Régulation et conformité : Encadrement des clauses de domiciliation des salaires dans les offres de crédit immobilier

Déliaison, mobilité bancaire : une mesure dans le vent. L’octroi d’un crédit, notamment immobilier, conduit souvent le prêteur à demander à l’emprunteur qu’il domicilie ses revenus et salaires sur un compte de dépôt ouvert sur ses livres pendant toute la durée du financement. Ainsi, l’octroi d’un crédit immobilier est-il souvent accompagné d’une ouverture de compte (crédit « lié à une telle ouverture » pour reprendre le vocabulaire du droit de la consommation), lorsque l’emprunteur n’est pas déjà client de la banque prêteuse. Une récente ordonnance du 1er juin 2014 [1] encadre désormais les offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires (ou revenus assimilés) de l’emprunteur sur un compte de paiement et son décret d’application, adopté le 14 juin 2017 [2] , limite la durée pendant laquelle le prêteur peut imposer à l’emprunteur une telle domiciliation. Le souffle de la « déliaison », qui a déjà fortement marqué le crédit immobilier et l’assurance emprunteur, atteint ainsi un autre pan de l’économie des services bancaires [3] . Mais c’est surtout la grande attention portée aux mesures favorisant la mobilité bancaire ces dernières années qui explique que le législateur se soit emparé de la question des clauses de domiciliation, l’objectif étant que les conditions contractuelles des offres de crédit immobilier ne ruinent pas l’objectif visant à faciliter un changement de banque.

Octroi de crédit et ouverture du compte. Les emprunteurs [4] peinent parfois à comprendre pourquoi leur banquier leur demande d’ouvrir un compte de dépôt à vue pour y verser leurs revenus, alors même que le compte ouvert auprès d’un autre établissement pourrait faire office de compte associé pour le remboursement du crédit. Ils le ressentent comme une contrainte. Évidemment, la contrainte est moins forte pour ceux qui sont déjà détenteurs d’un compte dans l’établissement prêteur, mais les facultés de mobilité bancaire peuvent se trouver limitées par des stipulations du contrat de crédit sur la domiciliation des revenus.

La condition d’ouverture de compte qui peut être formulée à l’occasion d’un crédit n’est pas constitutive d’une vente prohibée par l’article L. 312-1-2 du Code monétaire et financier : il ne s’agit ni d’une offre de prestations de services groupés, le client étant toujours libre de refuser la demande de domiciliation de ses revenus, ni d’une offre de prestations de services avec prime, bien qu’elle puisse s’accompagner d’une offre de taux plus basse, ou d’une offre tarifaire voire d’une gratuité temporaire (un an) sur le contrat porteur pour la carte bancaire ou de l’offre de packs bancaires accompagnant souvent l’ouverture de compte.

D’ailleurs, l’article R. 314-3, 4° du Code de la consommation entérine implicitement la pratique de domiciliation des revenus, en imposant l’inclusion, dans le calcul du taux effectif global annuel du crédit, des « frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement » lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées.

Clauses de domiciliation dans les contrats de crédit. L’octroi d’un crédit est, pour les banques, le meilleur moyen de fidéliser durablement leurs clients, et notamment de nouveaux clients grâce à l’ouverture de comptes. Dans un contexte de baisse des taux et de forte concurrence bancaire, l’octroi de crédit est même devenu un produit d’appel sur lesquelles les banques renoncent souvent à percevoir une marge normale, dans la perspective d’élargir le nombre de comptes ouverts dans l’établissement. Mais, au-delà de cet aspect, la domiciliation des revenus est aujourd’hui encore le seul véritable moyen d’assurer un suivi efficace de la situation financière de l’ emprunteur [5] et d’anticiper les difficultés, celles-ci ne pouvant être décelées rapidement qu’à travers l’historique de la position de son compte.

Ceci explique que certains prêteurs aient parfois sanctionné la cessation de la domiciliation des salaires par la résiliation du crédit. La situation a donné lieu à un certain contentieux et les tribunaux ont déjà retenu la responsabilité des banques pour rupture abusive [6] , quand ils n’ont pas carrément mis cette clause à l’index sur le fondement des clauses abusives [7] .

La validité de la clause alimente pour le moins des réflexions [8] .

Dès 2004, la Commission des clauses abusives s’était saisie de la question, à l’occasion d’une demande formulée par une association de consommateurs sur les clauses de variation de taux insérées dans les contrats de prêts immobiliers [9] . Elle a relevé, dans les contrats de prêts soumis à son examen, deux types de clauses : certaines imposent à l’emprunteur l’ouverture d’un compte de dépôt à vue sur lequel le prêteur peut débiter de façon permanente le montant des sommes exigibles et prévoient que le non-respect de cette obligation emportera déchéance du terme, cette sanction pouvant théoriquement s’appliquer alors même que l’emprunteur aura satisfait à ses remboursements ; d’autres stipulations imposent à l’emprunteur une domiciliation de ses revenus pendant toute la durée du prêt.

