Le financement de l’immobilier peut s’effectuer par dettes, auprès de banques, de fonds d’investissement, de personnes privées via le financement participatif, mais aussi par fonds propres. L’argument vaut aussi bien pour les ventes en l’état futur d’achèvement ou des transactions immobilières.
Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sont des solutions de placement destinées aux épargnants. L’épargne collectée est pilotée par des sociétés de gestion, à charge pour elle de distribuer des revenus réguliers. Forts des capitaux levés, ces acteurs atypiques ont pris une place non négligeable sur le marché lors de la dernière décennie. Alors que leur collecte nette s’établissait à moins de 4 milliards en 2014, elle a commencé à flamber parallèlement à la baisse des taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne (BCE). Il faut dire que les souscripteurs à crédit bénéficiaient d’un effet de levier conséquent, le recul des loyers dans les distributions ayant été compensés par la distribution de plus-values. Et que les épargnants, voire les distributeurs et les assureurs, voyaient là une intéressante alternative aux fonds en euros... En 2019, la collecte nette atteint 8,1 milliards. Après deux années sous ce niveau, elle franchit un nouveau un record : 10,24 milliards en 2022 (voir graphique).
Cette année-là, selon les statistiques de Rock-N-Data, les investissements sont un peu supérieurs : 10,74 milliards. Un décalage lié aux procédures d’acquisition, mais aussi à la possibilité pour les SCPI de recourir à l’effet (40 % maximum). À cette époque, les SCPI pèsent près de 30 % du marché des transactions immobilières dans l’immobilier tertiaire avec les OPCI. Puis les taux courts sont remontés et la collecte s’est effondrée. Le marché est actuellement coupé en deux avec des acteurs, souvent gros, affrontant de grandes difficultés concrétisées par des baisses de valeurs de parts, des revenus distribués en recul également et de longues files d’attente d’investisseurs désireux de récupérer leur argent. Pas de collecte anticipée d’ici de longs mois. Sur le marché, ils seront plutôt vendeurs ! Les seuls acheteurs sont plutôt du côté de jeunes SCPI entrées sur un marché stressé. Mais pour l’heure, elles délaissent le marché hexagonal au profit de l’Europe (voir graphique). Le suivi du financement du marché hexagonal sera intéressant à suivre. Car si l’ouverture hors de nos frontières se justifiait pleinement lorsque la coupe des capitaux entrants débordait, et que le marché français paraissait trop étroit, tel n’est plus le cas. Sauf à considérer que ce choix se justifie par la possibilité de comptabiliser les crédits d’impôt liés aux conventions internationales dans le taux de distribution affiché...
