Qui est débiteur de l’obligation de restituer les fonds prêtés ? Est-ce l’emprunteur qui a financé sa vente au moyen d’un prêt que son banquier lui a consenti ? Est-ce le vendeur de l’immeuble acquis par l’acheteur/emprunteur, voire même une autre personne telle que l’auteur de la plaquette commerciale établie lors du programme de vente ? Cette question peut paraître étonnante car le prêt ne lie que le banquier à l’acheteur/emprunteur ; il ne lie pas le vendeur, même si celui-ci a reçu les fonds directement du banquier, ni a fortiori l’auteur de la plaquette commerciale.
Les juges du fond avaient considéré que le vendeur et l’auteur de la plaquette commerciale sont tenus à la restitution des fonds prêtés à l’acheteur. Ils ont pris appui sur l’obligation in solidum, ce qui paraît étonnant. Il est vrai que la vente a été annulée et que cette annulation a entraîné l’annulation du contrat de prêt. Mais l’obligation in solidum implique de considérer que le vendeur et l’auteur de la plaquette commerciale ont engagé leur responsabilité et qu’ils doivent être condamnés à réparer le dommage1.
Étant observé que le dommage est subi par l’acheteur/emprunteur et non par le prêteur. Cette question est bien distincte de celle de la détermination de la personne débitrice de l’obligation de restitution des fonds empruntés. Or cette personne ne peut être que l’emprunteur et personne d’autre, en raison du principe de la force obligatoire des contrats, prévu hier par l’article 1304 du Code civil, aujourd’hui par l’article 1103, comme l’indique très clairement la Cour de cassation dans son arrêt du 5 juin 2025 :
« Vu l’article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
14. En application de ce texte, l’obligation de restitution du capital au prêteur ensuite de l’anéantissement d’un contrat de crédit affecté, consécutif à la nullité ou à la résolution du contrat principal, pèse sur l’emprunteur, partie au contrat de prêt, et non sur le vendeur, même si les fonds ont été directement versés à celui-ci à la demande de l’emprunteur et nonobstant la sûreté dont dispose le prêteur pour le paiement de l’obligation qui, reportée de plein droit sur l’obligation de restituer, subsiste jusqu’à l’extinction de celle-ci.
15. Pour condamner in solidum le vendeur et la société HPA Holding à payer à la banque la somme de 213 486 euros, l’arrêt énonce que l’annulation de plein droit du contrat de prêt, ensuite de l’annulation du contrat de vente, entraîne la restitution par le vendeur à la banque de cette somme qu’il a perçue au titre de la vente immobilière.
16. En statuant ainsi, alors que l’obligation de restitution du capital emprunté incombait, après annulation du prêt affecté, aux seuls emprunteurs, c’est-à-dire aux acquéreurs de l’immeuble, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Le banquier, bénéficiaire de la décision attaquée, avait bien senti le danger car il avait soulevé l’irrecevabilité du moyen, laquelle n’a pas été retenue par la Cour de cassation car le moyen se rapportant à la détermination du débiteur de l’obligation de restitution au prêteur du capital emprunté est, selon la Cour (point 10), de pur droit2. L’arrêt du 5 juin 2025 n’est toutefois pas totalement défavorable au banquier.
Celui-ci avait fait une demande en indemnisation de la perte des intérêts du prêt à la suite de l’annulation de la vente. Cette demande avait été rejetée par les juges du fond. La Cour de cassation censure leur décision, en renvoyant expressément à un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 1er juin 2017 : « Vu l’article 1382, devenu 1240, du Code civil :
27. En application de ce texte, à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et à être indemnisée au titre de la restitution des frais (3e Civ., 1er juin 2017, pourvoi n° 16-14.428, publié) ».
Étant rappelé que le banquier ne peut pas, comme l’a souligné la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 1er juin 2017, obtenir le paiement du montant des intérêts contractuels non perçus.
