Le secteur du crédit immobilier a été fortement chahuté ces dernières années. En 2023, la production de nouveaux prêts à l’habitat hors renégociations a chuté de 40 % par rapport à l’année précédente. Selon la Banque de France, elle affichait un nouveau recul en 2024 de près de 15 % à 110,1 milliards d’euros. Son niveau le plus bas depuis 2014 ! Comment expliquer cet effondrement ?
– les taux de crédit immobilier ont fortement augmenté en un laps de temps limité, passant de 1 % en moyenne en 2021 à 4,20 % début 2024 ;
– les établissements bancaires, frileux, ont prêté au compte-gouttes. Nombre d’acquéreurs, primo-accédants en tête, ont ainsi dû reporter leur projet immobilier ou réviser leurs prétentions à la baisse.
Mais 2024 est l’année du retournement. Si le premier semestre a été marqué par une forte baisse de la production de crédit et un marché grippé, le second semestre a, en revanche, acté un retour au dynamisme. Dès le mois de septembre, cette reprise s’est inscrite dans un contexte nettement plus favorable pour les emprunteurs. Avec d’une part, des prix immobiliers en légère baisse dans la plupart des villes. Selon la Fnaim, Fédération nationale de l’immobilier, le recul a été en moyenne de 2,1 % en 2024. D’autre part, les taux de crédit ont baissé de façon spectaculaire, diminuant de près de 90 points de base entre janvier et décembre.
Les acquéreurs resolvabilisés
Quel que soit leur profil, les acquéreurs ont également gagné en capacité d’emprunt. Avec un salaire mensuel de 2 500 euros, un emprunteur peut obtenir un prêt sur vingt-cinq ans de 168 400 euros en février 2025 au taux moyen de 3,30 %, contre 148 400 euros en septembre 2023 avec un taux moyen de 4,50 %. Soit un écart de 20 000 euros ! Autre illustration, avec un autre emprunteur disposant d’un salaire mensuel de 4 000 euros : il peut décrocher un crédit sur 25 ans de 269 400 euros actuellement au taux moyen, contre 237 400 euros en septembre 2023. Soit un écart non négligeable de 32 000 euros.
Autre signe positif de 2024 : dès l’été, les banques sont redevenues plus prêteuses et le temps des refus quasi systématiques est derrière nous. Les normes imposées par le Haut Conseil de Stabilité financière, c’est-à-dire un taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus assurance emprunteur incluse notamment, ne représentent plus un obstacle infranchissable pour les emprunteurs. Ces derniers ont tout intérêt à faire jouer la concurrence entre les établissements, surtout s’ils bénéficient d’un minimum d’apport (10 à 20 % du prix d’acquisition).
Le marché des investisseurs locatif en difficulté
Dans la continuité de la fin 2024, l’année 2025 débute donc sous de bons auspices. Les taux de crédit immobilier sont relativement stables. Début février, les banques prêtent en moyenne à 3,22 % sur vingt ans. Certains établissements ont annoncé de légères hausses, d’autres des baisses de faible ampleur, mais la tendance reste tout de même au vert. Fin janvier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau abaissé son taux directeur à 2,75 % (-0,25 point). Et selon la plupart des économistes, le mouvement devrait se poursuivre une partie de l’année.
Pour les emprunteurs, la période est donc favorable. Et les banques ne s’y trompent pas. Elles sont en recherche de nouveaux clients et le font savoir. En effet, le premier trimestre est une période clé pour atteindre leurs objectifs annuels. Or, avec la fin des dispositifs fiscaux avantageux, comme le Pinel, et la baisse des mises en chantier dans le neuf, le marché du financement des investisseurs locatifs est en difficulté. Ces dernières semaines, les établissements bancaires proposent donc des offres attractives pour séduire les acquéreurs. Quitte à rogner sur leur marge de crédit...
Féroce bataille commerciale en régions
Leurs services marketing innovent en proposant des prêts à taux préférentiels. C’est une première depuis plusieurs années. Plusieurs campagnes de communication ont ainsi été lancées. Par exemple, en février 2025, la Société Générale fait la promotion d’un crédit immobilier au taux de 2,99 % (hors assurance) pouvant aller jusqu’à 500 000 euros pour tous les projets d’achat, qu’il s’agisse de la résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, sur des durées de onze à vingt ans.
Mais la majorité des offres de prêt à taux préférentiels sont proposées par les banques au niveau régional ou départemental. Ces établissements se livrent une véritable bataille, notamment pour attirer les primo-accédants. Il s’agit généralement de prêts complémentaires à un prêt immobilier classique, avec un taux inférieur à celui du marché. En effet, plusieurs banques accordent à ceux qui achètent leur premier logement des prêts à des taux compris entre 0 et 2 %, sous conditions. C’est le cas, par exemple, du Crédit Agricole : la banque verte propose aux primo-accédants non éligibles au prêt à taux zéro (PTZ), sans condition d’âge, un crédit à 1,99 % sur 25 ans maximum, dans la limite de 10 % du prêt principal plafonné à 25 000 euros. En parallèle, jusqu’à la fin juin 2025, un prêt gratuit, pouvant atteindre 20 000 euros sur vingt ans, est également accessible pour les primo-accédants éligibles au PTZ et dans le cadre de la vente d’un logement en l’état futur d’achèvement.
Les primo-accédants choyés
Par ailleurs, des prêts bonifiés sont distribués mais assortis de conditions variables selon les établissements (âge de l’emprunteur, logement acheté...). À titre d’exemple, les Banques Populaires Alsace Lorraine Champagne proposent de doubler le PTZ jusqu’à 25 000 euros si l’un des deux emprunteurs est âgé de moins de 35 ans. Au sein des Banques Populaires Grand Ouest, un crédit complémentaire au taux de à 1 % entre 1 500 et 15 000 euros est distribué aux primo-accédants. Ces derniers doivent toutefois avoir moins de 35 ans s’ils ne sont pas éligibles au PTZ. Des propositions sont aussi élaborées pour les biens non énergivores (voir encadré).
Ces différentes offres promotionnelles démontrent que toutes les banques acceptent désormais de financer les projets. Cela n’a pas toujours été le cas. Les années passées, les établissements nationaux avaient en effet ralenti leur production de prêt, plus durement que les banques mutualistes. Ces dernières avaient toutefois continué à proposer des crédits immobiliers, à condition de respecter un certain nombre de conditions et normes (apport élevé, taux d’endettement inférieur à 35 % des revenus...).
Ce qui est pris n’est plus à prendre
Ces offres commerciales, susceptibles de faire économiser plusieurs milliers d’euros aux jeunes actifs, témoignent du retour d’un certain dynamisme du marché. Les banques ont tout intérêt à profiter de cette embellie. Car il y a quelques ombres au tableau, au rang desquelles figurent :
– les perspectives économiques instables, notamment la dégradation du marché du travail, susceptibles de freiner les velléités de certains emprunteurs : le marché immobilier fonctionne avant tout sur la confiance et les doutes conjoncturels ou l’instabilité politique ont des conséquences directes sur les décisions des emprunteurs ;
– le contexte budgétaire français et la forte volatilité des marchés obligataires, l’obligation assimilable du Trésor à 10 ans étant la véritable boussole des taux de crédit immobilier.
Ces éléments sont à surveiller de près, car ils pourraient ralentir la trajectoire de baisse des taux à court ou moyen terme.
