L'immeuble Cœur Défense (deuxième plus important centre d'affaires en Europe avec 180 000 m²) a été acquis en juin 2007 par la société HOLD (acronyme de Heart Of La Défense) pour un montant de 2,1 milliards d'euros. Ce prix a été financé par des fonds propres et des prêts d'actionnaires à hauteur de 500 millions d'euros, le solde de 1,6 milliard d'euros ayant été financé par un prêt hypothécaire consenti le 10 juillet 2007 par les banques Lehman Brothers AG et Goldman Sachs International Bank. HOLD est détenue par une société de droit luxembourgeois, Dame Luxembourg, elle-même détenue par des fonds immobiliers initialement contrôlés par Lehman Brothers.
Ce prêt hypothécaire a été titrisé le 10 août 2007 auprès du FCT qui a émis, pour financer l’acquisition de la créance de prêt, des obligations souscrites par de grands investisseurs institutionnels français et internationaux. Le FCT est représenté par la société de gestion EuroTitrisation.
En septembre 2008, suite à la faillite de Lehman Brothers, également contrepartie d’un cap de couverture de taux d’intérêt, HOLD s’est trouvée dans l'obligation contractuelle de mettre en place une nouvelle couverture de taux auprès d'une nouvelle contrepartie éligible. Se prétendant dans l’incapacité de faire face à cette obligation compte tenu du contexte des marchés financiers à l'automne 2008, HOLD s'est placée en procédure de sauvegarde le
Après plus de 4 ans de procédures judiciaires et 16 décisions judiciaires rendues successivement par le
I. L’ouverture d’une procédure de sauvegarde
Rappelons que la sauvegarde est une procédure qui a été instituée par le législateur en 2005, en s’inspirant de la procédure du Chapter 11 en droit américain. Elle permet à tout débiteur confronté à des difficultés qu’il juge insurmontables, et qui n’est pas en état de cessation des paiements, de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. Celle-ci gèle les droits des créanciers pendant la période d’observation nécessaire à l’adoption d’un plan de sauvegarde : interdiction du paiement des dettes antérieures au jugement d’ouverture (sauf cas des créances connexes) ; interdiction d’exécuter les sûretés (sauf contre les cautions de personnes morales), de résilier les contrats en cours, d’exercer une action en justice tendant à la résiliation d’un contrat pour défaut de paiement. On pouvait légitimement s’interroger sur la question de savoir si une procédure de sauvegarde était applicable à une société ad hoc, sans salarié, sans réelle activité économique, sans actif autre que le bien financé et sans passif autre que le financement ayant permis l’acquisition de cet actif. En effet, la loi sur la sauvegarde indique que « la procédure est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du
Pourtant, de manière assez constante, les tribunaux amenés à se prononcer dans cette affaire n’ont pas relevé cet argument et ont considéré que toute personne morale de droit privé était éligible à la procédure de sauvegarde. La cour d’appel de Paris a bien essayé de restreindre la possibilité pour le débiteur de se prévaloir de cette procédure en la conditionnant à la démonstration par le débiteur qu’il connaissait des difficultés à poursuivre son activité économique. Précision que la Cour de cassation a cassée le 8 mars 2011, considérant que la cour d’appel de Paris avait ajouté à la loi, qui ne distingue pas selon la nature des difficultés, économiques ou non.
Le critère du centre d’intérêts principaux
S’agissant de Dame Luxembourg, société de droit luxembourgeois, le tribunal de commerce de Paris, dans sa décision du 7 octobre 2009, a fondé sa compétence sur le fait que cette société avait son
Afin de pallier le risque de localisation en France du COMI d’une société luxembourgeoise, les opérations de financement structuré ont désormais de plus en plus souvent recours au schéma dit de « double Luxco » où la Holdco luxembourgeoise « de tête » constitue une garantie financière sur les actions qu’elle détient dans la Holdco luxembourgeoise « intermédiaire », qui elle-même détient les titres de la société ad hoc française, en application de la loi luxembourgeoise du 5 août 2005 transposant (sans opt-out à la différence de la France) la directive 2002/47/CE concernant les contrats de garantie financière.
