Régi par les art. L. 315-1 et suivants C. consom., le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier à usage exclusif d’habitation, dont le capital et les intérêts, qui ne sont exigibles qu’au décès de l’emprunteur ou lors de la mutation de ce bien avant le décès, ne peuvent excéder la valeur de l’immeuble à cette date. Dans la mesure où la valeur de l’immeuble affecté à la garantie de la créance de remboursement en plafonne le montant, elle doit faire l’objet, conformément à l’art. L. 315-9, 3° C. consom., d’une estimation par un expert choisi par les parties. Constituant une mention obligatoire de l’offre préalable, l’estimation à dire d’expert du bien hypothéqué s’avère particulièrement importante comme le révèle l’arrêt en date du 19 juin 2024, dans lequel la Cour de cassation tire les conséquences d’une surévaluation du bien affecté en garantie d’un prêt viager.
Dans cette affaire, une banque a consenti à un emprunteur deux prêts viagers hypothécaires notariés, en date du 20 décembre 2007 et du 19 mai 2010, d’un montant respectivement, de 211 200 euros et de 25 700 euros. Dans l’acte de prêt de 2007, la valeur du bien hypothéqué avait été estimée à 960 000 euros, puis, dans l’acte de prêt de 2010, à 1 030 000 euros. Après le décès de l’emprunteur survenu en 2014, ses héritiers, estimant que le bien hypothéqué avait été surévalué, ont engagé une action en nullité des prêts pour vice du consentement contre la banque. Au cours de cette instance, une expertise judicaire de la valeur de l’immeuble est ordonnée, qui révèle alors que l’immeuble affecté en garantie ne valait en 2007 que 540 000 euros et 575 000 euros en 2010. Dans son arrêt, la Cour d’appel rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par la banque tirée de l’absence de publicité au registre de la publicité foncière de la demande en nullité des prêts viagers hypothécaires. Si l’argumentaire des juges du fond reçoit, de ce point de vue, l’approbation de la Cour de cassation1, leur arrêt est néanmoins censuré, d’une part pour avoir déclaré prescrites tant l’action en nullité du premier prêt viager hypothécaire intentée par les emprunteurs que l’action en recouvrement des prêts viagers hypothécaires intentée par le prêteur et d’autre part, pour avoir estimé, à l’égard du second prêt viager hypothécaire, que la surévaluation de l’immeuble ne constituait pas une erreur déterminante du consentement des emprunteurs.
Sur la question des prescriptions, il apparaît, s’agissant de l’action en nullité du prêt viager, que le point de départ du délai doit être situé « au jour où l’emprunteur a pu avoir connaissance du vice, dans toute son ampleur et ses conséquences », qui ne pouvait être, comme le soutenaient les héritiers, qu’au jour où l’erreur sur l’évaluation de l’immeuble hypothéqué avait pu être découverte, soit « lors du dépôt du rapport d’expertise ». S’agissant de l’action en recouvrement des prêts viagers hypothécaires, il résulte de l’art. L. 137-2 devenu L. 218-2 C. consom. que le point de départ du délai biennal ne peut être fixé, en matière de prêt viager hypothécaire, qu’ « à la date à laquelle le prêteur a connaissance de l’identité des héritiers de l’emprunteur ». Dans les deux cas, il appartiendra à la Cour d’appel de renvoi de vérifier au regard de ces précisions, si les actions étaient prescrites.
Sur la question du caractère déterminant de l’erreur, les juges du fond ont estimé que « la surévaluation du bien immobilier affecté par l’hypothèque ne constitue pas une erreur déterminante du consentement pour la signature d’un tel contrat et que le seul élément déterminant du consentement de l’emprunteur est d’obtenir le montant du prêt souhaité ». Désapprouvant cette analyse, la Cour de cassation déduit, de la combinaison de l’art. 1110 C. civ., dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et de l’art. L. 314-5, 3° C. consom., dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, « qu’en matière de prêt viager hypothécaire, l’évaluation à dire d’expert du bien hypothéqué, entrée dans le champ contractuel par l’effet de la loi, est nécessairement déterminante du consentement de l’emprunteur ». Articulant les règles générales du droit civil et les règles spéciales du droit de la consommation, la Cour de cassation confirme l’importance de la mention dans l’offre préalable de la valeur du bien hypothéqué estimée à dire d’expert. Concrètement, cette mention obligatoire vise à s’assurer, par le recours à un expert, de la valeur objective du bien grevé d’hypothèque, qui constitue le plafond de la dette de l’emprunteur lors de l’échéance du terme. Ainsi éclairé, l’emprunteur peut valablement consentir à l’offre de prêt viager hypothécaire, sans crainte d’un surendettement excessif. Si la valeur du bien hypothéqué est surévaluée, la mention s’avère dès lors inexacte et de nature à vicier, au sens de l’art. 1110 devenu l’art. 1132 C. civ., le consentement de l’emprunteur. Néanmoins, l’art. 1132 C. civ. commande d’apprécier le caractère déterminant de l’erreur « eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ». En affirmant que cette évaluation à dire d’expert, « entrée dans le champ contractuel de par l’effet de la loi » est « nécessairement » déterminante du consentement, la Cour de cassation semble exclure toute autre appréciation in concreto du caractère déterminant de cette erreur. L’automaticité instaurée par la Cour de cassation permet d’assurer l’effectivité des mentions obligatoires de l’art. L. 314-5, 3° C. consom. et d’éviter toute divergence d’appréciation entre les juges du fond. Protectrice de l’emprunteur, cette solution fait peser sur le prêteur les risques de la surestimation du bien hypothéqué par l’expert, qu’il a certes choisi, mais dont il n’est pas a priori le garant. Il est à craindre que les prêteurs se montrent plus réticents à l’avenir à consentir des prêts viagers hypothécaires s’ils risquent de perdre, en tout ou en partie, leur droit aux intérêts. n
