Bien que le consommateur soit défini par la directive n° 93/13 du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives comme « toute personne physique qui, dans les contrats relevant de la présente directive, agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle », la notion reste encore sujette à interprétation dans les différents droits nationaux. En l’espèce, un couple marié résidant à Londres avait souscrit en 2008 auprès d’une banque polonaise un contrat de crédit hypothécaire indexé sur le franc suisse afin d’acquérir un bien immobilier résidentiel à Varsovie destiné à être loué à titre onéreux, les loyers servant principalement au remboursement des mensualités du contrat de crédit. En 2019, après avoir remboursé intégralement leur prêt et vendu leur bien immobilier, le couple d’emprunteurs demande le remboursement de toutes les sommes versées en exécution de ce contrat de crédit hypothécaire, au motif qu’il contient des clauses abusives entraînant sa nullité. Si le juge polonais reconnaît le caractère abusif des clauses litigieuses, il s’interroge toutefois sur la qualité de « consommateurs » des emprunteurs. À la question de savoir si une personne physique qui conclut un contrat de crédit hypothécaire afin de financer l’achat d’un seul bien immobilier résidentiel pour le mettre en location à titre onéreux doit être considérée comme un consommateur au sens de la directive n° 93/13, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) répond positivement, dans son arrêt du 24 octobre 2024, où elle expose avec pédagogie les critères d’attribution de la qualité de consommateur.
Se référant à son arrêt du 8 juin 20231, la CJUE rappelle que la qualité de consommateur se détermine selon « un critère fonctionnel consistant à apprécier si le rapport contractuel concerné s’inscrit dans le cadre d’activités étrangères à l’exercice d’une profession ». Afin d’assurer l’effet utile de la directive 93/13 qui vise à protéger les consommateurs du fait de leur situation d’infériorité à l’égard des professionnels, la CJUE propose d’adopter « une conception large de la notion de consommateur ». Ayant un « caractère objectif », la notion de consommateur doit s’apprécier indépendamment « des connaissances concrètes que la personne concernée peut avoir ou des informations dont elle dispose réellement ». Pour déterminer la qualité de consommateur, il appartient au juge national de prendre en compte non seulement « les termes du contrat », mais également « de tenir compte de toutes les circonstances de l’espèce ». Dans le cadre de cette appréciation in concreto, la CJUE relève que le contrat de crédit hypothécaire visait « à financer l’acquisition d’un seul bien immobilier résidentiel », qu’au moment de la conclusion du contrat les emprunteurs, personnes physiques, « étaient employées respectivement en tant qu’officier de police judiciaire et en tant que directrice d’école » et n’exerçaient, par ailleurs, « aucune activité commerciale à titre professionnel dans le domaine de la gestion immobilière ». Si le bien financé était bien « destiné à être loué à titre onéreux », la Cour souligne néanmoins que les emprunteurs « n’avaient pas d’autres biens immobiliers en location ». De ces éléments, la CJUE déduit que le contrat conclu « ne poursuivait pas, au principal, une finalité professionnelle, mais visait à consolider leur patrimoine privé, l’acquisition du bien immobilier résidentiel constituant pour eux une forme d’investissement ». Ces critères pertinents ne sauraient être remis en cause ni par le fait que les emprunteurs aient eu « recours aux services d’un spécialiste pour effectuer l’achat et gérer la location de celui-ci », ni par le fait qu’ils aient eu « l’intention de mettre ce bien immobilier résidentiel en location afin d’attirer des avantages financiers », ayant été précédemment souligné que « les revenus locatifs ont servi principalement à payer les mensualités du prêt ». La finalité professionnelle du crédit étant exclue, la qualité de consommateur ne peut être déniée aux emprunteurs, qui doivent pouvoir bénéficier de la protection accordée par la directive 93/13.
Quel sera l’impact de cette décision sur notre droit ? Il est de jurisprudence constante que la qualité de consommateur au sens de l’article liminaire du Code de la consommation est refusée aux personnes physiques souscrivant des prêts immobiliers pour réaliser un investissement locatif, dès lors qu’ils exercent en tant que loueur de meublé professionnel cette activité, même accessoire, de façon habituelle et à titre lucratif2. Parmi les indices retenus pour caractériser l’activité professionnelle, sont mis en avant la régularité, la répétition, le nombre et le montant des opérations d’investissement locatifs réalisées par des emprunteurs qui, le plus souvent, sont inscrits au registre du commerce et des sociétés, même si cette inscription n’est plus nécessaire pour bénéficier du statut fiscal de loueur de meublé professionnel et qu’elle ne peut à elle seule déterminer la qualification de professionnel d’une personne physique3. En tout état de cause, le caractère accessoire ou secondaire de cette activité professionnelle au regard des métiers, le plus souvent distincts et étrangers, exercés par les emprunteurs, n’est pas un obstacle à la qualification retenue. La jurisprudence nationale ne semble pas en contradiction avec celle de la CJUE qui, dans cette décision, insiste sur le fait que le contrat de crédit hypothécaire ne visait à financer qu’« un seul bien immobilier résidentiel » et que « le seul fait que ladite personne physique cherche à tirer des revenus de la gestion de ce bien immobilier ne saurait, en soi, conduire à exclure la même personne de la notion de consommateur au sens de ladite disposition ». Placée dans la même situation, la Cour de cassation pourrait faire sienne la solution européenne, en ce que le critère d’habitude fait défaut pour caractériser l’activité professionnelle et que la nature lucrative du prêt souscrit n’est pas en soi de nature à faire perdre la qualité de consommateur4. N’exerçant pas une activité professionnelle, le particulier qui souscrirait un crédit pour financer l’achat d’un bien unique à usage d’habitation destiné à la location pourrait être qualifié de consommateur au sens du droit français. Le fait est qu’il paraît difficile de voir dans l’investisseur locatif réalisant une seule opération de location d’un bien résidentiel un professionnel de l’immobilier, de sorte qu’il devrait alors pouvoir bénéficier du régime protecteur du Code de la consommation. Est-ce que cette interprétation pourrait s’étendre du domaine des clauses abusives à d’autres domaines tel que celui de la prescription biennale ? S’il est de jurisprudence constante de refuser le bénéfice de la prescription biennale aux emprunteurs exerçant une activité professionnelle au titre de leur opération d’investissement immobilier5, l’emprunteur immobilier d’un unique bien mis en location devrait, en toute logique, pouvoir également bénéficier de la prescription biennale6. Selon le professeur Nicolas Mathey, cette décision « pourrait inciter à reprendre à nouveau frais la question de l’exclusion de la prescription biennale »7. Au-delà, cette décision pourrait-elle remettre en cause l’exclusion du crédit immobilier à usage locatif du giron du droit de la consommation8 ? Une partie de la doctrine, qui conteste la qualification de crédit à finalité professionnelle du crédit immobilier de l’investissement locatif réalisé par des particuliers, aimerait y croire9. n
