Crise et concurrence :
quel avenir pour le crowdfunding ?

Le crowdfunding immobilier a connu un essor spectaculaire en France, s’imposant comme une alternative attractive aux financements bancaires traditionnels ainsi qu’aux investissements classiques. Symbole de dynamisme et de démocratisation d’un secteur, ce modèle a su gagner en popularité au cours de la dernière décennie du long cycle favorable du marché immobilier. Son essor a été stimulé par plusieurs facteurs, notamment des taux d’intérêt historiquement bas, facilitant le financement des projets et l’inflation des actifs ainsi qu’une demande de logements, de locaux commerciaux ou de bureaux soutenue par la croissance économique. Dans ce contexte, les rendements proposés par les plateformes de crowdfunding, sous forme d’intérêts sur prêt obligataire le plus souvent, ont été longtemps perçus comme plus avantageux que d’autres formes d’investissement.

Cependant, depuis 2023, un renversement de tendance est en cours. L’enthousiasme d’antan autour du crowdfunding s’atténue sous l’effet d’une crise économique et immobilière qui s’enlise. Les signaux d’alerte se multiplient pour ce mode de financement qui fêtait en fin d’année dernière ses dix ans d’existence : baisse du nombre de transactions, hausse des taux d’intérêt, ralentissement de la durée de réalisation et de commercialisation des nouveaux projets. Ces signaux ont affecté l’ensemble des secteurs du crowdfunding, avec une baisse de la collecte en 2024 de 17,1 % par rapport à 2023.

C’est tout particulièrement le cas sur le segment de la promotion immobilière, pour laquelle l’augmentation des retards de remboursement et même des procédures collectives commencent à entamer la confiance des investisseurs. En 2024, environ 15 % à 20 % des projets accusaient un retard de plus de six mois, impactant ainsi 6 % des opérations réalisées cette année-là. Bien que la perte définitive d’un investissement prenne plusieurs années à se matérialiser, l’explosion de taux de retard en 2023 et 2024 révèle des tensions structurelles du secteur. Autrefois limitées à 2 %, les pertes définitives ont doublé, atteignant 4 % à 6 % l’an dernier. Longtemps moteur de la croissance, le secteur fait désormais face à une crise de confiance et de liquidité, obligeant les acteurs à réagir.

À cela s’ajoutent les contraintes réglementaires. Depuis peu, il y a l’entrée en vigueur du règlement DORA, sur la résilience numérique, qui alourdit la charge financière des plateformes. Mais depuis le 10 novembre 2023, les plateformes doivent aussi se conformer au règlement 2020/1503 et obtenir l’agrément de Prestataire de services de financement participatif (PSFP), renforçant les exigences pesant sur les intermédiaires. Si cette réglementation est venue étendre et clarifier sur le plan européen un statut déjà reconnu en France, force est de constater que certaines contraintes impactent directement la rentabilité des investissements et des plateformes : coût associé au maintien de l’agrément, diminution du plafond des montants pouvant être levés limitant la taille des projets.

Conséquence : alors que la France compte 59 plateformes enregistrées en tant que PSFP, la plupart n’ont donc pas profité des opportunités d’expansion sur l’ensemble du marché de l’Union européenne. Ainsi, seules 15 d’entre elles ont demandé le passeport européen. En sens inverse, 37 plateformes européennes ont sollicité ce passeport pour opérer en France, élargissant le nombre d’acteurs présents sur le marché national ! Il semblerait néanmoins que la majorité des passeports délivrés restent inactifs.

Pour répondre à ces défis, les plateformes de crowdfunding immobilières n’ont d’autre choix que de consolider des stratégies « payantes » et/ou de s’adapter. Cela est d’autant plus vrai que ce secteur fait aujourd’hui face à une concurrence croissante de nouveaux modes de financement alternatif qui, à l’instar du crowdfunding immobilier, reposent sur les mêmes principes : l’appel au public et une promesse de « démocratisation » de l’épargne.

À titre d’exemple, certaines de ces plateformes ont recours au régime de l’offre au public de titres financiers (OPTF), tandis que d’autres poursuivent l’expansion en France du financement en partage de revenus (Revenue-Based Financing ou « RBF »). Plus récentes encore, les offres de tokenisation immobilière et d’« immobilier fractionné » sont de nouvelles variantes du financement de l’acquisition de la propriété d’un bien immobilier avec division de la quote-part investie et/ou ajustement du rendement versé à la situation du bien (loyers perçus/plus-value, etc.). L’adossement des investissements sur un registre distribué (DEEP) y est souvent présenté comme une garantie supplémentaire de transparence et de sécurité.

En cette période de crise, le crowdfunding immobilier est à un tournant décisif : l’année 2025 pourrait être déterminante pour la survie de nombreux acteurs. Nul doute que certaines plateformes vont rechercher un modèle d’affaires leur permettant de s’adapter à cette nouvelle donne, la technologie pouvant jouer, dans ce cadre, un rôle décisif. De nombreux acteurs plaident désormais pour une évolution du modèle économique traditionnel du crowdfunding immobilier, qui reposait jusqu’à présent sur une commission prélevée dès la collecte des fonds, sans lien avec le succès final de l’opération. Une amélioration de la qualité des garanties proposées est également une piste importante pour regagner la confiance des investisseurs.

La réduction des coûts d’exploitation est également une piste prometteuse, notamment grâce à l’intelligence artificielle (IA), qui automatise déjà certaines tâches comme l’analyse des fraudes, la personnalisation des recommandations, etc. À l’avenir, les plateformes de crowdfunding immobilier seront-elles entièrement pilotées par l’IA ? Plus largement, l’ensemble de la gestion d’actifs pourrait être transformé par ces avancées, avec des algorithmes capables d’optimiser la sélection des investissements, de réduire les coûts opérationnels et d’améliorer la gestion des portefeuilles, offrant ainsi la promesse d’une plus grande efficacité et de décisions financières plus précises et réactives. Une telle transparence et cette perspective d’optimisation pourraient également renforcer la confiance des investisseurs, séduits par une gestion fondée sur des données objectives et des analyses en temps réel.