Le constat de difficultés insurmontables
Dans son arrêt du 19 janvier 2012, la cour d’appel de Versailles, amenée à se prononcer sur les conditions d’ouverture de la procédure de sauvegarde au bénéfice de HOLD et de Dame Luxembourg, a confirmé que ces deux sociétés remplissaient les conditions pour s’en prévaloir :
- HOLD parce qu’elle justifiait suffisamment qu’elle ne pouvait surmonter les difficultés liées à l’obligation de fournir une nouvelle couverture de taux et que ces difficultés étaient de nature à conduire au prononcé de l’exigibilité anticipée du prêt, et donc à sa cessation des paiements ;
- Dame Luxembourg parce que les difficultés insurmontables de HOLD, dont elle était caution réelle, étaient de nature à entraîner l’appréhension de ses actions dans HOLD, et donc également à sa cessation des paiements.
II. Validité et opposabilité des cessions Dailly de loyers futurs
Le prêt hypothécaire de 1,6 milliard d’euros bénéficiait, outre d’une l’hypothèque sur l’immeuble Cœur Défense et d’un nantissement des actions de HOLD, de la cession Dailly à titre de garantie des créances de loyers détenues par HOLD au titre des baux existants ou futurs. Cette cession Dailly des loyers avait été consentie par HOLD aux banques prêteuses le 10 juillet 2007 et était, en application de la loi, opposable aux tiers à compter de cette date ; le transfert du bénéfice des cessions Dailly était intervenu en faveur du FCT, en même temps que la titrisation de la créance de prêt, le 10 août 2007. Or, le 7 novembre 2008, le FCT a exercé son droit légal et contractuel de notifier les locataires.
Pour une société ad hoc comme HOLD, n’ayant comme seule source de revenus les loyers générés par son actif, conserver la libre disposition des loyers était essentiel si HOLD souhaitait pouvoir élaborer un plan de sauvegarde (qui doit mentionner les moyens de financement disponibles) et surtout se maintenir en sauvegarde. En effet, une société en cessation des paiements n’est pas éligible à la sauvegarde et doit se placer en redressement ou en liquidation judiciaire.
En soi, on pouvait légitimement se demander si le seul fait d’avoir cédé en Dailly à titre de garantie l’intégralité de ses revenus présents ou futurs permettait à HOLD de prétendre au bénéfice de la sauvegarde. Les juridictions n’ont pas été sensibles à cet argument qui aurait ipso facto exclu les sociétés ad hoc (bien que personne morale de droit privé) du bénéfice de la sauvegarde, qui seules cèdent en Dailly l’intégralité de leurs revenus présents ou futurs.
Une parfaite application de la Loi Dailly…
Saisi sur le fond de la question de la propriété des créances de loyers, le tribunal de commerce de Paris dans sa décision du 19 octobre 2009 a fait une parfaite application de la loi Dailly et reprend dans ses attendus la dernière jurisprudence de la Cour de cassation dans son
Dit autrement, la cession Dailly à titre de garantie n’est pas dans la dépendance de l’obligation principale de prêt qu’elle garantit, comme le serait un simple nantissement de créances. Peu importe que l’ouverture de la procédure de la sauvegarde entraîne la suspension de l’exigibilité des dettes de prêt du débiteur, le cessionnaire Dailly est propriétaire des créances et il est en droit d’utiliser les loyers qu’il reçoit à ce titre des tiers (les locataires) pour se payer de sa créance de prêt.
Cette finalité de la cession « à titre de garantie » ne modifie en rien la nature juridique de la cession des créances cédées « en pleine propriété ».
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 28 février dernier, confirme cette analyse.
