La Cour de cassation a rendu le 29 octobre 2015 un arrêt original concernant la responsabilité des intermédiaires à l’occasion d’opérations de défiscalisation immobilière.
En l’occurrence, un promoteur immobilier avait développé un projet d’investissement immobilier défiscalisant dénommé « Orangerie de la Damette », consistant en la rénovation de l’orangerie d’un château en vue de sa location par appartements.
Pour commercialiser les logements, le promoteur mandatait un intermédiaire qui entrait en relation avec le conseil en patrimoine d’un couple d’acquéreurs.
L’intermédiaire mandataire fournissait une plaquette publicitaire et réalisait deux études personnalisées qualifiées de « document(s) non contractuel(s) » présentant les avantages fiscaux du programme, à savoir la déductibilité fiscale des travaux réalisés admise par l’article 31 du Code général des impôts.
Les acquéreurs acquerraient un appartement, puis mettaient en location le bien après réception de l’ouvrage.
Par la suite, ils faisaient l’objet de redressements fiscaux, l’administration fiscale contestant la déductibilité des travaux qualifiés non pas de travaux d’amélioration, mais de travaux de reconstruction.
Or, pour être déductibles et éligibles aux déductions fiscales, ces travaux de reconstruction ne pouvaient commencer avant la fin de la commercialisation et la création d’un syndicat de copropriété.
Les acquéreurs se retournent alors contre l’intermédiaire mandaté par le promoteur immobilier afin d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.
En appel, les juges retiennent la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire mandaté et le condamnent à indemniser les acquéreurs de leur préjudice subi à raison des redressements fiscaux notifiés.
Le mandataire forme un pourvoi en cassation à l’encontre de la décision d’appel, en faisant valoir qu’en l’absence d’une relation contractuelle avec les acquéreurs, il ne pouvait être personnellement responsable de l’insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l’acheteur sur le projet.
En sa simple qualité de commercialisateur du programme d’investissement litigieux pour le compte de son mandant avec lequel la vente du bien immobilier avait été conclue par les acquéreurs, sa responsabilité délictuelle ne pouvait être retenue.
En outre, l’intermédiaire faisait valoir que les acquéreurs étaient par ailleurs assistés de leur conseil en gestion de patrimoine et qu’il n’était donc pas leur seul interlocuteur.
Il contestait enfin le lien de causalité entre le préjudice indemnisable et la faute alléguée, rejetant sur les entreprises chargées des travaux le non-respect des délais de livraison convenus comme le défaut de réalisation de travaux d’amélioration conformes à l’article 31 du Code général des impôts.
Le défaut de lien de causalité était encore critiqué en ce que le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’un redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à établir que si le contribuable avait été mieux conseillé, il aurait pu ne pas être exposé au paiement rappelé ou aurait acquitté une imposition d’un montant moindre.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Selon elle, la cour d’appel a retenu à juste titre que le mandataire du promoteur, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer les différences entre les travaux d’amélioration, admis par l’article 31 du Code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales.
Ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d’un syndicat de copropriété. L’intermédiaire spécialisé savait, par l’étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d’acquisition et aurait donc dû attirer l’attention des acquéreurs sur le délai nécessaire à la mise en location et l’impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière.
Ainsi, c’est à juste titre que la cour d’appel avait retenu une faute délictuelle envers les acquéreurs en lien direct avec le préjudice constitué par l’échec de la défiscalisation qui leur a été proposée.
La décision est intéressante puisqu’elle retient la responsabilité délictuelle de l’intermédiaire spécialisé dans la commercialisation d’opération de défiscalisation, alors que c’est le plus souvent la responsabilité contractuelle du conseil en gestion de patrimoine, contractuellement lié à ses clients, qui est retenue.
Ainsi, cette décision, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence récente rendue en matière de défiscalisation, vient renforcer les obligations des intermédiaires, qui bien que non contractuellement liés envers les acquéreurs, sont néanmoins tenus à une obligation d’information et de conseil à leur égard. Si l’on comprend l’exigence d’une obligation précontractuelle d’information pesant sur l’intermédiaire, on peut en revanche s’interroger sur le bienfondé de la mise à leur charge d’un devoir de conseil en dehors de toute relation contractuelle.
