Afin de protéger l’emprunteur immobilier (comme la caution personne physique) contre le risque d’un engagement irréfléchi, l’art. L. 313-34, al. 2 (ancien art. L. 312-10), du Code de la consommation l’empêche d’accepter l’offre qui lui a été adressée avant l’expiration d’un délai de 10 jours suivant sa réception. « Impératif dans son existence et sa durée »[1], le délai de réflexion constitue un élément majeur du dispositif de protection de l’emprunteur lors de la formation du contrat de crédit immobilier. À ce titre, l’emprunteur ne peut y renoncer[2]. Pour assurer l’effectivité de ces règles, l’article L. 341-40 du Code de la consommation punit d’une amende de 300 000 euros le fait pour le prêteur de faire souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou de recevoir de leur part l’acceptation de l’offre, sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de 10 jours prescrit à l’art. L. 313-34. Quant à la sanction civile, elle a donné lieu à un contentieux, dont l’arrêt rendu le 6 janvier 2021 se fait encore l’écho. En l’espèce, une banque a consenti un prêt immobilier à un couple. À la suite d’échéances impayées, la banque a prononcé la déchéance du terme puis a assigné en paiement les emprunteurs, qui ont invoqué la nullité du contrat pour non-respect du délai de réflexion de 10 jours. Rejetant la demande en nullité du prêt, la cour d’appel a prononcé la déchéance du droit aux intérêts du prêteur, faute pour celui-ci de justifier que les emprunteurs avaient bénéficié du délai de réflexion légal. Sans surprise, la Cour de cassation casse l’arrêt et réaffirme, au visa de l’art. L. 312-10 (devenu L. 313-34) du Code de la consommation, que l’inobservation du délai de 10 jours est sanctionnée par la nullité. Quelle sanction faut-il retenir en cas de non-respect de l’article L. 313-34 du Code de la consommation ? En réalité, tout dépend de savoir quelles dispositions sont méconnues. Alors que la déchéance du droit aux intérêts sanctionne l’inobservation des règles de forme relatives aux modalités d’acceptation, c’est la nullité qui sanctionne le non-respect du délai de réflexion[3]. Ce dualisme des sanctions s’explique par l’ambiguïté des textes qui régissent les sanctions civiles relatives à la formation du contrat de crédit. Conformément à l’art. L. 341-34 du Code de la consommation, le prêteur ou le bailleur encourt la déchéance du droit aux intérêts en totalité ou en proportion fixée par le juge dans les cas prévus à l’art. L. 341-40 du même code. Autrement dit, les juges peuvent prononcer la déchéance du droit aux intérêts soit lorsque l’acceptation a été reçue sans date, soit lorsqu’elle comporte une fausse date. Refusant d’élargir le champ d’application de cette sanction spéciale en dehors de ces hypothèses légales, la Cour de cassation considère que la méconnaissance du délai d’acceptation ne peut être sanctionnée que par une nullité relative qui se prescrit par 5 ans à compter de l’acceptation de l’offre[4]. Bien que cette solution ne soit pas nouvelle[5], elle semble encore devoir être régulièrement rappelée par la Cour de cassation[6], d’autant plus que le législateur n’a pas saisi l’occasion de la refonte du Code de la consommation par l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 pour unifier le régime des sanctions et faire de la déchéance du droit aux intérêts l’unique sanction des conditions de formation du contrat de crédit immobilier.
Crédit immobilier – Délai de réflexion – Sanction – Nullité du contrat.
[1] . G. Raymond, Droit de la consommation, 5e éd. Lexisnexis, 2019, n° 949.
[2] . Cass. 1re civ., 9 déc. 1997, Bull. civ. I, n° 368, Contrats, conc., consom. 1998, comm. 53, obs. G. Raymond ; JCP 1998 G II 10148, note S. Piedelièvre.
[3] . J. Lasserre Capdeville, « Le délai de réflexion applicable au crédit immobilier », RDBFin. 2020, étude 10.
[4] . N. Monachon-Duchène, « La protection du délai de réflexion de l’emprunteur immobilier », JCP G, 2004, doctr. 152.
[5] . Cass. 1re civ., 27 févr. 2001, n° 98-19857 : Bull. civ. I, n° 48 ; D. 2001, p. 1388, obs. V. Avena-Robardet – Cass. 1re civ., 9 juill. 2003, n° 01-11153 : Bull. civ. I, n° 270 ; Contrats, conc. consom. 2004, comm. 49, obs. G. Raymond ; RTD com. 2003, p. 794, obs. D. Legeais – Cass. 1re civ., 12 juill. 2005, n° 02-13614 : Contrats, conc. consom. 2005, comm. 212, obs. G. Raymond – Cass. 1re civ., 19 mars 2009, n° 05-13126 : Contrats, conc. consom. 2009, comm. 201, obs. G. Raymond – Cass. 1re civ., 27 févr. 2001, n° 98-19857 : Contrats, conc. consom. 2009, comm. 201, obs. G. Raymond.
[6] . Cass. 1re civ. 20 février 2019, n° 18-12471, Gaz. Pal. 2 avril 2019, n° 13, p. 32, obs. S. Piedelièvre ; JCP E 2019, p. 32, n° 18, note N. Mathey ; JCP E 2019, p. 32, obs. Y. El Hage ; RDI 2019, p. 508, note J. Salvandy.
