Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des fonds d’investissement alternatifs immobiliers (FIA), dont la gouvernance est précisée par les articles L. 214-98 et suivants du Code monétaire et financier. Les SCPI sont obligatoirement gérées par une société de gestion de portefeuille régie par l’article L. 532-9 du Code monétaire et financier (C. mon. fin., art. L. 214-98, al. 1). En tant que gestionnaire de FIA, elle exerce la fonction de gestion financière et immobilière de la SCPI. La société de gestion, à laquelle le législateur a confié la gérance de la SCPI, est désignée dans les statuts ou par l’assemblée générale à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés.
La liste des différentes commissions rémunérant la société de gestion est définie à l’article 422-224 du règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF)1. Le régime de ces rémunérations s’inscrit dans le cadre tracé par l’article 422-198, alinéa 1er, de ce règlement général : « Le taux, l’assiette ou les autres éléments de la rémunération de la société de gestion peuvent être prévus par les statuts des SCPI, SEF ou GFI. À défaut, les conditions précises de rémunération sont arrêtées par une convention particulière passée entre la société de gestion et la SCPI, la SEF ou le GFI et approuvée par l’assemblée générale ordinaire de ces derniers ». Ainsi, la création de toute commission, qu’elle soit statutaire ou conventionnelle, doit être approuvée par l’assemblée générale des associés de la SCPI (AMF, règl. gén., art. 422-224).
Un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 17 septembre 2025, publié au bulletin, a affirmé l’absence de rôle de la société de gestion dans la modification de sa rémunération statutaire. En l’espèce, la rémunération de la société de gestion était fixée dans les statuts de la SCPI qu’elle gérait, lesquels renvoyaient à une assemblée générale extraordinaire pour toute modification. En application de cette clause statutaire, une assemblée générale mixte de la SCPI avait réduit substantiellement la rémunération de la SGP, en divisant par dix la commission de cession d’immeuble (de 6 % à 0,6 %) et en supprimant la rémunération du liquidateur2. La société de gestion contestait l’opposabilité de cette délibération, soutenant qu’elle disposait d’un droit de regard sur sa rémunération, la clause constituant selon elle une stipulation pour autrui. Au visa de l’article 422-198 du règlement général de l’AMF, la Haute juridiction rejette le pourvoi en approuvant la cour d’appel (CA Paris 8 janvier 20243) pour avoir déduit de ce texte qu’« une délibération de l’assemblée générale d’une SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ».
La Cour de cassation a fait une application orthodoxe de l’article 422-198 du règlement général de l’AMF, qui mérite approbation. En principe, la rémunération d’une société de gestion est fixée par les statuts, de sorte que seule l’assemblée générale des associés de la SCPI est compétente pour la modifier. La société de gestion, en sa qualité de gérant, représentant de la SCPI, n’a pas son mot à dire. Son consentement n’est pas requis. Elle ne peut empiéter sur les pouvoirs dévolus à l’assemblée des investisseurs pour la modification des statuts de la SCPI. Elle ne peut donc s’opposer à la décision des associés, dès lors que l’assemblée a respecté les procédure légales et statutaires, et que la décision n’est pas abusive. L’arrêt analysé rappelle ainsi la souveraineté de l’assemblée générale des associés dans la modification des statuts d’une SCPI, quand bien même aurait-elle un impact considérable sur la rémunération de la société de gestion. La délibération de l’assemblée lui est opposable en sa qualité de représentant de la société et non en tant qu’associé de la SCPI. La société de gestion peut donc redouter la modification unilatérale de sa rémunération statutaire par les associés.
Elle ne peut non plus se prétendre tiers bénéficiaire d’une stipulation pour autrui (C. civ., art. 11214) qui ne saurait être révoquée si le tiers a déclaré vouloir en profiter. Le rejet du pourvoi fondé sur ce moyen doit être approuvé. La clause statutaire relative à la rémunération de la société de gestion ne fait pas uniquement naître un droit à son bénéfice. Elle a en effet pour contrepartie l’obligation légale d’assurer la gestion de la société5.
Les statuts de la SCPI ne pourraient non plus introduire au profit de la société de gestion un accord préalable de sa part, un pouvoir de codécision ou un droit de véto portant sur les modifications des statuts affectant sa rémunération. L’assemblée des associés est seule compétence pour modifier les statuts (C. civ., art. 1836). En écartant toute possibilité d’accord de la société de gestion, la décision analysée exclut implicitement toute possibilité de codécision lorsque la rémunération est statutaire. Il reste qu’un comité de rémunération6 pourrait être utilement mis en place afin de s’assurer que la rémunération est cohérente et favorise une gestion saine et prudente de la SCPI. L’avis de ce comité, comme l’éventuel avis consultatif de la société de gestion prévu par les statuts, ne sont cependant pas contraignants.
Si la SGP souhaite participer à la détermination de sa rémunération, il lui reste la voie alternative de la convention particulière passée avec la SCPI, mentionnée à l’article 422-198 du règlement général de l’AMF. En ce cas, la modification de sa rémunération implique un avenant au contrat portant sur sa rémunération ou la conclusion d’un nouveau contrat avec la SCPI. Cette possibilité ne peut, selon la lettre de ce texte, être mise en œuvre qu’à titre supplétif, en l’absence de dispositions statutaires. Toutefois, sous le 3° de l’article 422-224 du règlement général de l’AMF, relatif à la « commission de gestion assise sur les produits locatifs hors taxes encaissés », le régulateur a indiqué que « les statuts de la [SCPI] et la note d’information mentionnent de façon précise l’assiette et le taux des commissions versées à la société de gestion dans les conditions prévues à l’article 422-198 ». En exigeant une mention statutaire, ce texte spécifique à la SCPI paraît en contradiction avec la formule alternative de l’article 422-198, d’application générale7, laquelle présuppose l’absence de clause statutaire. Une autre interprétation consisterait à considérer, sur le fondement de ce renvoi, que la mention statutaire ne concerne que la première branche de l’alternative de l’article 422-198 et non la seconde8. En tout état de cause, la convention portant sur la rémunération doit être approuvée par l’assemblée générale ordinaire de la SCPI9, de sorte que la société de gestion n’est pas à l’abri d’un refus.
Ainsi, quelles que soient les modalités de fixation de la rémunération de la société de gestion, statutaire ou contractuelle, les associés des SCPI sont appelés à se prononcer sur la rémunération et sa modification. Quoique les investisseurs en SCPI soient davantage impliqués dans la vie sociale de la SCPI que d’autres investisseurs en FIA, le législateur a récemment supprimé le quorum dans les assemblées des fonds d’investissement revêtant la forme sociétaire10.
Enfin, il est à noter que la portée de l’arrêt du 17 septembre 2025 dépasse le strict cadre des SCPI. La solution vaut également pour les sociétés d’épargne forestière (SEF) et les groupements forestiers d’investissement (GFI), autres types de FIA immobiliers régis par les mêmes textes que les SCPI et, notamment, par l’article 422-198 du règlement général de l’AMF.
