Il est des situations qui semblent relever de l’hypothèse d’école... mais se produisent dans les faits. Tel est assurément le cas dans l’arrêt du 7 novembre 2024 dès lors que deux publications au registre du service de la publicité foncière sont intervenues le même jour.
En l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier rencontrait quelques difficultés avec sa banque. Ainsi, en exécution d’un jugement du 20 décembre 2012, celle-ci a pris une inscription d’hypothèque sur un bien appartenant à ses débiteurs, le 28 février 2013. Or, le 12 février 2013, soit après le jugement mais avant la prise d’hypothèque, ceux-ci ont vendu le bien en question. L’acte authentique a été publié... également le 28 février 2013 !
Il est certain que les dates de la vente et de sa publication sont ici névralgiques. Si l’on considère que l’hypothèque est intervenue postérieurement à la vente, et que seul compte l’acte authentique, celle-ci ne peut produire d’effet : c’est d’ailleurs ce qu’avaient pu – à tort – retenir les juges du fond. Le raisonnement ne peut toutefois prospérer au regard de l’article 2427 du Code civil, dans sa rédaction applicable au litige. Le texte dispose que « les créanciers privilégiés ou hypothécaires ne peuvent prendre utilement inscription sur le précédent propriétaire, à partir de la publication de la mutation opérée au profit d’un tiers ». Ce n’est donc pas la date de la mutation qui doit être retenue, mais celle de la publication ! Or, de ce point de vue, toute la difficulté provient du fait que les deux inscriptions furent concomitantes !
Un autre argument, avancé par la banque, résidait dans le fait que l’hypothèque avait été publiée avant que la vente ne le soit : si la date des deux publications était identique, le relevé des formalités publiées, établi par le service de la publicité foncière, témoignait d’une antériorité horaire. La Cour de cassation refuse, cependant, de faire droit à cet argument et à une telle logique du « prix de la course ».
Elle se positionne ici au regard des actes sous-jacents : le titre de la banque créancière était antérieur à l’acte authentique de vente. Partant, c’est l’hypothèque qui devait l’emporter, peu important d’ailleurs – et la Cour prend la peine de le mentionner – l’ordre du registre susvisé. Le raisonnement correspond parfaitement aux énonciations de l’article 31, 1°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : « dans le cas où plusieurs formalités de nature à produire des effets opposables aux tiers [...] sont requises le même jour relativement au même immeuble, celle qui est requise en vertu du titre dont la date est la plus ancienne est réputée d’un rang antérieur, quel que soit l’ordre du registre prévu à l’article 2453 du code civil »1.
De ce point de vue, il est intéressant de comparer le présent arrêt avec une décision rendue en 20162. Dans cette espèce, une hypothèque et une décision judiciaire constatant la réalisation d’une vente avaient été publiées le même jour. Au regard des actes sous-jacents, c’est l’hypothèque qui aurait dû l’emporter : l’assignation à l’origine de la décision de justice datait de 2009, tandis que le titre conférant l’hypothèque (l’injonction de payer) avait été obtenu dès 2007. Pourtant, ce n’est pas ce raisonnement qui prospéra dans cette affaire puisque l’article 37 in fine du décret de 1955 prévoit que lorsque la demande en justice tendant à obtenir la réitération authentique d’une promesse de vente est suivie dans les trois ans par la publication de la décision de justice constatant la mutation de l’immeuble, l’inscription prend alors rang au jour de la publication de la demande3. Le raisonnement fondé sur les actes sous-jacents ne pouvait ici prospérer puisque c’est la publicité elle-même qui rétroagit. Et du fait de cette rétroaction, il faut considérer que la décision judiciaire constatant la réalisation de la vente avait été publiée antérieurement à l’hypothèque. Dans l’arrêt du 7 novembre dernier, point de rétroaction : la référence aux actes sous-jacents pouvait prospérer ! n