D’une part, reprenant en cela la décision de la Cour de cassation du
Peu importe que les créances en question soient nées ou futures
D’autre part, elle confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris du 19 octobre 2009 selon lequel l’opposabilité des cessions Dailly à titre de garantie s’applique pareillement, que les créances en question soient nées ou futures. HOLD fondait son argumentation sur l’arrêt malheureux de la Cour de cassation du 26 avril 2000 qui, sans aucun fondement légal et à la critique quasi unanime de la doctrine, avait fait une distinction à propos de la cession de créances futures entre les créances résultant de prestations rendues avant l’ouverture de la procédure (dont le montant revenait au cessionnaire Dailly) et celles résultant de prestations rendues après l’ouverture de la procédure (dont le montant revenait au patrimoine de la faillite). Cet arrêt confondait purement et simplement la naissance d’une créance (qui naît au moment de la conclusion du contrat) et l’exigibilité de la créance (qui naît au moment de l’exécution de la prestation sous-jacente). Le législateur a depuis pris le soin de clarifier, lors de la loi sécurité financière du 1er août 2003, l’article L. 313-27 du Code monétaire et financier en précisant que la cession Dailly de créance est opposable aux tiers à compter de la date apposée sur le bordereau « quelle que soit la date de naissance, d’échéance ou d’exigibilité des créances ». On peut considérer que l’opposabilité de la cession de créances futures aux tiers, à compter de la date apposée sur le bordereau, est désormais bien établie en jurisprudence.
Enfin, tirant toutes les conséquences de l’opposabilité de cette cession à compter de la date apposée sur le bordereau, la cour d’appel de Versailles en a déduit les conclusions suivantes :
- le bénéficiaire d’une cession Dailly à titre de garantie n’a pas à revendiquer la propriété des
créances cédées puisque cette cession est opposable aux tiers à compter de la date apposée sur le bordereau ;[14] - la notification des débiteurs postérieurement à l’ouverture de la procédure de sauvegarde est régulière et opposable à la procédure ; elle constitue seulement « une mesure d’information des débiteurs cédés, les empêchant pour l’avenir de se libérer valablement par un paiement entre les mains du cédant » et ne constitue ni une mesure d’exécution de sûretés, ni la résiliation d’un contrat en cours (le mandat de recouvrement confié par le cessionnaire au cédant), ni un paiement par le débiteur d’une dette antérieure au jugement d’ouverture (le paiement est effectué par des tiers à la procédure qui sont in bonis).
Les enseignements de l’affaire
Parmi les enseignements de cette affaire, on soulignera les aspects suivants.
1. L’importance d’envisager dans le contrat de prêt des règles d’allocation des paiements spécifiques dans l’hypothèse où les cessions Dailly sont notifiées. Au cas présent, l’engagement pris par le FCT devant les juridictions de restituer à l’emprunteur, à partir des loyers cédés en Dailly, les sommes nécessaires au bon fonctionnement et à l’exploitation de l’immeuble Cœur Défense, a été déterminant. C’est une évidence que l’intérêt du créancier est de maintenir la valeur de son gage, particulièrement dans un financement d’actif où ce dernier constitue l’essentiel de l’assiette de son recours.
2. L’importance de distinguer dans la convention-cadre de cession Dailly, le mandat de recouvrement confié par le cessionnaire au cédant, de la notification des débiteurs cédés par le cessionnaire. En effet, la résiliation d’un contrat en cours (comme le mandat de recouvrement) ne peut intervenir postérieurement à l’ouverture d’une procédure de sauvegarde alors que la notification des débiteurs, parce qu’elle constitue une mesure d’information des débiteurs cédés, peut intervenir à tout moment, y compris après l’ouverture d’une telle procédure.
