La conclusion d’un cautionnement hypothécaire sur des immeubles appartenant à une société civile immobilière est une opération courante. Tel est le cas, par exemple, lorsqu’un associé contracte un prêt pour lequel le prêteur réclame une garantie : n’étant pas lui-même titulaire d’un droit réel sur les biens appartenant à la société, l’associé demandera au gérant de souscrire un engagement de garantie au nom de la société. De même, dans les groupes de sociétés au sein desquels les actifs immobiliers sont placés dans une société civile, cette structure pourra être sollicitée pour garantir les engagements d’autres sociétés du groupe, notamment les sociétés d’exploitation.
La validité du cautionnement des dettes d’un tiers risque d’être contestée par les associés ou par le dirigeant de la SCI au jour où le créancier mettra en oeuvre cette garantie. La question qui se posera sera généralement celle de savoir si le gérant de la SCI avait le pouvoir d’engager la société en garantie de l’exécution d’obligations incombant à un tiers.
Après une période de flottement et d’
I. La constitution de la sûreté doit entrer directement ou indirectement dans l’objet social
Dans un arrêt de principe du 8 novembre 2007, la 1re chambre civile de la Cour de cassation a précisé que « le cautionnement donné par une société n’est valable que s’il entre directement dans son objet social ou s’il existe une communauté d’intérêts entre cette société et la personne cautionnée ou encore s’il résulte du consentement unanime des
L’exigence d’une conformité à l’objet social découle d’une application littérale de l’article 1849 alinéa 1er du Code civil : la société est engagée, dans les rapports avec les tiers, par les actes du gérant entrant dans l’objet social.
La constitution de sûretés en garantie de dettes d’un tiers devrait donc expressément figurer dans les statuts au titre de l’objet social pour que l’opération soit considérée comme entrant dans l’objet social. Les associés ne peuvent cependant faire en termes généraux mention de la constitution de sûretés dans la détermination de l’objet social de la société civile. En effet, selon l’article L. 313-1 du Code monétaire et financier, constitue une opération de crédit, « un engagement par signature tel qu’un aval, un cautionnement, ou une garantie ». Or, la pratique habituelle des opérations de crédit d’une part, relève du monopole des établissements de crédit, d’autre part, constitue un acte de commerce incompatible avec la nature civile de la société. En revanche, des dispositions spéciales des statuts pourraient préciser, au titre de l’objet social, que la société pourra occasionnellement et dans la limite du caractère civil de la société se porter garante par cautionnement ou constitution d’hypothèque. Pour plus de sécurité on pourra même limiter la possibilité aux opérations faites au profit des associés et/ou à des opérations déterminées par leur genre ou leur
Nota bene : Si l’objet social ne mentionne pas expressément la conclusion d’un cautionnement par le gérant, les juges peuvent relever une communauté d’intérêts entre la société et le débiteur cautionné qui permet de rattacher indirectement le cautionnement à l’objet social. Il en est de même lorsque les associés donnent à l’unanimité leur accord préalable pour la conclusion de cette opération, en assemblée générale ou par un acte spécial.
II. La constitution de la sûreté doit aussi être conforme à l’intérêt social
La jurisprudence est désormais bien établie et harmonisée au sein des différentes formations de la Cour de cassation : une sûreté accordée par une SCI en conformité à l’objet social, ou en communauté d’intérêts ou avec l’accord de l’unanimité des associés, n’est pas valable s’il apparaît que cette opération n’est pas conforme à l’intérêt social.
C’est en ce sens que la chambre commerciale précise dans cet arrêt du 23 septembre 2014 que « n’est pas valide la sûreté accordée par une société civile en garantie de la dette d’un associé dès lors qu’étant de nature à compromettre l’existence même de la société, elle est contraire à l’intérêt social ; qu’il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet statutaire ».
La conformité de l’opération à l’objet social, directement ou indirectement par une communauté d’intérêts ou par la volonté de l’unanimité des associés, n’entraîne ainsi qu’une présomption de conformité à l’intérêt social.
En imposant comme condition de validité de la garantie hypothécaire l’absence de contrariété de l’acte à l’intérêt social qui est ainsi soumise à l’appréciation des juges du fond, la Haute juridiction ne risque-t-elle pas de porter atteinte à la sécurité juridique ? Les associés, même après avoir donné leur accord à l’unanimité pour la conclusion d’une sûreté par la SCI, ont en effet la possibilité de contester a posteriori le bien-fondé de la délibération sociale en demandant l’annulation de la sûreté lorsque le créancier fait jouer cette garantie !
Toutefois, il convient d’observer que les décisions ayant prononcé la nullité de la sûreté pour non-conformité de l’opération à l’intérêt social visent toutes une situation de fait identique : d’une part, la constitution de la sûreté met en cause l’existence même de la société, le bien engagé étant en pratique l’immeuble constituant le seul actif social ; d’autre part, la société ne retire aucune contrepartie ou avantage économique dans l’opération. En l’espèce, la Haute juridiction souligne que l’immeuble donné en garantie du prêt consenti à un associé « constituait le seul bien de la SCI, de sorte que cette dernière, qui ne tirait aucun avantage de son engagement, mettait en jeu son existence même ». L’absence de contrepartie ou d’avantage économique pour la société renforce en ce cas le risque de contrariété à l’intérêt social.
Au regard de cette jurisprudence, des précautions s’imposent pour prévenir la survenance de contestations portant sur la validité de sûretés consenties par la SCI en garantie d’engagements d’associés ou de sociétés du même groupe. Dans la mesure du possible, il est important de pouvoir justifier de l’intérêt de la société à souscrire le cautionnement, notamment en raison de la contrepartie attendue par la SCI au plan économique ou patrimonial : le gérant pourrait par exemple préciser, soit dans un exposé préalable qui figurerait dans la décision collective des associés, soit, en l’absence de décision collective des associés, en préambule de l’acte de garantie, les motifs ayant conduit les associés ou le gérant à faire souscrire cet engagement par la société, notamment lorsque l’opération grève lourdement le patrimoine de la société garante.
Une telle justification semble vaine lorsque la garantie, constituée sur le seul immeuble de la SCI, met en jeu l’existence même de la SCI sans que celle-ci ne tire profit d’un tel engagement ; si une sûreté est néanmoins consentie en cette situation, le rédacteur de l’acte doit, en l’état actuel de la jurisprudence, informer le créancier des incertitudes entourant aujourd’hui la constitution d’une telle garantie.
La chronique Droit des sociétés est assurée par Isabelle Riassetto, Quentin Urban et Michel Storck.
