Les prêts destinés à financer une activité professionnelle ne peuvent bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation relatives au crédit immobilier. Expressément prévue à l’article L. 313-2, 2° du Code de la consommation (qui a repris à l’identique la formule de l’art. L. 312-3 du Code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 201-6301 du 14 mars 2016), cette exclusion a été clairement précisée par le législateur qui vise « les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité (...), procurent (...) des immeubles ou fractions d’immeubles (...) en propriété ou en jouissance ». Il découle de ce texte que c’est la destination du prêt qui lui confère un caractère professionnel et justifie son exclusion des dispositions protectrices du Code de la consommation. C’est ce critère finaliste que la Cour de cassation met en exergue, dans un arrêt du 13 avril 2023, comme critère de qualification.
Dans cette affaire, une banque a consenti à un couple d’emprunteurs un prêt pour acquérir en l’état futur d’achèvement un logement destiné à la location. Après avoir prononcé la déchéance du terme, la banque a assigné les emprunteurs en paiement du solde du prêt. À cette occasion, la Cour d’appel a fait application des articles L. 312-10 et L. 312-33 du Code de la consommation (dans leur version antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016) pour déchoir la banque de son droit aux intérêts conventionnels, après avoir retenu que « l’immatriculation au RCS de l’un des coemprunteurs a été faite le 28 avril 2006, soit postérieurement à l’acceptation de l’offre de prêt le 6 février 2006 ». De ce seul motif du caractère postérieur de l’immatriculation de l’un des coemprunteurs à l’acceptation de l’offre de prêt, les juges ont déduit le caractère non professionnel du prêt litigieux. Or, pour la Cour de cassation, il appartenait aux juges du fond qu’elle censure de rechercher « si les emprunteurs, qui avaient contracté dix emprunts auprès de différents établissements de crédit afin d’acquérir des logements destinés à la location des meublés, n’avaient pas souscrit l’emprunt litigieux pour financer une activité professionnelle, peu important que l’immatriculation de l’un d’eux au RCS en qualité de loueur de meublé professionnel ait été postérieure de deux mois à l’acceptation de l’offre de prêt ».
Il apparaît ainsi que la qualification professionnelle d’un prêt dépend prioritairement de sa finalité, à savoir le financement d’une activité professionnelle dont le caractère habituel, selon les termes de l’article L. 313-2, 2° du Code de la consommation, confère au prêt destiné à son financement un caractère professionnel1. En l’espèce, les emprunteurs avaient souscrit entre 2005 et 2007 pas moins de 10 emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir autant de logements destinés à être mis en location meublée. Ces éléments laissaient à penser que les emprunteurs exerçaient donc la profession habituelle de loueur en meublé2, et que le prêt litigieux avait été souscrit pour l’exercice de cette activité immobilière, peu important par ailleurs que cette activité professionnelle soit accessoire à une autre activité3. De même, alors que la Cour d’appel tirait argument de ce que l’immatriculation de l’un des coemprunteurs avait été faite postérieurement à l’acceptation de l’offre pour dénier tout caractère professionnel au prêt litigieux, la Cour de cassation refuse d’accorder une telle valeur à cette formalité. En réalité, l’immatriculation au R.C.S. n’a en elle-même aucune incidence sur la qualification professionnelle d’un prêt. Elle peut, tout au plus, constituer un indice de nature à confirmer l’exercice effectif d’une activité professionnelle4, mais l’absence d’immatriculation ou le fait qu’elle soit intervenue postérieurement à la conclusion du prêt est indifférente à la qualification professionnelle d’un prêt. Le critère finaliste l’emporte sur tout autre critère, notamment formel. C’est suivant cette même logique que la Cour de cassation a décidé, dans un arrêt du 20 mai 20205, que la circonstance qu’un coemprunteur soit étranger à l’activité pour les besoins de laquelle un prêt a été consenti est sans effet sur la qualification professionnelle d’un crédit. En définitive, la destination du prêt prime sur la qualité de l’emprunteur. Pour être exclu du champ des dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, il faut et il suffit d’apporter la preuve que le prêt finance une activité professionnelle qui s’entend de l’exercice à titre habituel d’une profession telle que celle de loueur en meublé professionnel. n
Les prêts destinés à financer une activité professionnelle ne peuvent bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation relatives au crédit immobilier. Expressément prévue à l’article L. 313-2, 2° du Code de la consommation (qui a repris à l’identique la formule de l’art. L. 312-3 du Code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 201-6301 du 14 mars 2016), cette exclusion a été clairement précisée par le législateur qui vise « les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité (...), procurent (...) des immeubles ou fractions d’immeubles (...) en propriété ou en jouissance ». Il découle de ce texte que c’est la destination du prêt qui lui confère un caractère professionnel et justifie son exclusion des dispositions protectrices du Code de la consommation. C’est ce critère finaliste que la Cour de cassation met en exergue, dans un arrêt du 13 avril 2023, comme critère de qualification.