La Commission a estimé que les premières clauses citées pouvaient apparaître déséquilibrées au sens de l’article L. 132-1 du Code de la consommation [10] , de même que les secondes, celles sur la domiciliation du moins en l’absence d’une contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur.

Dès lors, le juge saisi d’une telle clause ou qui relève d’office la clause [11] doit-il rechercher dans le contrat l’existence d’une « contrepartie individualisée » à l’obligation de domiciliation. Les banques ont été nombreuses à proposer aux candidats à l’emprunt une minoration des intérêts du crédit pour matérialiser cette contrepartie, mais celle-ci peut aussi porter sur tout autre avantage alloué à l’emprunteur. L’essentiel est que l’avantage octroyé à l’emprunteur soit suffisant pour écarter le « déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat » qui pourrait conduire à qualifier la clause d’ abusive [12] .

À défaut de domiciliation ou si celle-ci est suspendue en cours de contrat, le prêteur est autorisé à supprimer l’« avantage » qui ne trouve plus sa contrepartie. Mais aucune autre sanction ne doit être appliquée et, en particulier, pas la déchéance du terme.

Nouveau cadre applicable aux clauses de domiciliation. La loi Sapin 2 avait habilité le Gouvernement à prendre par ordonnance un dispositif permettant d’encadrer les conditions dans lesquelles la souscription par un consommateur d’un contrat de crédit immobilier ainsi que le niveau de son taux d’intérêt peuvent être associés à l’ouverture d’un compte de dépôt et à la domiciliation de ses revenus, quelle que soit leur nature ou leur origine, pendant la durée du crédit [13] . L’habilitation précisait que le dispositif devait respecter l’article L. 312-1-2 du Code monétaire et financier sur les ventes liées et les ventes avec primes (voir supra). L’ordonnance n° 2017- 1090 [14] et son décret d’ application [15] ont ainsi été adoptés, début juin, pour préciser les conditions dans lesquelles l’ouverture d’un compte de dépôt et la domiciliation des revenus pouvaient être demandées à un consommateur emprunteur au titre d’un contrat de crédit immobilier.

Selon le Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance, cette mesure s’inscrit dans un cadre juridique préexistant national et européen, qui autorise les clauses d’ouverture de compte de paiement et les clauses de domiciliation des revenus. Toutefois, pour que la contrainte découlant d’une telle clause ne constitue pas un frein, voire un obstacle à l’exercice de la mobilité bancaire, le Gouvernement explique qu’il est nécessaire de fixer les conditions dans lesquelles l’offre de crédit peut être subordonnée à une clause de domiciliation des salaires sur un compte de paiement ouvert auprès du prêteur.

Conditions d’application de la domiciliation. Le nouvel article L. 313-25-1 du Code de la consommation autorise expressément l’insertion d’une clause de domiciliation des salaires sur un compte [16] ouvert auprès du prêteur, dans un contrat de crédit immobilier soumis au Code de la consommation, en la subordonnant à plusieurs conditions : en premier lieu, le prêteur doit octroyer en contrepartie d’une telle clause un « avantage individualisé », selon la formulation retenue par la Commission des clauses abusives dans sa Recommandation précitée.

En second lieu, l’obligation de domiciliation doit être limitée dans le temps à une durée qui est fixée par le décret n° 2017-1099 comme ne pouvant être supérieure à 10 ans à compter de la conclusion du contrat de prêt ou de l’avenant au contrat de crédit initial, étant précisé que cette durée ne peut en tout état de cause excéder celle du contrat de crédit [17] .

Conséquences attachées à l’obligation de domiciliation. Si l’emprunteur maintient sa domiciliation jusqu’à l’issue des dix ans (ou du délai – plus court – contractuellement fixé), l’avantage individualisé lui sera définitivement acquis jusqu’au terme du contrat de crédit.

En revanche, si l’emprunteur cesse la domiciliation avant le terme du délai contractuellement prévu, le prêteur peut mettre fin à l’avantage, pour les échéances restant à courir. Le texte précise que les conditions de taux ou de tarif applicable en dehors de toute domiciliation et mentionnées dans l’offre de crédit vont s’appliquer jusqu’à l’échéance du crédit [18] .

Les mêmes règles seront applicables, en cas de pluralité de contrats de prêt pour financer une même opération, à chacun des contrats de crédit [19] .

Exigence d’information de l’emprunteur. Une information spécifique devra être donnée à l’emprunteur par le biais des offres de prêts et des avenants portant sur ces offres précisant si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation. Si tel est le cas, l’offre ou l’avenant devra mentionner sa durée et indiquer, le cas échéant, les frais d’ouverture et de tenue du compte concerné, ainsi que la nature de l’avantage individualisé consenti en contrepartie par le prêteur, avec la mention des conditions, de taux ou autres, au regard desquelles elle est établie, et qui seraient appliquées par le prêteur en cas de cessation de la domiciliation du fait de l’ emprunteur [20] . La teneur de l’avantage pouvant consister en « des conditions de taux ou autres », il devrait donc pouvoir s’agir d’une minoration des intérêts du crédit ou de tous autres frais bancaires ou encore de l’attribution de tout autre avantage alloué à l’emprunteur.

