Les décisions relatives à l’extinction de l’hypothèque [1] sont rares. Aussi convient-il de signaler dans cette chronique un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 mai 2021 [2] , qui sera mentionné dans le prochain rapport annuel de la Cour de cassation (pour 2021) et doit retenir l’attention des praticiens du crédit hypothécaire.
En l’occurrence, en 1995, une banque, aux droits de laquelle vient une société de droit suisse, a consenti à des époux, par acte notarié, un prêt garanti par une hypothèque sur un immeuble leur appartenant. Le créancier hypothécaire ayant délivré aux emprunteurs un commandement de payer valant saisie immobilière, le juge de l’exécution a dit prescrite l’action en paiement et nul le commandement. Les emprunteurs ont alors assigné le créancier aux fins d’obtenir la radiation de l’inscription hypothécaire.
La Cour d’appel de Poitiers a rejeté cette demande en retenant que la prescription de l’action en paiement résultant de l’application des dispositions de l’article L. 137-2, devenu L. 218-2, du Code de la consommation (prescription biennale de l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs) n’éteignait pas le droit du créancier, auquel elle interdisait seulement d’exiger l’exécution de l’obligation, et que cette prescription n’avait pas non plus pour effet d’éteindre le titre constatant la créance.
Par l’arrêt rapporté, la troisième chambre civile accueille le pourvoi formé par les emprunteurs contre cet arrêt, par une motivation enrichie, mettant l’accent sur la portée de la prescription de l’obligation principale sur les privilèges et hypothèques. Au visa de l’article 1234 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (énonçant que les obligations s’éteignent par la prescription) et de l’article 2488, 1° et 4°, deuxième alinéa, du même code (énonçant que les privilèges et hypothèques s’éteignent par l’extinction de l’obligation principale, sous réserve de l’hypothèque rechargeable, et par la prescription), la Haute juridiction développe son raisonnement en quatre paragraphes. Elle rappelle, d’abord, dans deux paragraphes, les dispositions pertinentes du Code civil en la matière : « 5. Selon le premier de ces textes, les obligations s’éteignent par la prescription. 6. En application du second, les privilèges et hypothèques s’éteignent par l’extinction de l’obligation principale, sous réserve du cas prévu par l’article 2422 du code civil, et la prescription est acquise au débiteur, quant aux biens qui sont dans ses mains, par le temps fixé pour la prescription des actions qui donnent l’hypothèque ou le privilège ». Elle expose ensuite la finalité de ces dispositions avant d’en tirer les conséquences : « 7. En précisant que la prescription est acquise au débiteur resté détenteur de l’immeuble hypothéqué par le temps fixé pour la prescription de l’action qui naît de l’obligation principale dont l’hypothèque ou le privilège est l’accessoire, les rédacteurs du code civil ont souhaité proscrire la règle de l’ancien droit, selon laquelle l’action hypothécaire survivait à la prescription de l’action personnelle en devenant l’accessoire d’une obligation naturelle, et faire, au contraire, coïncider la prescription de la créance et l’extinction de l’hypothèque. 8. Admettre que l’hypothèque ou le privilège puisse survivre à la prescription de l’action en exécution de l’obligation principale remettrait en cause cet objectif, en permettant l’exercice de l’action hypothécaire après prescription de l’action personnelle. 9. Il en résulte que la prescription, qu’elle concerne l’obligation principale ou l’action en paiement emporte, par voie de conséquence, l’extinction de l’hypothèque ou du privilège… 11. En statuant ainsi, alors que l’acquisition de la prescription biennale de l’action du professionnel contre le consommateur entraîne, par voie de conséquence, l’extinction de l’hypothèque qui constitue l’accessoire de la créance, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Enfin, statuant au fond dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, elle juge : « 14. L’acquisition de la prescription biennale de l’action (du créancier hypothécaire) entraînant la prescription de l’hypothèque, il y a lieu d’accueillir la demande de radiation ».
Autrement dit, aux termes de cette motivation didactique, la Cour de cassation affirme que la prescription, qu’elle éteigne l’obligation du débiteur ou l’action en paiement du créancier, atteint aussi le droit réel qu’est l’hypothèque, laquelle ne peut survivre en tant qu’accessoire d’une obligation naturelle [3] . Cet alignement de la prescription de la créance et de l’extinction de l’hypothèque la garantissant est cohérent et favorable au débiteur [4] , mais redoutable pour le créancier, en particulier en présence d’une courte prescription comme celle prévue par l’article L. 218-2 du Code de la consommation.
La solution est transposable aux privilèges et sous l’empire des nouvelles dispositions gouvernant la prescription extinctive (article 2219 et suivants du Code civil). Elle appelle une grande vigilance de la part des banques et des notaires. n
- . Pour une présentation des causes d’extinction de l’hypothèque, V. notamment L. Aynès, P. Crocq et A. Aynès, Droit des sûretés, LGDJ, 14e éd., 2020, n° 404, relevant que le caractère mixte de l’hypothèque (créance contre un débiteur et droit réel portant sur un immeuble) se retrouve dans ses causes d’extinction.
- . BRDA 13/21, n° 13. L’essentiel Droit bancaire, juillet 2021, p. 5, obs. M. Mignot
- . La dette prescrite subsiste en tant qu’obligation naturelle, ce qui explique que son paiement ne puisse pas donner lieu à répétition, comme le précise l’article 2249 du Code civil (V. B. Fages, Droit des obligations, LGDJ, 10e éd., 2020). Mais cette obligation naturelle ne peut constituer le support d’une hypothèque.
- . Au-delà de la prescription de l’hypothèque, l’arrêt rapporté adhère à la conception substantialiste de la prescription selon laquelle celle-ci éteint la créance, et par voie de conséquence, le droit d’action (V. en ce sens M. Mignot, note préc., critiquant la conception processualiste de la prescription).
