Deux arrêts rendus le même jour et qui seront l’un et l’autre publiés, viennent préciser les contours de l’obligation de l’établissement ayant consenti une garantie d’achèvement. L’un et l’autre arrêt font suite à des faits similaires. Une société civile immobilière (SCI) avait vendu à un particulier un appartement en l’état futur d’achèvement. Cette vente en état futur d’achèvement (VEFA) avait été financée par un prêt immobilier, les acquéreurs versant un pourcentage du montant du prix lors de la conclusion du contrat. Par ailleurs, une garantie d’achèvement, condition de validité d’une vente
Les procédures ainsi que les épilogues diffèrent toutefois dans les deux affaires. Le fondement choisi pour engager la responsabilité du garant d’achèvement tient dans un cas à une mauvaise mise en œuvre de la garantie, et à un manquement à l’obligation de conseil lors de la formation du contrat dans l’autre cas. Dans le premier arrêt commenté (Civ. 3e, 26 nov. 2014, pourvoi n° Y 13-25.634), destiné à être publié au bulletin, le garant omet d’abord de répondre aux courriers l’interrogeant sur la suite qui serait donnée au programme et informe finalement les acquéreurs que l’achèvement des travaux est impossible, la SCI n’ayant plus d’activité et le permis de construire étant périmé. L’acquéreur assigne alors l’établissement de crédit ayant fourni la garantie en réparation des préjudices matériel et moral subis du fait de son inertie. La cour d’appel avait fait droit à cette demande en estimant que la banque avait commis une faute en ayant délibérément laissé périmer le permis de construire. Elle avait alloué aux acquéreurs des dommages et intérêts d’un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au
Le recours porte non sur l’exécution de l’obligation du garant, mais sur la mise en cause de sa responsabilité. Lorsque le contrat est résolu ou que l’opération est impossible à réaliser, par exemple suite à la péremption du permis de construire, le garant se trouve déchargé de son obligation devenue
Il est utile de souligner que c’est avant tout la mauvaise foi du garant qui est sanctionnée. Le pourvoi soulignait que les acquéreurs n’avaient jamais mis en demeure le garant d’exécuter sa garantie : la Cour de cassation rejette le moyen comme inopérant et retient que le garant aurait dû entreprendre des démarches pour tenter de mettre en œuvre sa garantie. On sait qu’une fois la garantie actionnée, le garant est responsable des préjudices causés par ses manœuvres dilatoires. Toutefois, sur le plan technique, il n’appartient pas au garant de prendre l’initiative de mettre en œuvre sa garantie : seul le bénéficiaire peut solliciter son exécution. La solution de l’arrêt se comprend à l’aune des faits : le garant ne peut de bonne foi prétendre ignorer l’intention des acquéreurs de solliciter sa garantie dont il avait été informé par divers courriers du notaire bien qu’il n’y ait pas eu de mise en demeure.
Dans le second arrêt commenté, rendu le même jour (Civ 3e, 26 nov. 2014, pourvoi n° 13-22.863), et lui aussi destiné à être publié au bulletin, la responsabilité du garant est recherchée en lien avec la formation du contrat : il lui est reproché de ne pas avoir empêché l’acquéreur de conclure le VEFA alors que la viabilité du projet immobilier était incertaine. Cette demande est rejetée par la Cour de cassation. Celle-ci relève qu’aucune faute n’a pu être caractérisée car il ressort des informations reçues du maître d’œuvre par le garant et de ses diligences tant à l’égard du maître d’ouvrage que du notaire en charge des différentes opérations que le garant « [a] pris les mesures de suivi utiles et fait preuve de vigilance dans le suivi du chantier », y compris quatre mois après la signature du contrat, à partir du moment où « il lui était apparu que le chantier risquait de ne pas se poursuivre ». La solution est classique car la Cour de cassation avait établi il y a vingt-cinq ans que l’obligation du garant d’achèvement, « n’a pour objet que l’avance ou le paiement des sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble à construire », et que, en conséquence, le garant n’a pas la charge des éventuelles astreintes consécutives au retard dans l’exécution des
Les deux arrêts permettent de s’arrêter sur la difficile question du lien de causalité entre la faute et le préjudice indemnisé. Pour le second arrêt, au-delà de la preuve d’une faute, l’acquéreur aurait aussi eu à établir le lien de causalité avec le dommage subi. Or celui-ci correspond à la non-exécution des travaux et au non-remboursement des sommes versées, lesquels sont imputables au vendeur et non au garant d’achèvement. Dans le premier arrêt, le garant, condamné par la cour d’appel à payer des indemnités dont le montant avait été fixé à hauteur des sommes versées par l’acquéreur au vendeur, soulevait dans son pourvoi que n’étant pas à l’origine de la conclusion du contrat de vente, aucun lien de causalité ne pouvait être établi entre la faute qui lui était imputée et le préjudice allégué par les
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