Sanction : clause abusive en l’absence d’avantage individualisé. La sanction est prévue par le nouvel article L. 341-34-1 du Code de la consommation qui répute non écrite la clause de domiciliation si aucun avantage individualisé n’est accordé à l’emprunteur en contrepartie ou si cet avantage est accordé sous la condition d’un maintien de la domiciliation au-delà de la durée de dix ans requise par le décret.

Entrée en vigueur du dispositif. Le nouveau cadre s’appliquera aux offres de prêts immobiliers émises à compter du 1er janvier 2018 ainsi qu’aux avenants modifiant les contrats conclus à la suite de ces offres [21] , sous réserve qu’un projet de loi de ratification soit déposé devant le Parlement d’ici le 1er septembre.

Annexes attachées en PDF.

La chronique Régulation et conformité est assurée par Myriam Roussille, Martine Boccara et Emmanuel Jouffin.

1 Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 : JORF n° 0130 du 3 juin 2017, texte n° 13. 2 D. n° 2017-1099, 14 juin 2017 : Journal Officiel du 16 juin 2017, texte n° 18. 3 M. Roussille, « La loi du 21 février 2017 et nouvelle définition du non-professionnel : quelles conséquences pour les banques ? », Banque et Droit n° 173, p. 37 ; P.-G Marly, Banque et Droit n° 173, mai-juin 2017, p. 62 ; A. François, « L’assurance emprunteur éligible à la résiliation annuelle », JCP E, juin 2017, 1343. 4 En ce sens, v. le nombre de questions sur les forums, p. ex. http://www.cbanque.com/ forum/ showthread.php ?28161-Domiciliation-salaire. 5 Les prestations de service d’information sur les comptes (dits aussi d’« agrégation de données ») permettront dans l’avenir d’assurer un tel suivi, car ils devraient se développer avant l’entrée en vigueur de la DSP 2 qui les facilitent. 6 CA Paris, 5e pôle, 6e ch., 23 févr. 2012, n° 10/02612 : Juris-Data n° 2012-002978. 7 Voir en ce sens : CA Rennes 7 déc. 2000, RG n° 99/08202 : « qu’ainsi la clause de résiliation en cas de cessation de domiciliation de ses salaires et revenus, et la clause qui prévoit, de plein droit l’exigibilité immédiate des prêts consentis antérieurement par le prêteur ou toute autre caisse affiliée au C … créent manifestement un déséquilibre entre les droits et obligations de chacune des parties ». Aussi, s’agissant de la facturation d’une commission ou de la stipulation d’une clause pénale lors de différents événements tels le changement de domiciliation bancaire ou d’emploi, une modification de la situation familiale ou professionnelle de l’emprunteur, un changement d’adresse : TI Roubaix 15 mai 2003, n° RG 11-02-00163. Cité par G. Poissonnier, « Les principales irrégularités des offres préalables de crédit à la consommation », Contrats Concurrence Consommation n° 4, avril 2011, étude 7, n° 10. 8 Th. de Ravel d’Esclapon, « De la validité de la clause de domiciliation des revenus en matière de crédit immobilier », AJ Contrat 2017, p. 118. 9 Recommandation n° 04-03 du 27 mai 2004 « Prêt immobilier » : BOCCRF du 30 sept. 2004. 10 Devenu article L. 212-1 du Code de la consommation suite à la recodification du Code. 11 CJCE 4 juin 2009, Pannon, C-243/ 08 : la Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose. 12 M. Lalaurie-Vignal, « Faut-il avoir peur du déséquilibre significatif », Contrats concurrence Consommation n° 7, juillet 2015, étude 9. 13 Prise sur le fondement de la l’article 67, II de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 dite « loi Sapin 2 », relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique. 14 Ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l’emprunteur sur un compte de paiement NOR : ECOT1708869R, JORF du 3 juin et Rapport au président de la République relatif à l’ordonnance. 15 Décret n° 2017-1099 du 14 juin 2017 fixant la durée pendant laquelle le prêteur peut imposer à l’emprunteur la domiciliation de ses salaires ou revenus assimilés sur un compte de paiement – NOR : ECOT1708870D. 16 Le texte indique « un compte de paiement », ce qui recouvre en pratique tous les comptes de dépôt. À cet égard : M. Roussille, « La notion de compte de paiement », hors-série Banque et Droit, nov.-déc. 2016, p. 14. 17 Art. R. 313-21-1 nouveau, C. consom. 18 Art. L. 313-25-1, al. 3, nouveau, C. consom. 19 Art. L. 313-25-1, al. 4, nouveau, C. consom. 20 Art. L. 313-25, 10°, et art. L. 313-39, al. 3, nouveaux, C. consom. 21 Formulation de l’article 2 du décret n° 2017-1099.