Inspiré du droit anglo-saxon, le prêt viager hypothécaire a été introduit dans le Code de la consommation par l’ordonnance du 23 mars 2006 relative à la réforme du droit des sûretés. Destiné à permettre à des personnes âgées propriétaires de leur bien immobilier d’en mobiliser sa valeur pour subvenir à leurs besoins personnels, ce prêt n’a pas rencontré un grand succès1. Le faible contentieux qu’il génère souligne d’autant l’intérêt de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 février 2024, dans lequel elle est amenée à s’interroger sur la sanction d’un TEG erroné dans un tel contrat. Bien que le régime du prêt viager hypothécaire se rapproche de celui du crédit immobilier, il fait l’objet de dispositions spécifiques aux articles L. 315-1 et suivants du Code de la consommation. En cas de TEG erroné dans le contrat de prêt, la question pouvait se poser de savoir si la spécificité du régime du prêt viager hypothécaire devait aussi se manifester sur le plan des sanctions ou si, par analogie au crédit immobilier, il convenait de prononcer la nullité de la stipulation de l’intérêt conventionnel, sanction applicable avant la réforme opérée par l’ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019.
Dans cette affaire, une banque qui avait consenti le 18 février 2009 un prêt viager hypothécaire à un emprunteur, a poursuivi la saisie immobilière de l’immeuble hypothéqué, faute d’avoir été réglée de sa créance par les héritiers. Après avoir relevé une erreur à la décimale, la Cour d’appel a estimé que l’erreur affectant la mention du TEG dans ce contrat de prêt viager hypothécaire, signé avant l’ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 20219, devait être sanctionnée par la nullité la clause de stipulation de l’intérêt conventionnel, sans qu’il y ait lieu de lui substituer la sanction de la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge. À l’inverse, la Cour de cassation a considéré que la sanction de la déchéance du droit aux intérêts avait vocation à s’appliquer en cas d’inexactitude du TEG au prêt viager hypothécaire.
Pour ce faire, la Cour de cassation, au visa de l’ancien art. L. 313-2, 10° C. consom. (devenu l’art. L. 313-2), rappelle, tout d’abord, que « le prêt viager hypothécaire régi par les articles L. 315-1 et suivants est exclu du champ d’application du chapitre relatif au crédit immobilier ». Certes, le régime du prêt viager hypothécaire s’inspire de celui du crédit immobilier en ce qu’il oblige notamment, conformément à l’art. L. 314-15 C. consom., issu de l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 (devenu l’art. L. 315-9), « à saisir l’emprunteur d’une offre préalable conforme à l’art. L. 314-5 ou dans des conditions conformes aux art. L. 314-6 et L. 314-7 » pour lui accorder un prêt viager hypothécaire, mais sous peine de « déchéance du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ». La spécificité du régime du prêt viager hypothécaire doit ainsi conduire, en présence d’un défaut de conformité de l’offre préalable comme d’une inexactitude du TEG, à retenir la sanction de la déchéance du droit aux intérêts. Aujourd’hui, le nouvel art. L. 341-54 C. consom. prévoit expressément, depuis l’ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019, qu’en cas de défaut de mention ou de mention erronée du TEG, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard, notamment du préjudice pour l’emprunteur.
Ensuite, la Cour de cassation censure les juges du fond qui, après avoir relevé que le contrat de prêt viager hypothécaire avait été signé antérieurement à l’ordonnance du 17 juillet 2019, ont retenu que la sanction de la déchéance du droit aux intérêts, « facultative pour les contrats antérieurs », devait être exclue. De même qu’elle en a jugé ainsi en matière de crédit immobilier, la Cour de cassation rappelle que « si les dispositions de l’ordonnance du 17 juillet 2019 sont inapplicables aux contrats de crédit conclus avant son entrée en vigueur, en cas d’erreur affectant le calcul du TEG mentionné au contrat de prêt, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge ». Sans reprendre les argumentaires dégagés dans son avis et sa décision de 20202, la Cour de cassation poursuit l’uniformisation du régime des sanctions en faisant de la déchéance du droit aux intérêts la sanction naturelle de l’absence comme de l’inexactitude du TEG y compris en matière de prêt viager hypothécaire. n
