Face au vent d’hostilité qui souffle sur les clauses de déchéance du terme en matière de crédit immobilier, l’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation redonne espoir aux prêteurs qui veulent s’assurer de la loyauté de leurs emprunteurs. Alors qu’en matière de crédit à la consommation, les clauses de déchéance du terme ne peuvent jouer, conformément à l’article L. 312-39 du Code de la consommation, qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, la possibilité pour le prêteur d’obtenir le remboursement immédiat de ses créances est plus largement ouverte en matière de crédit immobilier par l’article L. 313-51 dudit code à toutes les hypothèses dans lesquelles le prêteur peut être amené à demander la résolution du prêt. Dans ce contexte, les clauses de déchéance du terme en cas d’inexactitude ou de fausseté des renseignements ou déclarations des emprunteurs se sont multipliées dans les contrats de crédit immobilier, mais sont aussi rapidement tombées sous les fourches caudines de la législation sur les clauses abusives.
D’une part, la Commission des clauses abusives a rendu plusieurs avis déclarant abusives les clauses résolutoires de plein droit en cas d’inexactitude de renseignements dont le caractère substantiel pour le prêteur n’était pas clairement défini ou s’avéraient dénués de toute incidence sur l’appréciation du risque de défaillance[1].
D’autre part, la majorité des cours d’appel, dont la cour d’appel de Paris, se sont montrées hostiles aux clauses permettant au prêteur d’exiger de plein droit le remboursement anticipé en cas d’inexactitude des déclarations des emprunteurs, sans que l’emprunteur soit défaillant dans le remboursement de son crédit, dès lors qu’il revenait au seul prêteur de décider du caractère inexact de ces déclarations, du caractère essentiel des éléments sur lesquels elles portaient ou bien encore de décider si elles étaient de nature à déterminer l’accord de la banque ou à compromettre le remboursement du prêt[2]. Plus récemment, la Cour de cassation a eu l’occasion de confirmer cette jurisprudence défavorable.
Après avoir rappelé, sur le plan procédural, que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie, dès lors qu’il dispose des éléments de fait et de droit nécessaires à cet effet, la Cour de cassation a précisé, sur le plan substantiel, les éléments à prendre en considération pour apprécier le caractère abusif de la clause qui ne doit pas être « de nature à laisser croire que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’importance de l’inexactitude de cette déclaration et que l’emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme »[3]. Autrement dit, le déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties tient au fait, d’une part, que la clause litigieuse confère un pouvoir discrétionnaire au prêteur, comme dans l’affaire jugée où la clause de déchéance du terme prévue par le prêteur pouvait être invoquée « si bon lui semblait dans les quinze jours après notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ni d’aucune formalité judiciaire en cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur ou de la caution », et d’autre part, que l’emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme.
C’est au regard de ces deux critères d’appréciation du caractère abusif de la clause que la Cour de cassation valide, dans l’arrêt rendu le 28 novembre 2018, la clause de déchéance du terme qui prévoyait que la déchéance ne serait prononcée qu’en cas de déclaration inexacte des emprunteurs sur des éléments essentiels ayant déterminé l’accord de la banque ou pouvant compromettre le remboursement, sans exclure le recours au juge. Ce faisant, la Cour de cassation consacre la légitimité de ces clauses qui visent à prévenir un défaut d’exécution de leurs engagements par les emprunteurs ayant manqué à leur obligation de loyauté lors de la formation du contrat. Cependant, la validité de ces clauses est subordonnée à la double exigence d’une part, que soient précisées les conditions du prononcé de la déchéance qui ne peuvent par ailleurs porter que sur des éléments essentiels impactant l’accord ou le remboursement, et d’autre part, que leur mise en œuvre puisse faire l’objet d’un contrôle judiciaire. L’équilibre entre la protection légitime des emprunteurs contre les effets drastiques de ces clauses et la protection tout aussi légitime des prêteurs contre la déloyauté de leurs clients résultera ainsi de la qualité rédactionnelle de la clause soumise au contrôle a posteriori du juge.
Crédit immobilier – Clauses de déchéance du terme – Clauses abusives.
[1] CCA, avis n° 05-01, 24 février 2015 et avis n° 05-03 du 24 février 2015 cités par Ph. Métais et E. Valette, « Les clauses abusives dans les contrats de crédit : présentation d’un contentieux complexe », Revue Lamy droit civil, n° 164, 1er nov. 2018.
[2] CA Paris 14 avril 2016, n° 14/25646 – CA Paris Pôle 5, ch. 6, 29 sept. 2016, n° 15/0071 – CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 18 mai 2017, n° 16/24420.
[3] Cass. 1re civ., 10 octobre 2018, n° 17-20441, Bull. civ. I, n° 951, D. 2019, p. 57, note J. Lasserre Capdeville, Editions Législatives, 31 octobre 2018, obs. P. Bouteiller et 18 octobre 2018, obs. C. Thiercelin ; Dalloz Act 25 oct. 2018, obs J.-D. Pellier, LEDB 2018, N) 1117, p. 5 obs. S. Piedelièvre.
