Prêt immobilier – Résiliation anticipée – Indemnités de remboursement anticipé

Les taux d’intérêt actuellement particulièrement bas incitent les emprunteurs à renégocier leurs prêts auprès de leur établissement prêteur ou de concurrents. L’indemnité de résiliation anticipée qui peut être exigée écorne cependant éventuellement le bénéfice de l’ opération [1] . Pour les contrats conclus après juin 1999, le droit bancaire neutralise le coût d’un remboursement anticipé consécutif à certaines circonstances affectant le consommateur. L’article L. 312-21, al. 3, du Code de la consommation [2] dispose en effet que, dans trois cas, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation :

– lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint ;

– lorsque le remboursement fait suite au décès de l’emprunteur ou son conjoint ;

– ou encore lorsque le remboursement s’explique par la cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Cette disposition protège les emprunteurs contre des aléas personnels ou professionnels.

Qu’un emprunteur ait des velléités spéculatrices et se trouve ensuite victime d’un licenciement n’est pas de nature à le priver de la protection offerte par le Code de la consommation, comme l’illustre l’arrêt du 17 juin 2015 commenté [3] . Suite à la baisse des taux, un couple ayant souscrit un emprunt immobilier tente de renégocier les termes de celui-ci avec la banque prêteuse. La tentative n’est pas couronnée de succès. Les époux décident alors de rembourser de manière anticipée le crédit litigieux au moyen d’un rachat de crédit auprès d’un établissement concurrent. Invoquant le licenciement d’un des époux pour expliquer cette opération, ils demandent le remboursement des indemnités de remboursement anticipé payées. La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond, donnant satisfaction aux emprunteurs.

La protection prévue au Code de la consommation est justifiée par les circonstances objectives. Elle n’est pas remise en cause lorsque peut être, par ailleurs, établi que l’emprunteur pourra bénéficier à cette occasion du rachat de son prêt par un concurrent et bénéficier ainsi de conditions plus favorables.

Le fait que l’un des cas visés par le Code de la consommation puisse être invoqué est une condition nécessaire pour bénéficier de la dispense stipulée. L’interprétation proposée par la Cour de cassation en fait également une condition suffisante : des éléments de motivations additionnels ne sont pas de nature à priver le consommateur de la protection qu’un aspect de sa situation justifie. Pour des raisons commerciales, cette solution pourrait, indirectement, adoucir les exigences de certains établissements qui, lors d’une renégociation avec leur propre client, réclament le paiement de l’indemnité en l’incluant dans le montant global du prêt.

La chronique Comptes, crédits et moyens de paiement est assurée par Thierry Bonneau et Geneviève Helleringer.

1 En vertu de l’article R. 312-2 du code de la consommation, l’indemnité de résiliation anticipée ne peut ni excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni, en tous les cas, dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. 2 Applicable aux contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière. 3 V. aussi D. 2015., Actu. 1364, obs. Avena-Robardet.