Gestion collective – FIA – OPCI – Objet – Actifs éligibles – Biens meubles nécessaires au fonctionnement de l’OPCI – Acquisition à titre accessoire (C. mon. fin., art. L. 214-34, art. L. 214-36 ; art. L. 214-51)

Pour soutenir les investissements sous forme de placements collectifs dans le secteur immobilier, l’article 139 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi « Macron », a étendu l’objet des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). On rappellera que cet objet énoncé à l’article L. 214-34 du Code monétaire et financier est double. L’objet principal [1] des OPCI consiste dans l’investissement dans des immeubles qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’ achèvement [2] . L’actif de ces véhicules n’est pas purement immobilier, mais comporte également une « poche » accessoire – objet accessoire – d’instruments financiers et d’actifs liquides permettant de satisfaire aux demandes des rachats des parts ou actions émanant des investisseurs et, partant, d’assurer la gestion de la liquidité de l’OPCI.

Cette mesure proposée par voie d’ amendement [3] par l’Assemblée nationale vise à élargir le champ des actifs éligibles et de permettre aux OPCI d’acquérir, à titre accessoire, des meubles affectés à des biens immobiliers éligibles à leur actif. L’article L. 214-34, paragraphe 1er, du Code monétaire et financier modifié par l’article 139 de cette loi dispose désormais que : « […] À titre accessoire, les organismes de placement collectif immobilier peuvent acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l’usage ou à l’exploitation de ces derniers par un tiers. » Conséquence logique de l’extension de l’objet des OPCI, le législateur a, par la même occasion, modifié l’article L. 214-36 du Code monétaire et financier qui définit la composition de leur actif, ainsi que l’article L. 214-51 du même code qui fixe le calcul du résultat net de l’exercice des OPCI afin d’intégrer dans les produits relatifs aux actifs immobiliers les loyers issus des biens meublés.

Afin de répondre à la demande des professionnels de l’immobilier et de la gestion collective et au besoin de financement de locaux meublés, en particulier des résidences pour étudiants ou personnes âgées, cette réforme appelle quelques observations.

S’agissant du type de biens meubles, la formule retenue par le texte est large puisqu’elle intègre les « meubles meublants » (par exemple, les tables, chaises, lits, etc.), les « biens d’équipements » (par exemple des machines ou du matériel de bureau, tel que des ordinateurs, des photocopieurs, etc.) ou autres biens meubles.

En outre, ces meubles doivent être achetés en vue d’être loués avec les immeubles auxquels ils sont affectés. Rien n’est cependant précisé quant aux modalités de vente. En tout état de cause, les meubles ne sauraient être achetés en vue d’être revendus. Cette intention doit logiquement s’apprécier au moment de l’achat.

Ensuite, l’acquisition de ces meubles doit être « accessoire » à l’exploitation des immeubles. L’expression est à prendre au sens de l’adage selon lequel « l’accessoire suit le principal ». Cela signifie que le lien de rattachement entre les meubles et les immeubles donnés les uns et les autres en location doit pouvoir être établi par le gestionnaire de l’OPCI. L’OPCI ne saurait ainsi acheter des meubles pour les louer à titre principal parallèlement à l’achat d’immeubles en vue de leur location. Concrètement, il faut pouvoir établir que les meubles sont achetés en vue de garnir les immeubles loués. Cette relation d’accessoire à principal explique que les meubles sont intégrés à la « poche » immobilière de l’OPCI, qui caractérise son objet principal, comme en témoigne l’article L. 214-36, I, 1°, du Code monétaire et financier et le rattachement des loyers de la location des meubles aux produits relatifs aux actifs immobiliers pour le calcul du résultat net de l’exercice d’un OPCI par l’article L. 214-51, 1° du même code. On remarquera qu’aucun pourcentage maximum de détention de meubles par rapport à l’ensemble des immeubles n’a été retenu [4] . En raison de ce lien d’accessoire à principal, ces meubles affectés ne figurent donc pas dans la « poche » des autres actifs participant de l’objet accessoire de l’OPCI.

De surcroît, afin d’éviter que les OPCI ne deviennent de fait gérants de résidences et, par conséquent de prévenir les conflits d’intérêts, le législateur a imposé l’usage ou l’exploitation des immeubles – ainsi « garnis » – par un tiers.

Enfin, l’OPCI peut détenir directement ces meubles ainsi que les immeubles dont ils sont l’accessoire (C. mon. fin., art. L. 214-36, I, 1°), mais aussi indirectement à travers la détention de parts de sociétés de personnes non admises aux négociations sur un marché réglementé et dont l’actif est principalement composé d’immeubles – sociétés à prépondérance immobilière (C. mon. fin., art. L. 214-36, I., 2° et 3°).

Comme l’énonce le communiqué de presse de l’Association française de gestion financière (AFG), les professionnels de la gestion collective et de l’immobilier ont salué cette extension [5] qui contribuera sans aucun doute à accroître le succès grandissant des OPCI.

La chronique Gestion de portefeuille est assurée par Fabrice Bussière, Isabelle Riassetto et Michel Storck.

1 À hauteur de 60 % minimum. 2 Ces actifs immobiliers ne peuvent cependant être acquis exclusivement en vue de leur revente. Ils peuvent toutefois céder à tout moment les actifs immobiliers à usage d’habitation acquis en nue-propriété et relevant du chapitre III du tire V du livre II du Code de la construction et de l’habitation. Ces OPCI peuvent effectuer toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, réaliser des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location. 3 Assemblée nationale, 23 janvier 2015, La croissance et l’activité – (n° 2498), Amendement n° 2119, présenté par M. Ferrand et M. Castaner. 4 Le mode de calcul d’un tel ratio aurait été trop délicat à organiser, au regard notamment de l’amortissement de ces biens meubles et de leur impact sur la valeur totale des biens. V. M. Storck, obs. sous RTD com. 2015, à paraître. 5 Communiqué de presse AFG, 23 juillet 2015.