Lorsque des documents sont adressés par voie postale, il est un débat ancien, en droit des contrats, que de savoir quelle date prendre en considération entre le moment de l’envoi et celui de sa réception. L’intérêt du présent est de déployer cette thématique dans le cadre – spécifique – des inscriptions hypothécaires, plus précisément ici d’un renouvellement d’une inscription d’hypothèque. L’arrêt a reçu une large diffusion puisque, outre sa publication au Bulletin, il figure dans la Lettre de la troisième chambre civile du mois de mai 2026 (p. 6).
En l’espèce, une banque, titulaire d’une hypothèque judiciaire définitive ayant effet jusqu’au 28 mars 2022, a sollicité le renouvellement de cette inscription par lettre recommandée avec avis de réception, expédiée le 23 mars 2022 mais reçue le 29 mars 2022 par le service de la publicité foncière, soit le lendemain de l’expiration de l’inscription. Une cause de rejet pour péremption a été notifiée le 8 avril 2022, confirmée par décision du 13 mai 2022. La banque a alors contesté ce rejet devant le président du Tribunal judiciaire de Montpellier, selon la voie de recours de l’article 26 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, sans succès en première instance ni en appel (CA Montpellier, 5 oct. 2023). Un pourvoi en cassation a été formé.
La Cour de cassation confirme l’analyse des juges du fond, au motif que : « lorsqu’une demande de renouvellement est adressée par voie postale, c’est sa date de réception au service de la publicité foncière qui doit être prise en compte » (§ 14). L’arrêt ajoute par ailleurs qu’il s’agit là d’une règle « propre à la publicité foncière » et « exclusive » des articles L. 286 du Livre des procédures fiscales [LPF] et L. 112-1 du Code des relations entre le public et l’administration [CREPA] (§ 15).
L’intérêt de la décision est de répondre, pour la première, à cette problématique en ce domaine. a question s’inscrit cependant dans un débat plus large sur la notion de « dépôt » ou de « remise » à une autorité, déjà tranché diversement par d’autres chambres. Il est en outre intéressant de relever que les conclusions de l’avocat général mentionnent qu’une consultation du Conseil supérieur du notariat a eu lieu dans ce cadre, traduisent assurément la volonté des magistrats de fixer une position de principe.
Deux idées méritent alors d’être développées. D’une part, le dépôt et ses modalités reçoivent ici une approche propre à la publicité foncière (1), ce qui apparaît comme une dérogation au droit commun de l’envoi postal aux administrations (2).
La Cour ne s’interroge pas sur la régularité du recours à la poste pour un acte non notarié, seul l’article 73-1 du décret n° 55-1350 autorisant la dématérialisation pour les actes notariés1. Cette tolérance contraste n’est pas partagée dans tous les domaines du droit. Ainsi, si la chambre criminelle admet également que la réception d’un chèque postal vaut dépôt au greffe2, il est intéressant de remarquer que la chambre sociale a, à l’inverse, exclu l’envoi recommandé de la notion de « remise au greffe »3. De ce point de vue, la troisième chambre civile semble donc adopter une lecture souple de la notion de dépôt, encore qu’un auteur a pu remarquer qu’elle ne tranche pas expressément la question de l’admissibilité du procédé4.
La décision est, en revanche, plus sévère sur la date à retenir, considérant que la date de réception est la seule compatible avec le registre des dépôts. Et l’enjeu est loin d’être neutre quant on sait que, outre la possibilité du renouvellement, cette thématique est également en lien avec les logiques de rang propres au droit de l’hypothèque... Et oh combien névralgiques. Il faut rappeler que l’article 2447 du Code civil impose au service de la publicité foncière d’inscrire « jour par jour » les remises de documents et de n’exécuter les formalités qu’« à la date [...] des remises qui leur auront été faites ». L’article 2426 précise que « la date de l’inscription est déterminée par la mention portée sur le registre des dépôts ». La Cour en déduit que le dépôt « s’entend de la réception [...] des bordereaux réglementaires, qui permet [...] d’inscrire le dépôt sur le registre » (§ 13). En d’autres termes, la date d’inscription ne préexiste pas à l’intervention du service, elle est constituée par l’enregistrement lui-même5.
Cette solution mérite d’être approuvée, car elle répond à un impératif de sécurité. Retenir la date d’expédition créerait un risque de conflits de rang entre demandes concurrentes et une incertitude pour les tiers consultant le fichier immobilier6. Un auteur ajoute le rôle attributif d’ordre du registre, l’hypothèque prenant rang « au jour du dépôt des pièces nécessaires »7. À noter par ailleurs que le droit alsacien-mosellan8 consacre d’ores et déjà un horodatage à la réception pour les envois postaux, preuve que la solution envisagée n’est en réalité pas isolée. Elle n’en demeure pas moins une dérogation au droit commun de l’envoi postal aux administrations.
Habituellement, dans les rapports avec l’administration, ce sont plutôt des règles protectrices de l’expéditeur qui trouvent à s’appliquer. Ainsi, L’article L. 286 du LPF et l’article L. 112-1 du CREPA retiennent, en principe, la date d’expédition, « le cachet [...] faisant foi », pour tout délai opposable à une administration. La Cour les écarte au nom de la spécificité de la publicité foncière (§ 15).
À nouveau, la solution est justifiée. L’éviction de l’article L. 286 du LPF s’explique aisément. Ce texte, propre aux procédures fiscales, ne saurait régir une formalité de publicité civile, même perçue par un service rattaché à l’administration fiscale9. L’éviction de l’article L. 112-1 du CRPA est, pour sa part, moins évidente. Elle se justifie cependant par le caractère supplétif de ce Code, son article L. 100-1 précisant qu’il s’applique « en l’absence de dispositions spéciales applicables ». C’est donc la cohérence interne du régime de la publicité foncière, plus qu’un texte spécial, qui doit fonder l’exception.
Surtout, par-delà les arguments textuels, cette sévérité est au service de la sécurité du crédit hypothécaire. Elle est, en revanche, défavorable au créancier qui supporte l’aléa postal. Il est vrai que cette rigueur tranche avec la position du Conseil d’État, qui retient désormais la date d’expédition pour les délais de recours administratifs10. La publicité foncière se distingue ainsi du mouvement général d’harmonisation des délais administratifs. Il n’en demeure pas qu’en l’espèce, l’on peut néanmoins s’étonner de ce que le courrier avait été expédié cinq jours avant la péremption, délai il est vrai très court ou alors témoignant d’une confiance très (trop) forte dans les services postaux !
Par-delà ces considérations, il faut sans doute revenir – pour comprendre pleinement la solution – au mécanisme en cause. L’obligation de renouveler ne disparaît, selon l’article 2430, alinéa 3, du Code civil, qu’une fois l’« effet légal » de l’hypothèque acquis, ce qui suppose la publication de la vente forcée11. En pratique, seul un dépôt direct au guichet écarte tout risque, l’envoi postal imposant sinon d’anticiper (largement) l’échéance.
Pour conclure, un regret peut être formulé. Il est vrai qu’une consécration législative de la règle, par exemple lors d’une réforme de la publicité foncière, demeure souhaitable. L’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 est restée silencieuse sur ce point12.
