtage) décrypte le marketing des nouvelles offres, avec plus d’intérêt pour les primo-accédants que pour les investisseurs. Smaïl Rename (Julhiet Sterwen) est sorti quant à lui du court terme pour réfléchir aux systèmes informatiques des banques et à la façon de les faire gagner en efficacité. Car la caractéristique d’un produit d’appel n’est pas d’avoir des marges élevées. Enfin, charge a été confiée à Olivier Lendrevie (Prexange) de mettre les pieds dans le plat d’un point de vue réglementaire. Lors de l’annonce des résultats des banques françaises, il a beaucoup été question de notre fameux modèle de crédit immobilier à taux fixe et de ses conséquences économiques pour les établissements hexagonaux. Assurément, quand les taux d’intérêt montent, il n’est pas possible de répercuter cette variation sur l’ancien client dans le cadre d’un taux fixe. Mais au prix, certes, d’un pincement des marges à court terme, en laissant le risque de taux dans la banque plutôt que de le faire porter par le client, on réduit le risque de crédit. Le taux des encours douteux est nettement inférieur sur des taux fixes que sur des taux variables. Pour mémoire, la dernière grande crise du binôme « immobilier et finance » dans notre pays a eu lieu au début des années 90. Mais elle concernait surtout les marchands de biens.
L’heure du refinancement en tertiaire
Dans son interview , Nathalie Aufauvre, la secrétaire générale de l’ACPR, nous déclare au sujet du risque immobilier, « le sujet se concentre principalement au niveau de l’immobilier commercial ». Second volet de notre dossier ! Assurément là où les tensions sont les plus fortes, où les prix baissent sous l’effet de la macroéconomie. Senior Advisor de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, Denis Moscovici ne nous propose pas du rêve. Le marché ne redécollera pas avant 2026 et l’heure est à bétonner. Jouer en défense pour éviter la casse. C’est un marché de refinancement, histoire de donner du temps aux projets viables. Assurément, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne viendront pas revivifier le marché. Parmi les financeurs autres que banques, elles ne sont pas les seules à souffrir dans l’environnement actuel. Le crowdfunding immobilier peine lui aussi beaucoup. Pour les équipes du cabinet Pledge, l’heure est donc venue de revoir les modèles d’affaires !
