Crédit Agricole CIB aide Allianz à prêter en direct à la société immobilière Icade

Chez Crédit Agricole CIB, on ne dit pas «  Originate-to-distribute [1] » mais « ​Distribute-to-originate ». Cette terminologie « maison » a pour objectif de souligner que la banque cherche avant tout à cerner le besoin de l'investisseur. Ainsi, quand Icade lance un appel d'offres pour un financement de 200 millions d'euros adossé à un ensemble immobilier situé dans le 19^e arrondissement de Paris, la banque verte sait quels investisseurs sont susceptibles d'être intéressés et quels sont leurs propres objectifs et contraintes. Les caractéristiques d'Allianz France, intégrées à la structuration élaborée par Crédit Agricole CIB, ont permis à l'offre commune de la banque et de l'assureur d'être retenue dans ce deal révélé en début d'année.

Après avoir originé le prêt (une ligne de crédit hypothécaire pour une durée de 12 ans) et tenu le rôle d' arrangeur [2] , la banque assure également le «  servicing [3] ». En revanche, son bilan n'est absolument pas sollicité. Allianz prête en direct à Icade la totalité du montant. L'opération est atypique, comparée à la pratique habituelle où le prêt passe par les livres de la banque originatrice (le portage ne dure parfois qu'un instant de raison) avant d'être cédé en partie à un FCT détenu par un ou plusieurs investisseurs. La banque conserve généralement 15 à 20 % dudit prêt dans son bilan, afin de garantir un alignement d'intérêt avec l'investisseur. En effet, ce dernier peut craindre que la banque ne mesure pas les risques avec une vigilance suffisante si le prêt ne reste pas du tout dans ses livres.

Dans le deal Icade, les modalités sont différentes. Responsable des financements structurés immobiliers de Crédit Agricole CIB, Thierry Lefèvre explique : « Nous n'avons pas conservé une partie du prêt car les équipes d'Allianz ont souhaité financer l'opération à 100 %. Leur choix est compréhensible : l'actif est de grande qualité (10 immeubles de bureaux offrant des cash flow très sécurisants) et les équipes d'Allianz, qui détiennent une réelle expertise en matière d'immobilier, savent  mesurer les éventuels risques de l'opération et la valeur de l'actif. » Mais la banque n'aurait-elle pas souhaité conserver une partie de ce prêt intéressant ? Selon Thierry Lefèvre, « la banque doit faciliter l'opération en tenant compte des attentes de l'investisseur et des besoins de l'emprunteur, lequel souhaitant parfois que la banque conserve une partie du prêt, jugeant qu'elle serait ainsi plus impliquée dans la bonne fin  de l'opération. Dans le dossier qui nous intéresse, Icade n'avait pas ce genre d'exigence mais a néanmoins voulu que nous demeurions son interlocuteur privilégié au travers du rôle d'agent. »

Le phénomène « Originate-to-distribute » touche l'ensemble des banques et des investisseurs européens qui cherchent ainsi à s'exposer à l'immobilier, mais également aux entreprises et aux infrastructures.

1 Modèle selon lequel la banque origine les prêts puis les transmet à des investisseurs. Il se développe en raison des contraintes que Bâle III fait peser sur les banques en matière de solvabilité et de liquidité (voir dossier « Les banques au régime », RB n° 748). Le phénomène ne semble pas remis en cause par l’assouplissement récent du ratio de liquidité (LCR. 2 L'arrangeur effectue le montage juridique et la structuration du financement. 3 Suivi du prêt, c'est-à-dire perception des échéances, gestion des covenants pour le compte de l’investisseur… c’est le rôle de l’agent.