En l’absence de compte séparé du syndic, les copropriétés disposent de sous-comptes au sein du compte professionnel ouvert au nom du syndic. Les relations entre les souscomptes et le compte sont délicates à cerner car on peut se demander si les sous-comptes constituent des réceptacles suffisamment individualisés et permettant, pour cette raison, aux copropriétés de récupérer leurs fonds même en cas de procédure collective du syndic.
La
jurisprudence
[1]
n’a pas toujours répondu favorablement à cette question. On sait toutefois qu’il ressort des arrêts les plus
récents
[2]
que les banques doivent respecter les droits des copropriétés sur les fonds inscrits dans les sous-comptes sauf si une convention de fusion a été acceptée par les copropriétaires. La chambre commerciale le rappelle dans son arrêt du 14 janvier 2014 et précise, dans le même temps, que le seul refus d’ouvrir un compte séparé n’emporte pas accord de fusion, ce qui est tout à fait logique, d’autant que si la renonciation peut être expresse ou tacite, elle ne peut pas résulter d’un simple silence ou d’une
abstention
[3]
.
Cette jurisprudence a été confirmée et renforcée par le législateur puisque les conventions de fusion sont désormais interdites et qu’en l’absence de compte séparé, il va être fait obligation aux banquiers d’individualiser comptablement les versements et prélèvements afférant au syndicat : selon l’article 18, II, alinéa 7, de la loi du
10 juillet 1965
[4]
, tel que celui-ci a été réécrit par l’article 55, I, 3°, f ), de la loi du
24 mars 2014
[5]
, le syndic est chargé « d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ».
La chronique Droit bancaire est assurée par Geneviève Helleringer et Thierry Bonneau.
1
Cass. civ. 3e, 19 janvier 1994, Bull. civ. III, n° 8, p. 5 ; Quotidien juridique n° 30, 14 avril 1994. 5, note J.P. D. ; Banque n° 554, décembre 1994. 90 ; D. 1994, J., 576, note critique D.R. Martin ; Rev. trim. Dr civ. 1995, 140, obs. P. Y. Gautier.
2
Cass. com. 10 février 1998, Bull. civ. IV, n° 64, p. 49 ; Rev. trim. dr. com. 1998, 392, obs. M. Cabrillac ; Dalloz Affaires 1998, 470, obs. X. D. ; Rev. dr. banc. et bours. n° 66, mars-avril 1998. 56, obs. F.J. Crédot et Y. Gérard ; Cass. com. 17 janvier 2006, Bull. civ. IV n° 8, p. 7 ; D. 2006, act. jurisp. 440, obs. X. Delpech ; Revue Banque n° 679 avril 2006, 90, obs. J-L. Guillot et M. Boccara ; Rev. dr. bancaire et financier n° 3, mai-juin 2006. 12, obs. F. J. Crédot et Th. Samin ; Cass. civ. 3e, 23 septembre 2009, Banque et Droit n° 128, novembre-décembre 2009. 36, obs. Th. Bonneau.
3
A. Bénabent, Droit civil, Les obligations, 9e éd. 2003, Montchrestien, n° 885.
4
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
5
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