Au cas d’espèce, la convention-cadre de cession Dailly était ainsi rédigée qu’elle distinguait expressément les conséquences de la notification Dailly de celles de la résiliation du mandat. Cette convention-cadre stipulait expressément que le mandat de recouvrement n’était pas ipso facto résilié du fait de la notification des débiteurs cédés mais que celui-ci continuait à gérer et à recouvrer les créances de loyers (suivi des débiteurs, détermination des loyers dus trimestriellement, suivi des contrats de bail, etc…), à l’exception notable de leur encaissement.
3. L’importance de ne pas limiter la faculté ouverte au cessionnaire Dailly de notifier à « tout moment » les débiteurs cédés, à l’hypothèse de la survenance d’un cas de défaut au titre du contrat de prêt. C’est donner à la notification Dailly l’apparence d’une mesure d’exécution, prohibée après l’ouverture de la procédure de sauvegarde, ce qu’elle n’est pas.
III. Modalités du plan de sauvegarde
Le plan imposé par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 septembre 2009, contre l’avis du FCT, créancier tiers unique (si l’on met de côté les créances de prêts intra-groupe), était une caricature de plan de sauvegarde à plusieurs égards.
1. Ce plan ne reposait sur aucune perspective de « poursuite de l’activité économique » comme le prescrit l’article L. 620-1 du Code de commerce. Or ce plan reposait tout entier et uniquement sur le pari (par essence aléatoire) d’un retournement du marché immobilier à l’horizon 2014.
2. Un plan de sauvegarde doit définir les «
3. Ce plan présentait la particularité de ne traiter que de l’apurement des intérêts dus au titre du prêt (soit 1,86 % du passif de HOLD si l’on met de côté les prêts intra-groupe) et plaçait « hors plan » le remboursement du principal. Par un tour de « passe-passe », HOLD avait fixé la date d’échéance du plan au 30 juin 2014 alors qu’il fixait la date d’échéance du prêt (en violation des stipulations contractuelles du contrat de prêt sur la prorogation de la date d’échéance initiale du prêt au 10 juillet 2012) au 10 juillet 2014.
En plaçant la dette de principal du prêt « hors plan », HOLD pensait pouvoir échapper à la règle impérative dite des 5 % prévue par l’article L. 626-18 du Code de commerce selon laquelle (dans sa version applicable à la procédure), le débiteur doit payer au titre du passif « dans le plan » des annuités pendant le plan de sauvegarde au moins égale à 5 % du « passif admis » à compter de la deuxième année du plan, ce qui compte tenu du principal du prêt de 1,6 milliard d’euros rendait l’adoption d’un plan de sauvegarde impossible.
4. Ce plan organisait également de manière « originale » ses propres sanctions en cas de non-respect par HOLD des termes du plan ou de non-remboursement du principal du prêt, alors que l’article L. 626-27 du Code de commerce donne ce pouvoir au tribunal qui a arrêté le plan. C’est ainsi que HOLD avait la possibilité, dans ces cas, de donner pour solde de tout compte au FCT (mais avec prise en charge par le FCT du passif lié éventuellement) la propriété de l’immeuble Cœur Défense ou les actions de HOLD.
