Le débat n’est pas nouveau1. En cas d’action en responsabilité pour manquement au devoir d’information, de conseil et de mise en garde, on s’interroge sur le point de départ du délai de la prescription quinquennale2 : est-ce la date de conclusion du contrat ou est-ce la jour où le risque se réalise ? La première solution doit être retenue si le préjudice né du manquement s’analyse en la perte d’une chance de ne pas contracter. La seconde doit l’être si le préjudice réside dans la perte de chance d’éviter la réalisation du risque, ce risque supposant que l’emprunteur ne soit pas en mesure de faire face au paiement des sommes exigibles au titre du prêt.
La jurisprudence a varié. Comme l’illustrent des arrêts de 20103, 20134 et 20175, le point de départ du délai de prescription a été initialement localisé à la date de conclusion du crédit. Cette analyse a toutefois évolué au profit de la date de réalisation du risque. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi situé le point de départ de la prescription, dans un arrêt de 20196, à la date d’échéance du prêt in fine, et dans un arrêt de 20237, à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face. Cette dernière position, qui opère un changement plus apparent que réel dès lors que la date d’échéance du prêt in fine est la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, rejoint celle de la première chambre civile8 selon laquelle le point de départ de la prescription est situé à la date d’apparition des premières difficultés de remboursement du crédit, soit « au jour du premier incident de paiement, permettant à l’emprunteur d’appréhender l’existence et les conséquences éventuelles d’un tel manquement ». La troisième chambre civile retient une solution comparable à propos des investissements immobiliers locatifs avec défiscalisation.
En cette hypothèse, un emprunt est contracté pour l’acquisition d’un bien immobilier et le bien est revendu à l’issue de la période de défiscalisation. Si la valeur du bien a été surestimée et que ce bien ne peut pas être revendu à un prix au minimum égal au capital emprunté, l’emprunteur subit une perte financière, ce qui le conduit à agir en responsabilité contre le banquier. Mais bien sûr quelques années se sont écoulées depuis la conclusion de la vente du bien immobilier et du crédit, d’où l’importance de la détermination du point de départ de la prescription. Dans un arrêt du 26 octobre 20229, la troisième chambre civile a censuré des juges du fond qui avait retenu la date de la vente, et donc celle du crédit, au motif que « s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ». La solution est encore plus explicite dans l’arrêt du 1er février 2024 :
« Vu l’article 2224 du code civil :
7. Aux termes de ce texte, les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
8. Pour déclarer irrecevable l’action des acquéreurs, l’arrêt retient que le point de départ de la prescription se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, que les acquéreurs invoquent des manquements au devoir d’information et de conseil par transmission d’informations erronées sur la valeur de l’appartement vendu, que la valeur du bien immobilier que l’on envisage d’acquérir est un élément accessible et connu au jour de l’acquisition et que les acquéreurs sont mal fondés à soutenir avoir découvert cette surévaluation le 14 septembre 2012, jour de l’envoi d’un courrier électronique du directeur des agences PRMI les avisant d’un risque de perte de 30 % par rapport au prix d’achat, voire, le 18 juillet 2016, date d’une estimation de leur bien entre 80 000 et 90 000 euros.
9. En statuant ainsi, alors que dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans, le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Cette jurisprudence est protectrice de l’emprunteur. Elle n’est toutefois pas sans limite. L’insuffisance du prix de revente eu égard au montant du capital à rembourser peut être, en effet, liée à l’évolution du marché immobilier et non à une surévaluation du prix de vente initial. La responsabilité du banquier ne peut donc être engagée que si l’emprunteur peut démonter la surévaluation dudit prix et le défaut de mise en garde sur l’importance du risque de perte en cas de remboursement du crédit au moyen de la revente du bien, ce risque résultant de l’inadéquation du prix de vente au montant du crédit consenti. n
