Financement de l'immobilier: Profession en chantier

La directive AIFM impose un agrément pour les gestionnaires de fonds immobiliers (SCPI, OPCI), mais également pour des structures qui, auparavant, n’étaient pas régulées. La date butoir a été fixée au 22 juillet, pour bénéficier d’une procédure d’agrément « light ». Il semble que tous soient en ordre de marche pour respecter ce délai. À la date du 20 mai, 72 d’entre eux avaient déjà décroché leur sésame ; 100 sont en cours d’examen par l’ AMF [1] .

Malgré la charge de travail et le coût de cette mise en conformité, la profession affiche ses ambitions : « Nous sommes sur un tremplin qui va nous permettre une comparabilité avec des produits équivalents dans d’autres pays européens. On voit bien que le panel des actifs et des investisseurs est appelé à s’élargir », explique Stéphanie Saint-Pé, directrice juridique de l’ ASPIM [2] . Des opportunités que Xavier Parain, secrétaire général adjoint de l’AMF, a souhaité mettre en avant, afin de contrebalancer la charge de travail induite par le processus d’agrément : « AIFM a été au départ vécue comme une contrainte. Ce n'est plus le cas. C'est aujourd'hui devenu une sorte de label [qui] permet […] de partir à la conquête de l'Europe. » Un baromètre publié mi- avril [3] le prouve : la majorité des répondants qui se situent en-dessous des seuils d’obligation d’enregistrement ont choisi de déposer une demande d’agrément.

D’autres textes ou initiatives pourraient également transformer le secteur en profondeur : ainsi, le projet de ELTIF [4] représentera « une réelle opportunité de développement », selon Stéphanie Saint-Pé. Il s’agit de véhicules de long terme qui permettraient d’investir dans des actifs « illiquides, c'est-à-dire difficiles à acheter et à vendre [5] ». Les projets d’infrastructure, le capital-risque, mais également l’immobilier seront au cœur du futur dispositif. Le nouveau Parlement devra poursuivre les travaux sur ce sujet, puisque la proposition de règlement de la Commission a été examinée en première lecture le 17 avril 2014 en première lecture. Une version amendée a fait l’objet d’un vote.

Le développement d’un marché secondaire pour l’immobilier est également au programme de la Commission et de la BCE. « Il apparaît indispensable que nous nous donnions les moyens de développer une titrisation déconsolidante des crédits immobiliers résidentiels », a déclaré Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, en janvier 2014 [6] . Sous la contrainte de Bâle III, les banques pourraient opter plus fréquemment pour ces opérations de titrisation, destinées à « sortir » de leur bilan leurs portefeuilles de crédits immobilier. Pour Arnaud Romanet Perroux, directeur de la communication financière de BNP Paribas Real Estate, « aujourd’hui, le marché de la titrisation dans le secteur de l’immobilier est encore indigent. À ce titre, l’opération bouclée par le Crédit Foncier [7] est intéressante, car elle démontre qu’il peut y avoir des débouchés pour un marché secondaire. »Cependant, les banques se montrent circonspectes vis-à-vis de ces produits, qui ont produit aux États-Unis les effets que l’on connaît.

Se pose aussi la question de la rémunération des investisseurs, qui, dans un contexte de taux historiquement bas, la publication des dernières dispositions liées à la mise en œuvre de Solvabilité : « Il apparaît que le secteur immobilier a un besoin immense de financement qui pourra être freiné, malgré l’intérêt des investisseurs institutionnels, par l’incertitude des traitements Solvabilité 2 des véhicules immobiliers qui ne seront levées qu’après la publication par EIOPA de tous les standards techniques », analyse Laetitia de Pellegars, avocate chez Franklin.

Un ultime « coup de pouce » au marché de la titrisation pourrait être donné par la BCE, si la banque centrale optait pour un traitement uniforme des crédits immobiliers dans le cadre de son AQR : un traitement des portefeuilles crédits immobiliers privilégiant la « probabilité de défaut » (PD) à la « perte en cas de défaut » (LGD), en pénalisant les banques françaises, les pousserait sans doute à réaliser de telles opérations. Les conséquences, pour le marché des particuliers, pourraient être bien plus dévastatrices : outre le durcissement des conditions d’octroi, un patron de banque prédit même la fin des crédits à taux fixes en France…

1 Chiffres au 20 mai 2014. Source : AMF. 2 Association française des sociétés de placement immobilier. 3 Baromètre mis en place depuis janvier 2014 par l’AFG, en collaboration avec Kurt Salmon et l’ASPIM. 4 European Long Term Investment Fund. 5 Communiqué de la Commission européenne, 26 juin 2013. 6 Vœux à la Place, 16 janvier 2014. 7 Le 16 mai, le Crédit Foncier a finalisé la cession d’un portefeuille de 8900 prêts, pour un total de 922 millions d’euros de titres. Pour se conformer aux dispositions réglementaires, 5% des crédits restent dans son bilan. Quelques opérations ont ainsi pu être réalisées depuis le début de l’année.