En 2016 puis en 2017, la Cour de cassation a décidé que les particuliers qui souscrivent des prêts immobiliers pour financer l’achat d’immeubles destinés à une location en meublé exercent une activité professionnelle, fût-elle accessoire, qui les exclut de la catégorie des consommateurs et de la possibilité d’invoquer la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation. Dans plusieurs arrêts rendus le 23 janvier 2019, elle réaffirme sa position tout en apportant d’utiles précisions sur la notion de consommateur au sens de l’article préliminaire du Code de la consommation.
Dans toutes les espèces, les faits étaient quasiment identiques. Des emprunteurs avaient souscrit auprès d’une banque plusieurs prêts en vue d’acquérir des biens à usage de résidence locative. Confrontés à des procédures de saisie-attribution diligentées par la banque, les emprunteurs les avaient contestées, en invoquant la prescription de la créance soumise, selon eux, au délai de prescription biennale de l’art. L. 218-2 du Code de la consommation. Dans la plupart des cas, les emprunteurs faisaient valoir que les prêts immobiliers consentis faisaient expressément référence aux règles propres au crédit immobilier édictées par le Code de la consommation. Ayant vu leur demande rejetée, les emprunteurs contestaient devant la Cour de cassation que la qualité de consommateur leur ait été refusée et, par voie de conséquence, le bénéfice de la prescription biennale.
En ce qui concerne la soumission volontaire au Code de la consommation, la Cour de cassation rappelle que la « référence dans l’acte de prêt aux seules dispositions des articles L. 312-3 et suivants, dont il ne peut s’induire une soumission volontaire à toutes les dispositions du Code de la consommation, n’a pas pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt ». S’il est admis depuis longtemps que les parties peuvent soumettre volontairement leur opération aux dispositions du Code de la consommation relatives au crédit immobilier[1] qui s’appliquent alors dans leur intégralité[2], cela n’implique pas qu’elles puissent bénéficier de toutes les dispositions du Code de la consommation. Tout le régime du crédit immobilier, mais lui seul trouvera à s’appliquer. L’application volontaire des dispositions consuméristes relatives au crédit immobilier demeurera sans effet sur l’application de la prescription biennale[3] qui ne profite qu’au seul consommateur[4]. À défaut de pouvoir prétendre au délai consumériste de deux ans, rien n’empêche cependant les parties de prévoir de déroger à la prescription de droit commun, en stipulant dans leur contrat une prescription plus courte dans les conditions de l’article 2254 du Code civil qui autorise les conventions sur la prescription.
En ce qui concerne la qualité de consommateur, la Cour de cassation adopte une lecture pragmatique de l’article liminaire du Code de la consommation, qui définit le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Pour déterminer si la personne physique a agi dans le cadre d’une activité professionnelle exclusive de la qualité de consommateur, la Cour de cassation retient deux indices. Premièrement, elle souligne l’ampleur de l’opération d’investissement locatif caractérisée à la fois par le nombre important d’opérations immobilières similaires (oscillant entre 7 et 15 selon les espèces), et le montant élevé des opérations intégralement financées par les prêts (avoisinant les 2 millions d’euros dans toutes les espèces). Deuxièmement, elle relève que la plupart des emprunteurs étaient inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur de meublé professionnel. Même si l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas à elle seule suffisante pour qualifier une personne physique de professionnel[5], elle constitue un indice qui, corroboré par d’autres, permet de caractériser l’activité professionnelle de l’emprunteur. Sur la base de ce faisceau d’indices, les juges du fond avaient considéré, selon la formule consacrée, que les emprunteurs exerçaient, en tant que loueurs de meublé professionnel, une activité professionnelle « accessoire ». C’est justement ce caractère « accessoire » que les emprunteurs contestaient devant la Cour de cassation, arguant de ce que l’activité de loueur de meublé professionnel était « distincte et étrangère » à leur activité principale, selon les espèces, de médecin, d’infirmier ou de fonctionnaire. De ce point de vue, la réponse de la Cour de cassation a le mérite de la clarté, en ce qu’elle considère que les emprunteurs, nonobstant leur activité principale de médecin, d’infirmier ou de fonctionnaire, exerçaient également une activité professionnelle au titre de leur opération d’investissement immobilier. La Cour de cassation refuse de considérer que l’emploi du pronom relatif « son » dans l’article préliminaire du Code de la consommation supposerait que l’activité professionnelle entretienne un lien avec l’activité principale de l’emprunteur. L’activité professionnelle s’apprécie de manière autonome, en tenant compte des conditions et du contexte dans lesquels les personnes agissent, peu importe qu’elle soit accessoire ou secondaire au regard du métier qu’elles peuvent, par ailleurs, exercer.
En définitive, en raison de leur qualité et de la nature de leurs prêts, les emprunteurs ne pouvaient prétendre au bénéfice de la prescription biennale du Code de la consommation qui demeure l’apanage du seul consommateur, qui devrait s’entendre de la personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
Crédit immobilier – Consommateur – Activité professionnelle de loueur de meublé – Prêt – Prescription.
[1] Cass. 1re civ., 23 mars 1999, n° 97-11525, Bull. civ. I, n° 108 – Cass. 1re civ., 2 oct. 2002, n° 99-18467, Bull. civ. I, n° 230.
[2] Cass. 1re civ., 4 avr. 2006, n° 04-15813, JCP N 2006, 1544, note S. Piedelièvre, Contrats, conc., consom. 2006, comm. 119, note G. Raymond.
[3] Cass. 1re civ., 3 nov. 2016, n° 15-23045, LEDC 2016, p. 4, note G. Cattalano-Cloarec ; Contrats, conc., consom. 2016, comm. 46, note S. Bernheim-Desvaux.
[4] Cass. 1re civ., 22 sept. 2016, n° 15-18154, Rev. droit banc et fin. 2016, comm. 236, note N. Mathey – Cass. 1re civ., 17 janv. 2018, pourvoi n° 16-27546, Banque et Droit 2018, nov.-déc., p. 16, note S. Gjidara-Decaix.
[5] Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-16519 et n° 17-16520, Contrats, conc., consom. 2018, comm. 164, note S. Bernheim-Desvaux.
