La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance
verte
[1]
a aménagé le dispositif du prêt viager hypothécaire, institué par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 sur la réforme des
sûretés
[2]
. Ce dispositif consiste en un prêt personnel à taux fixe ou révisable, consenti par un établissement de crédit ou établissement financier à une personne physique sous forme d’un capital ou de versements périodiques, sans assurance décès mais adossé à une hypothèque inscrite sur un bien immobilier à usage d’habitat lui appartenant. Sa particularité est de n’être remboursable en capital et intérêts qu’au décès de l’emprunteur ou lors de la vente ou de la mutation du bien si elles interviennent avant. S’agissant des intérêts payables in fine, le créancier a le droit d’être colloqué pour la totalité des intérêts au même rang que le principal (au lieu de trois ans dans le régime du droit commun). La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a précisé que la capitalisation des intérêts ne pouvait être qu’
annuelle
[3]
.
Le dispositif n’a connu qu’un succès limité depuis son lancement, tenant notamment au coût du risque supporté par le prêteur : risque de longévité de l’emprunteur, qui peut conduire à un accroissement de la dette au-delà de la valeur du bien hypothéqué du fait de la capitalisation des intérêts ; et risque d’évolution à la baisse du marché immobilier, qui se traduit par une baisse de la valeur du bien en dessous de la dette
anticipée
[4]
. Il faut préciser en effet que si le montant de la dette est supérieur à la valeur de l’immeuble au jour du décès, la perte est supportée par le prêteur qui n’a pas de recours contre les héritiers en payement de la différence. À l’inverse, si le montant de la dette est inférieur à la valeur de l’immeuble, les héritiers ont droit au surplus (s’ils ne demandent pas à régler la dette et conserver le bien). Cela explique que seulement 7 000 prêts viagers hypothécaires ont été octroyés entre 2006 et la fin 2014 par le Crédit Foncier, seul établissement à proposer ce type de
financement
[5]
.
Afin de relancer ce dispositif en le rendant plus attractif, la loi de transition énergétique a prévu une possibilité de remboursement périodique pour les seuls intérêts, ce qui permet de réduire le risque d’augmentation du montant de la dette du fait de la capitalisation des intérêts.
Dans le cas où cette option est choisie, l’offre préalable émise par le prêteur doit comporter entre autres mentions obligatoires, l’échéancier pour un crédit à taux fixe ou la simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités pour un crédit à taux variable, étant précisé que cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les
mensualités
[6]
. À défaut de paiement d’une ou plusieurs échéances d’intérêts, le prêteur peut réclamer une indemnité dont le montant maximum est calculé selon un barème prévu par le décret n° 2015-1849 du
29 décembre 2015
[7]
. Cette disposition est entrée en vigueur le 1er janvier 2016.
La loi n° 2015-992 (art. 25) a prévu une autre adaptation du prêt viager hypothécaire sous l’intitulé « prêt avance mutation », ouverte également aux sociétés de
tiers-financement
[8]
, permettant le financement de travaux de rénovation. Ce prêt garanti par une hypothèque constituée à hauteur du montant initial du prêt augmenté des intérêts capitalisés annuellement, est remboursable lors de la mutation du
bien
[9]
. Le remboursement des intérêts peut faire l’objet d’un remboursement progressif, selon une périodicité convenue.
La chronique Régulation et conformité est assurée par Martine Boccara, Emmanuel Jouffin et Myriam Roussille.
1
JORF du 18 août 2015, articles 24 et 25.
2
Ce dispositif a fait l’objet d’une réglementation particulière dans le Code de la consommation (art. L. 314-1 et suiv. et R. 314-1 et suiv.), et à quelques adaptations des règles de l’hypothèque dans le Code civil, avec notamment un allongement de la durée d’inscription de l’hypothèque portée à cinquante ans.
3
Art. 68 de la loi ; C. cons. art. L. 314-1 modifié ; disposition entrée en vigueur le 6 août 2008.
4
Réponse ministérielle du 9 avril 2013 question n° 14944, JO 9 avril 2013, p. 3867.
5
Rapport n° 263 du sénat du 28 janvier 2015 établi lors des discussions sur la loi transition énergétique.
6
C. cons., art. L. 314-1, I et art. L 314-5 10°.
7
Décret 2015-1849 du 29 décembre 2015 établissant le barème prévu à l’article L. 314- 14-1 du Code de la consommation, permettant de déterminer le montant maximum de l’indemnité que le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant d’un prêt viager hypothécaire à versements périodiques d’intérêts.
8
C. mon. fin. art. L. 511-6, 8.
9
C. cons. art. L. 314-1, II.
