Crédit immobilier – Prescription biennale – Champ d’application – SCI familiale – Régime de la prescription – Point de départ du délai.

Soumettant à une prescription abrégée de deux ans l’action des professionnels contre les consommateurs pour les biens et les services qu’ils leur fournissent, l’article L. 218-2 du Code de la consommation soulève régulièrement un certain nombre de questions qu’illustrent les arrêts des 17 janvier et 14 février 2018. Concernant le domaine d’application de cet article, il est acquis, depuis que la Cour de cassation a décidé d’assimiler le crédit immobilier à une prestation de service ^[1] , que la prescription abrégée s’applique aux crédits immobiliers. Cependant, le bénéfice de la prescription biennale est expressément réservé au seul consommateur tel que défini par l’article liminaire du Code de la consommation. C’est ce que rappelle la Cour de cassation, dans son arrêt du 17 janvier 2018, en désapprouvant la cour d’appel d’avoir accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par une SCI familiale ayant contracté un prêt pour financer des travaux de faible ampleur répondant à des besoins tant rofessionnels que personnels « plaçant cette dernière, vis-à-vis du professionnel qu’est la société, dans une relation de simple consommateur de prestations ». En tant que personne morale, la SCI se trouve exclue de la qualification de consommateur et ne peut, à ce titre, revendiquer le bénéfice de la prescription biennale de l’article L. 218-2 du Code de la consommation ^[2] . Peu importe que la SCI soit placée dans une situation identique à celle d’un consommateur, sa forme sociale est un obstacle dirimant au bénéfice dudit article qui ne profite qu’à la seule personne physique n’agissant pas, au demeurant, dans un cadre professionnel. S’agissant du régime de cette prescription biennale, la fixation du point de départ de son délai a donné lieu à une solution controversée ^[3] jusqu’au revirement opéré par les arrêts du 11 février 2016 ^[4] , dont la Cour de cassation rappelle, dans son arrêt du 14 février 2018, la solution de principe qui fait varier le point de départ de la prescription selon l’action exercée. Alors que l’action en paiement des échéances impayées se prescrit à compter de chacune de ses dates d’échéances successives, de sorte qu’il y a autant de points de départ de prescription que d’échéances non régularisées, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la date de déchéance du terme prononcée par le prêteur qui emporte l’exigibilité de cette dette. En l’espèce, la Cour de cassation, après avoir constaté que la déchéance du terme du prêt qui emporte exigibilité de la dette avait été prononcée en mai 2013, a estimé non prescrite l’action en paiement du capital dû engagée par le prêteur en octobre 2013, contrairement à la cour d’appel qui avait fixé le point de départ au premier incident de paiement non régularisé survenu début 2011. Cette solution s’avère opportune d’une part, en ce qu’elle marque un retour définitif à l’orthodoxie juridique en se référant à la date d’exigibilité de l’obligation comme point de départ d’un délai de prescription ^[5] et d’autre part, en ce qu’elle ménage les intérêts en présence, dès lors que le prêteur, qui ne risque plus de perdre son droit au remboursement du capital restan dû s’il n’agit pas vite, est plus enclin à rechercher des solutions amiables profitables à l’emprunteur ^[6] .