Depuis six ans, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) réalise une étude du marché français du financement de l’immobilier des professionnels. L’occasion de combler une lacune, car si les marchés anglais et allemands étaient couverts par des études spécifiques, le marché hexagonal, lui, ne disposait d’aucune information de cette nature. Chaque année, à l’occasion de sa désormais traditionnelle « matinée financement », l’IEIF présente ainsi un panorama et sa vision de l’activité. Tout comme il livre des éclairages pointus sur le marché français du financement de l’immobilier des professionnels.
Le périmètre couvert : le financement des investisseurs immobiliers et des entreprises du secteur (foncières, fonds d’investissements, fonds grand public, etc.), mais aussi celui des promoteurs immobiliers sur le territoire. Après un pic d’activité en 2019, plusieurs crises successives ont frappé le marché de l’immobilier, comme les autres secteurs de l’économie. D’abord la Covid-19, la crise de l’inflation puis les crises géopolitique et politique française, testant la résilience des prêteurs. La très forte hausse des taux d’intérêt depuis l’année 2022 a évidemment provoqué un coup de frein sans précédent sur l’activité d’investissement et, par ricochet, des financements. Les coûts de financement des opérations nouvelles ont ainsi plus que doublé en très peu de temps. Les financements en place ont, eux aussi, été stressés.
Un marché évalué à 200 milliards
Désormais, grâce à l’historique de l’étude et la qualité de ses relations avec les prêteurs (voir méthodologie), l’IEIF quantifie le montant des encours de financement des professionnels de l’immobilier à plus de 200 milliards d’euros. C’est dire l’importance de ce marché ! Notre 6e édition de l’étude IEIF a permis d’analyser un stock d’encours de 111,5 milliards d’euros et une production annuelle de 28,7 milliards d’euros pour l’année 2023 (voir graphique). Pas d’information encore sur 2024, la collecte des données étant en cours.
Des évolutions proprement liées à l’immobilier se sont également fait jour. C’est le cas dans l’investissement, avec une désaffection pour la classe d’actifs de l’immobilier de bureaux en périphérie au profit d’un intérêt pour les bureaux de centre-ville et les classes d’actifs d’immobiliers logistique et résidentiel au sens large (hospitality). Pour la promotion immobilière, la crise du logement va de pair avec la crise de la production, avec des autorisations de construire en baisse et des coûts de production en hausse, entraînant le secteur dans une crise assez profonde. Dans ces conditions, les volumes du financement de l’immobilier des professionnels ont été en baisse consécutivement en 2022 et en 2023 d’environ 13 % par an à périmètre constant selon les chiffres de notre étude. Dans le même temps, les volumes d’investissement ont réduit drastiquement de 35 à 17 milliards d’euros sur ces exercices.
Du financement au refinancement
Cette résistance du marché du financement interpelle. En réalité, les volumes sont soutenus par une très forte activité de refinancement : elle occupe les équipes pour 50 à 80 % de leur activité, la gestion des encours étant pour les prêteurs absolument prioritaires. De manière structurelle, un certain nombre de financements viennent à maturité : ils ont mis en place dans les années de forte production pour des durées de cinq à sept ans. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt a eu un double effet : le renchérissement des coûts de financement dégrade le ratio de covenant d’ICR (Interest Cover Ratio) et la baisse des valeurs d’actifs dégrade le ratio de covenant de LTV (Loan To Value). Ceci entraîne mécaniquement un besoin de restructuration de nombreux crédits accordés à des investisseurs.
Pour les opérations présentant de bonnes caractéristiques, on assiste à la mise en place d’un « cocktail » de solutions (amend&extend) telles que : l’injection de fonds propres pour corriger les effets d’éventuelles baisses de valeurs ou pallier une insuffisance de cash-flows issus des actifs ; l’octroi de nouvelles facilités de crédit pour deux-trois ans, en vue de mener à bien des business-plan de repositionnement/mise aux normes/transformation, location, sortie ou encore le renforcement de la structure des financements et des garanties mises en place, moyennant une augmentation de la marge des financements. Évidemment, ce traitement est réservé aux clients avec qui une relation historique de confiance a été construite dans la durée.
Pas d’éclaircie avant 2026
Spécifiquement, en promotion immobilière, la hausse des taux d’intérêt a entrainé une baisse très forte des rythmes de commercialisation des programmes et une baisse des marges des promoteurs. Cette fois, les prêteurs donnent aussi du temps en allongeant les durées des tirages sur les opérations si elles ont fait l’objet d’une revue en profondeur sur tous les volets et d’une précommercialisation satisfaisante, le plus souvent avec une promesse ferme de vente avec un grand opérateur du logement social ou intermédiaire.
Pour l’IEIF, ces caractéristiques du marché sont là pour quelques temps. Si la reprise du marché du financement doit avoir lieu, ce sera au mieux en 2026. A priori, faute de rotation suffisante, le montant des encours devrait rester à un niveau élevé pendant les deux à trois prochaines années et les marges de financement augmenter.
Vers une nouvelle étape de la désintermédiation financière ?
En théorie, une telle succession de crises, dans un contexte de resserrement des contraintes portant sur le secteur bancaire via les accords de Bâle, devrait être favorable à la progression des financements non bancaires dans l’activité. Or, depuis le début de la crise de l’inflation, l’IEIF observe plutôt la baisse de la part de marché des fonds de dettes et des assureurs dans la production annuelle des financements et les encours. Ainsi, l’IEIF estimait à 10-15 % la part des fonds de dettes dans cette activité en France avant 2022, mais cette part est passée sous les 10 % en 2023 (voir graphique).
Cela s’explique essentiellement par les sorties d’encours liés aux refinancements et l’attentisme des investisseurs de long terme et des assureurs en Europe qui ont limité leurs investissements dans ces fonds ces dernières années. À court terme, ce recul devrait se poursuivre, même si de grands acteurs internationaux, essentiellement anglo-saxons et issus du private-equity, ont quant à eux levé des fonds très importants à déployer lorsque les retours sur investissement seront à des niveaux convenables selon leurs critères d’intervention.
Quid des fonds internationaux ?
En conclusion, les trois années à venir détermineront les capacités de la place à aborder le nouveau cycle de marché qui se présentera après celui en cours du refinancement. En effet, c’est par la rotation des encours que les prêteurs retrouveront des capacités nouvelles à prêter sur de nouvelles opérations et sur les nouvelles tendances de marché.
Selon l’IEIF, il conviendra d’y voir plus clair sur les trois dynamiques suivantes. Un, l’avenir des bureaux en périphérie et la capacité à transformer certains actifs et à construire la ville sur la ville. Deux, la capacité des fonds de dettes à créer des nouveaux produits et à lever des nouveaux fonds pour reprendre des parts de marché là où les banques seront moins présentes. Trois, l’intervention des grands fonds internationaux lorsque les marchés reprendront et que les grands prêteurs chercheront une liquidité pour leurs encours afin de retrouver de la place. C’est probablement l’une des bonnes nouvelles dans un océan de moins bonnes : le financement est disponible même si plus rare et plus cher.
