Le principe est bien connu : le banquier dispensateur de crédit est tenu envers l’emprunteur non averti d’un devoir de mise en garde sur le risque d’endettement excessif né de l’octroi du prêt au regard de ses capacités financières lors de la conclusion de ce contrat. Peu à peu, la jurisprudence est venue préciser le régime juridique de ce principe, qu’il s’agisse de déterminer le caractère averti ou non d’un emprunteur ou d’apprécier le risque d’endettement excessif. C’est relativement à cette dernière condition que l’arrêt de la Cour de cassation en date du 1er juillet 2020 retient l’attention.
En l’espèce, un couple d’emprunteurs a contracté auprès de la banque un prêt dit d’accession sociale (PAS) afin de financer un projet immobilier. Désireux de mener à bien leur projet sans attendre d’avoir vendu le bien immobilier dont ils étaient propriétaires, les emprunteurs ont également obtenu de la banque un prêt-relais de 89 500 € remboursable en une seule échéance à l’expiration d’un délai de 24 mois. Le PAS ayant fait l’objet d’une déchéance du terme pour non-remboursement des échéances, les emprunteurs ont recherché sur le fondement du manquement à ses devoirs de conseil, d’information et de mise en garde, la responsabilité de la banque, laquelle a demandé reconventionnellement leur condamnation au paiement du solde du PAS. Considérant que la caisse n’avait pas attiré l’attention des emprunteurs sur le risque d’endettement résultant de la charge constituée par le remboursement du prêt-relais, les juges du fond ont condamné la banque pour manquement à son devoir de mise en garde lors de l’octroi des deux prêts litigieux. Mais la Cour de cassation casse l’arrêt rendu après avoir souligné que « la vente du bien immobilier projetée par les emprunteurs devant permettre le remboursement du prêt-relais, ce dernier ne pouvait pas constituer une charge permettant d’apprécier l’adaptation de l’autre prêt aux capacités financières des emprunteurs et au risque d’endettement en résultant ». Loin de dispenser le prêteur de son devoir de mise en garde dans l’opération qui comporte un prêt-relais, la Cour de cassation en adapte la mise en œuvre à un double point de vue.
Défini à l’article L. 311-1, 16° du Code de la consommation, le crédit relais est « un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien ». Autrement dit, ce prêt permet à un emprunteur d’anticiper l’apport dont il a besoin pour financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, dans l’attente de la vente du bien immobilier qu’il occupe et dont le prix assurera le remboursement du prêt-relais. Le mécanisme du prêt-relais fait donc courir un risque spécifique à l’emprunteur, celui de ne pas réaliser la vente dans le délai imparti ou aux conditions permettant le remboursement de l’emprunt contracté[1]. Malgré la dangerosité de l’opération, la jurisprudence a refusé de mettre à la charge du prêteur un devoir de mise en garde à raison de la nature même de l’opération[2]. Tout en soumettant le prêt relais comme n’importe quel autre crédit aux règles qui gouvernent le devoir de mise en garde, la Cour de cassation a tenu compte de son particularisme dans l’appréciation du risque d’endettement excessif [3]. Alors qu’en principe le risque d’endettement excessif s’apprécie au regard des revenus et du patrimoine de l’emprunteur, le risque d’endettement excessif né du prêt-relais s’apprécie au regard de la valeur du bien en attente de revente et de la situation patrimoniale des emprunteurs[4]. Il en résulte que si l’évaluation du bien destiné à la revente couvre le montant des charges résultant du prêt-relais à la date de son octroi, il n’y a pas de risque d’endettement excessif, et donc pas de devoir de mise en garde à la charge du prêteur. En l’espèce, le prêt-relais d’un montant de 89 500 €, remboursable en une échéance de 98 503,18 € a été accordé sur la base d’une évaluation de l’immeuble fixée à 295 000 €, ce qui excluait tout risque d’endettement excessif.
Si la banque n’était tenue d’aucun devoir de mise en garde à l’égard des emprunteurs relativement au prêt-relais, il restait par ailleurs à vérifier si la banque était tenue d’un tel devoir dans l’octroi du prêt dit d’accession sociale consenti aux emprunteurs pour financer leur projet immobilier. De ce point de vue, il appartenait aux juges du fond, pour apprécier les capacités financières des emprunteurs et le risque d’endettement excessif né de l’octroi du PAS, de comparer d’un côté les revenus et le patrimoine tant mobilier qu’immobilier des emprunteurs, et de l’autre côté leurs charges. Alors que les juges du fond avaient intégré dans les charges celle constituée par le remboursement du prêt-relais, la Cour de cassation considère qu’il faut l’en exclure, dès lors que la vente projetée du bien immobilier en permettait le remboursement. En définitive, dans une opération comportant un prêt-relais, l’appréciation du devoir de mise en garde doit s’effectuer au regard de chacun des prêts et sans tenir compte pour apprécier l’adaptation du prêt immobilier contracté pour acquérir le bien nouveau de la charge de remboursement du prêt relais, si la vente projetée du bien immobilier en permet le remboursement.
Prêt relais – Devoir de mise en garde – Appréciation du risque d’endettement.
[1] . D. Legeais, Opérations de crédit, 2e éd. 2018, Lexisnexis, n° 755 et suivants.
[2] . Cass. com. 15 nov. 2017, n° 16-16424, Gaz. Pal. 27 juill. 2018, n° 8, p. 62, note S. Moreil.
[3] . J. Attard, « Devoir de mise en garde à charge du prêteur professionnel en matière de prêt-relais », JCP E 2017, 1456.
[4] . Cass. 1re civ., 1er mars 2017, n° 15-29009, Gaz. Pal. 13 juin 2017, n° 22, p. 59, note B. Bury ; Gaz. Pal. 19 sept. 2017, n° 31, p. 30, note S. Piedelièvre – Cass. 1re civ., 22 juin 2017, n° 15-28649, RDBFin. 2017, comm. 152, note N. Mathey ; Gaz. Pal. 19 sept. 2017, n° 31, p. 30, note S. Piedelièvre.
