En matière de crédit immobilier, la possibilité de demander le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus peut intervenir non seulement en cas de défaillance de l’emprunteur, mais également pour d’autres motifs expressément envisagés (art. L. 313-51 C. consom.). De plus en plus fréquentes, ces clauses de déchéance du terme n’échappent pas à un contrôle sévère des juges, sur le fondement du droit des clauses abusives, dont elles sortent parfois victorieuses comme l’illustre l’arrêt du 20 janvier 2021.
En l’espèce, un couple d’emprunteurs a souscrit en 2011 un prêt immobilier comportant une clause qui prévoyait « une exigibilité du prêt par anticipation, sans que le prêteur ait à remplir une formalité judiciaire quelconque, en cas de fourniture de renseignements inexacts sur la situation de l’emprunteur, dès lors que ces renseignements étaient nécessaires à la prise de décision du prêteur ». Ayant découvert que les emprunteurs avaient fourni de faux relevés de compte à l’appui de leur demande de financement, la banque s’est prévalue de cette clause pour prononcer la déchéance du terme du prêt et les a assignés en paiement. Les juges du fond ayant exclu le caractère abusif de cette clause, les emprunteurs se sont pourvus en cassation arguant de ce que cette clause, à défaut de comporter un préavis d’une durée raisonnable, devait être présumée abusive conformément à l’article R. 132-2, 4° ancien (devenu R. 212-2,4°) C. consom. ou, à tout le moins, devait être déclarée abusive en ce qu’elle ouvrait au prêteur la faculté de résilier unilatéralement le contrat en l’absence de toute défaillance de l’emprunteur dans le remboursement du prêt, sans lui permettre de s’expliquer avant sa mise en œuvre et en lui laissant croire qu’aucun contrôle judiciaire ne pouvait être exercé. Balayant tous ces arguments, la Cour de cassation considère que « nonobstant son application en l’absence de préavis et de défaillance dans le remboursement du prêt, la clause litigieuse, dépourvue d’ambiguïté et donnant au prêteur la possibilité, sous certaines conditions, de résilier le contrat non souscrit de bonne foi, ne créait pas, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ». Cet attendu suscite trois observations.
Premièrement, la Cour de cassation confirme que la clause de déchéance du terme pour fourniture de renseignements inexacts, « nonobstant l’absence de toute défaillance dans le remboursement du prêt » n’est pas en soi abusive[1]. Dans ces conditions, il appartient aux juges du fond d’apprécier si la clause a de par son contenu pour objet ou pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties.
Deuxièmement, la Cour de cassation vient préciser les critères de nature à caractériser ce déséquilibre significatif, qui peut provenir du pouvoir unilatéral ou discrétionnaire que la clause confère au prêteur de manière injustifiée ou de l’atteinte grave qu’elle porte à la situation juridique du consommateur, par rapport à celle qui serait la sienne dans le droit national applicable en l’absence de la clause litigieuse[2]. De ce point de vue, la Cour de cassation souligne que la clause litigieuse limitait la faculté de prononcer l’exigibilité anticipée du prêt aux seuls cas de fourniture de « renseignements inexacts » portant sur des « éléments déterminants du consentement du prêteur lors de l’octroi du prêt ». Autrement dit, les manquements de l’emprunteur entraînant la déchéance du terme étaient bien circonscrits et suffisamment graves pour légitimer l’exigibilité anticipée du prêt. En outre, la clause litigieuse « dépourvue d’ambiguïté » ne privait pas l’emprunteur de recourir à un juge pour contester l’application de la clause à son égard. Les conditions de mise en œuvre de cette clause litigieuse, qui sanctionne « la méconnaissance par l’emprunteur de son obligation de contracter de bonne foi au moment de la souscription du prêt », excluaient tout arbitraire du prêteur.
Troisièmement, et alors que l’article R. 212-2 du Code de la consommation présume abusive la clause de résiliation en l’absence de préavis d’une durée raisonnable, la Cour de cassation accepte que la clause puisse jouer « nonobstant l’absence de préavis ». Cette absence de préavis s’explique par l’attitude déloyale des emprunteurs, dont la prise en compte se justifie à un double point de vue. D’une part, la mauvaise foi de l’emprunteur constitue un motif grave de nature à autoriser le professionnel à mettre fin sans préavis raisonnable à un contrat à durée indéterminée, conformément au g) de l’annexe de la directive du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs. D’autre part, l’article L. 212-1 C. consom. invite à apprécier le caractère abusif d’une clause « en se référant au moment de la conclusion du contrat à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion ». À ce titre, il paraît légitime de tenir compte de ce que les emprunteurs ont cherché à tromper le prêteur en lui fournissant des faux relevés, pour dénier tout caractère abusif à la clause de résiliation automatique. Contrairement à ce que soutenait l’emprunteur, le devoir de loyauté ou de bonne foi pesant sur le consommateur au titre du droit commun des obligations peut tenir en échec le droit des clauses abusives.
Crédit immobilier – Clause de déchéance du terme – Renseignements inexacts – Clause abusive – Absence de bonne foi des emprunteurs.
[1] . Cass. 1re civ., 28 novembre 2018, Banque et Droit n° 184, mars-avril 2019, p.27 obs. S. Gjidara-Decaix ; AJContrat 2019, p. 84, obs. J. Lasserre Capdeville ; D. 2019, p. 607, obs. H. Aubry, E. Poillot et N. Sauphanor-Brouillaud ; RDI 2019, p. 324, J. Salvandy.
[2] . CJUE 16 janvier 2014, aff. C-226/12, JCP E 2014, p. 1777, note S. Moracchini-Zeidenberg ; CJUE 27 janv. 2021, aff. C-229/19 et C-289/19, Juris-Data n° 2021-000932.