Dans cette affaire, une banque a consenti à un couple d’emprunteurs un prêt pour acquérir en l’état futur d’achèvement un logement destiné à la location. Après avoir prononcé la déchéance du terme, la banque a assigné les emprunteurs en paiement du solde du prêt. À cette occasion, la Cour d’appel a fait application des articles L. 312-10 et L. 312-33 du Code de la consommation (dans leur version antérieure à l’ordonnance du 14 mars 2016) pour déchoir la banque de son droit aux intérêts conventionnels, après avoir retenu que « l’immatriculation au RCS de l’un des coemprunteurs a été faite le 28 avril 2006, soit postérieurement à l’acceptation de l’offre de prêt le 6 février 2006 ». De ce seul motif du caractère postérieur de l’immatriculation de l’un des coemprunteurs à l’acceptation de l’offre de prêt, les juges ont déduit le caractère non professionnel du prêt litigieux. Or, pour la Cour de cassation, il appartenait aux juges du fond qu’elle censure de rechercher « si les emprunteurs, qui avaient contracté dix emprunts auprès de différents établissements de crédit afin d’acquérir des logements destinés à la location des meublés, n’avaient pas souscrit l’emprunt litigieux pour financer une activité professionnelle, peu important que l’immatriculation de l’un d’eux au RCS en qualité de loueur de meublé professionnel ait été postérieure de deux mois à l’acceptation de l’offre de prêt ».
Il apparaît ainsi que la qualification professionnelle d’un prêt dépend prioritairement de sa finalité, à savoir le financement d’une activité professionnelle dont le caractère habituel, selon les termes de l’article L. 313-2, 2° du Code de la consommation, confère au prêt destiné à son financement un caractère professionnel1. En l’espèce, les emprunteurs avaient souscrit entre 2005 et 2007 pas moins de 10 emprunts auprès de divers établissements de crédit pour acquérir autant de logements destinés à être mis en location meublée. Ces éléments laissaient à penser que les emprunteurs exerçaient donc la profession habituelle de loueur en meublé2, et que le prêt litigieux avait été souscrit pour l’exercice de cette activité immobilière, peu important par ailleurs que cette activité professionnelle soit accessoire à une autre activité3. De même, alors que la Cour d’appel tirait argument de ce que l’immatriculation de l’un des coemprunteurs avait été faite postérieurement à l’acceptation de l’offre pour dénier tout caractère professionnel au prêt litigieux, la Cour de cassation refuse d’accorder une telle valeur à cette formalité. En réalité, l’immatriculation au R.C.S. n’a en elle-même aucune incidence sur la qualification professionnelle d’un prêt. Elle peut, tout au plus, constituer un indice de nature à confirmer l’exercice effectif d’une activité professionnelle4, mais l’absence d’immatriculation ou le fait qu’elle soit intervenue postérieurement à la conclusion du prêt est indifférente à la qualification professionnelle d’un prêt. Le critère finaliste l’emporte sur tout autre critère, notamment formel. C’est suivant cette même logique que la Cour de cassation a décidé, dans un arrêt du 20 mai 20205, que la circonstance qu’un coemprunteur soit étranger à l’activité pour les besoins de laquelle un prêt a été consenti est sans effet sur la qualification professionnelle d’un crédit. En définitive, la destination du prêt prime sur la qualité de l’emprunteur. Pour être exclu du champ des dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, il faut et il suffit d’apporter la preuve que le prêt finance une activité professionnelle qui s’entend de l’exercice à titre habituel d’une profession telle que celle de loueur en meublé professionnel.
Crédit immobilier – Exclusion des prêts destinés à financer une activité professionnelle – Activité de loueur en meublé professionnel.