La décision de la cour d’appel de Versailles
Le Parquet général a fait appel du jugement du tribunal de commerce de Paris le 21 octobre 2009 (cas d’appel suspensif), si bien que ce plan n’a reçu application que du 9 septembre au 21 octobre 2009.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 28 février 2013, a tout d’abord reconnu la recevabilité de l’intervention volontaire du FCT en soutien de l’appel du Parquet général et des moyens soulevés par le mandataire judiciaire. La cour d’appel de Versailles a ensuite annulé le jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 septembre 2009 qui imposait un plan de sauvegarde contre la volonté du FCT en se fondant sur les considérations suivantes :
- s’agissant d’une société ad hoc, sans salariés, « les objectifs du plan doivent être de préserver l’activité économique et d’apurer le passif en veillant au respect des droits des créanciers » ; la Cour décide que le Tribunal a outrepassé ses pouvoirs en arrêtant un plan excluant le remboursement du principal du prêt ;
- en l’absence d’accord du FCT sur le plan de sauvegarde proposé par HOLD, le tribunal ne peut, sans outrepasser ses pouvoirs, que « déterminer des délais uniformes de paiement ». En particulier, un plan ne peut imposer au créancier des remises de créances ni, comme c’était le cas dans le plan de sauvegarde attaqué, libérer HOLD et Dame Luxembourg de tout leur passif , en cas de non-respect par eux du plan, par l’attribution de l’immeuble Cœur Défense ou des actions de HOLD ;
- le contrat de prêt n’est pas un contrat en cours au sens de l’article L. 622-13 du Code de commerce (ces contrats se poursuivant conformément à leurs termes contractuels) : « les clauses du prêt sont suspendues pendant l’exécution du plan. Il en va ainsi des sûretés, des clauses d’exigibilité anticipée, des clauses prévoyant les cas de défaut, et des ratios LTV et ICR à respecter. En définitive, tant que le plan est exécuté, le prêteur ne peut prétendre qu’au paiement des échéances du plan » ;
- pour déterminer la durée du plan, la durée du prêt ne s’impose pas au tribunal et le prêteur peut se voir imposer des délais de remboursement plus longs que les délais contractuels dans la limite de 10 ans ; dès lors, les conditions de forme et de fond applicables à l’extension de la date d’échéance initiale du prêt du 10 juillet 2012 au 10 juillet 2014 ne sont plus opposables au débiteur en procédure de sauvegarde, ni au tribunal ayant à arrêter le plan de sauvegarde ;
- les intérêts de retard prévus par le contrat de prêt ne sont pas dus, car le délai supplémentaire de paiement résulte du plan ;
- la règle des 5 % du passif ne s’applique pas au capital, la Cour considérant, non sans encourir la critique, que l’application de cette règle de 5 % empêcherait au cas d’espèce l’adoption d’un plan de sauvegarde et que, nonobstant les termes de l’article L. 626-18 du Code de commerce (applicable à la procédure) qui fait référence au « passif admis » (c’est-à-dire au passif échu et à échoir), cette règle doit s’interpréter comme s’appliquant au « passif exigible » sans quoi cette disposition aurait pour effet de « rendre exigible une partie du capital en violation de la règle selon laquelle la procédure de sauvegarde n’est d’aucun effet sur la date d’exigibilité des créances » ; la Cour, ce faisant, fait application de la nouvelle règle des 5 % de l’article L. 626-18 du Code de commerce qui n’est, pourtant, applicable qu’aux procédures ouvertes à compter du 1er mars 2011.
Un nouveau plan de sauvegarde
Ensuite de quoi, la cour d’appel de Versailles a décidé d’évoquer l’affaire et d’arrêter elle-même un nouveau plan de sauvegarde tant pour HOLD que pour Dame Luxembourg, sans ouvrir une nouvelle période d’observation de 3 mois pour permettre au débiteur de présenter un nouveau plan de sauvegarde, et décidé (s’agissant du plan de HOLD) que :
- la date d’échéance du plan sera le 20 juillet 2014 (et non comme dans le plan attaqué le 30 juin 2014) ; le plan comprendra donc le remboursement du principal du prêt qui reste fixé au 10 juillet 2014 ;
- les échéances du plan seront limitées au seul paiement des intérêts produits par le prêt (à l’exclusion des intérêts de retard), trimestriellement à compter du 5 avril 2013 et ce jusqu’au 5 juillet 2014, lesquels paiements devront s’effectuer à partir des loyers dont la propriété au FCT a été confirmée ;
- l’immeuble Cœur Défense sera inaliénable jusqu’au 1er septembre 2013, date à laquelle la mise en vente de l’immeuble pourra être décidée par HOLD pour régler l’échéance du principal le 10 juillet 2014.
Achevé de rédiger le 19 mars 2013.