Le financement participatif est encadré depuis l’ordonnance du 30 mai 2014. Ce fut la création du statut de conseiller en investissements participatifs (CIP). Depuis, ce cadre a été remplacé par un règlement européen (n° 2020/1503) entré en application en novembre 2021. Il a instauré un statut unique de prestataire de services de financement participatif (PSFP). Depuis novembre 2023, seules les plateformes agréées en tant que PSFP peuvent exercer, avec des exigences renforcées en matière de protection des investisseurs et de transparence. Toutefois, cette réglementation encadre les plateformes sans imposer de contraintes spécifiques sur les projets financés, laissant place à des montages financiers parfois à risque asymétrique pour l’investisseur.
Ainsi encadré, le crowdfunding immobilier s’est fortement développé ces dernières années, attirant les investisseurs par des rendements affichés comme attractifs et une accessibilité présentée comme simplifiée. Mais après une période de collecte soutenue, les années 2023 et 2024 ont constitué le premier test de résistance du secteur dans un contexte immobilier chahuté, influencé doublement par la hausse de l’inflation entre 2021 et 2023 et par la hausse des taux de 2022 au premier semestre 2024.
Déclin de la promotion immobilière
dans les projets
Les Français aiment la pierre et l’immobilier apparaît comme le secteur économique privilégié des investisseurs français en matière de financement participatif, c’est-à-dire via des plateformes en ligne. Principalement financés par des obligations et des prêts, ces projets versent des intérêts en cours de vie ou à l’échéance, avec un remboursement du capital en fin de projet.
L’Autorité des marchés financiers (AMF) a récemment mené une étude sur ce secteur en collectant des données auprès des 10 plus grandes plateformes en termes de collecte1, représentant 75 % de la collecte réalisée entre 2021 et 2023. Les investissements via ces 10 plateformes ont fortement progressé, passant de 66,5 millions d’euros en 2017 à 1,289 milliard en 2022, avant de reculer à 1,026 milliard en 2023. Soit au total 4,4 milliards d’euros sur la période 2017-2023.
La nature des projets financés a évolué dans le temps. Les premières tensions immobilières apparues mi-2023 avec la remontée des taux d’intérêt et l’inflation élevée ont plus particulièrement affecté le secteur de la promotion immobilière. Celles-ci ont engendré des difficultés, pour les porteurs de projets, à finaliser les projets existants et à en proposer de nouveaux. Autrefois dominé par le financement de ces projets, ce marché s’oriente désormais majoritairement vers les projets de marchands de biens. En 2023, ces derniers représentaient 60 % du financement total, contre 33,5 % pour la promotion immobilière.
Hausse des rendements, moindre prime de risque
L’étude révèle aussi une hausse de la moyenne des rendements contractuels : elle est passée d’un tunnel entre 9,1 % et 9,6 %, entre 2017 et 2022, à 10,7 % en 2024. Mais hausse des taux oblige, la prime de risque du crowdfunding immobilier s’est contractée, passant de 10 % en 2020 à 8 % en 2024.
Pour assurer l’information initiale des investisseurs, le règlement PSFP impose la remise d’une fiche d’informations clés sur l’investissement. La transparence de l’information concerne aussi les retards de paiement. L’AMF2 a fixé des principes généraux dans une position. De son côté, l’article 20 du règlement le règlement délégué (UE) 2022/2115 de la Commission du 13 juillet 2022 prévoient des exigences sur la communication du taux de défaut par les PSFP, mais cela vise uniquement ceux qui fournissent des services de financement participatif consistant à faciliter l’octroi de prêts. En l’absence d’obligation stricte de publication des retards de paiement, certaines plateformes choisissent de divulguer des indicateurs sur une base volontaire.
Délicate mesure des retards
Notre étude s’est donc intéressée au sujet. Résultat : environ 30 % des projets immobiliers en cours connaissent des retards de paiement des intérêts et/ou du capital. L’essor de la collecte ces dernières années, combiné à l’apparition des premiers retards après environ deux ans – durée moyenne contractuelle des projets financés –, rend toutefois l’estimation des risques plus complexe. Pour mieux évaluer la tendance, l’analyse des projets financés en 2020 et 2021, dont une large part est arrivée à échéance, fournit des indications concrètes : deux ans après leur financement, 20,1 % des projets de 2020 et 36,9 % de ceux de 2021 accusaient au moins un retard de paiement.
S’il est encore trop tôt pour évaluer les pertes définitives, l’augmentation des procédures collectives constitue un premier indicateur. Elles concernent entre 8 % et 9,4 % des projets financés entre 2019 et 2021 et pourraient entraîner des pertes en capital significatives. Leur ampleur ne sera connue que dans plusieurs années, selon le taux de recouvrement.
France FinTech, qui regroupe certains PSFP, exige de ses adhérents des indicateurs plus détaillés que les exigences européennes pour garantir une meilleure transparence. Heureuse initiative avec toutefois une réserve méthodologique : les statistiques publiées par les plateformes couvrent les projets en cours, excluant ceux déjà remboursés avec retard. Ainsi, un projet ayant subi un retard mais finalement remboursé est classé comme intégralement remboursé. Ce qui limite la précision de l’évaluation du taux de retard réel...
En intégrant les projets remboursés avec retard, la proportion des projets en retard en valeur absolue – et non à un instant donné – augmente fortement, passant de 15,2 % à 60,2 % des montants nominaux des projets financés en 2019, dont 92,8 % étaient clôturés en mars 2024. Parmi l’ensemble des projets financés cette année-là, 42 % ont accusé un retard de plus de six mois et 8,8 % font l’objet d’une procédure collective.
Rendements élevés et risque de défaut faible ?
Par ailleurs, certaines plateformes mettent en avant des rendements élevés (10 % à 12 %) tout en affichant des taux de défaut ou de pertes quasi nuls. Toutefois, la présentation des taux de défaut reste floue, certains les limitant aux pertes définitives après procédure collective. De même, l’absence de standardisation dans le calcul des rendements, notamment sur la prise en compte des retards et des pertes potentielles, contribue à un manque de clarté.
Enfin, associer ces deux métriques – rendements élevés et taux de défaut/pertes définitives quasi nuls – donne l’illusion trompeuse d’un couple rendement/risque très attractif. En cause : un décalage temporel conséquent. Le rendement est estimé au moment du lancement des projets, tandis que les défauts, pertes définitives et retards ne se révèlent qu’avec le temps. Un biais qui peut induire les investisseurs en erreur sur la réalité des risques.
La fiche d’informations clés sur l’investissement doit refléter les spécificités et les risques des projets de financement participatif. Elle doit inclure un avertissement clair sur les risques et présenter, de manière standardisée, les modalités de paiement des intérêts, le remboursement du capital et les risques liés au projet et au marché sous-jacent. C’est tout particulièrement indispensable quand l’asymétrie du risque est importante. Par exemple, en cas, par exemple, d’émission d’obligations par un special purpose vehicle (SPV) faiblement capitalisé. L’AMF appelle à plus de transparence dans les pratiques des plateformes. Les rendements publiés doivent clairement distinguer performances contractuelles et réelles, en intégrant tous les retards et incidents de paiement. Une meilleure granularité des indicateurs, incluant les retards sur les projets remboursés et une évaluation plus précise des risques de liquidité et de perte en capital, offrirait aux investisseurs une vision plus complète des risques.
