Tokenisation de l’immobilier d’investissement : la révolution de la pierre-papier digitale se poursuit

Depuis quelque temps déjà, des start-up de la proptech du monde entier entendent révolutionner le financement des actifs immobiliers par le grand public en misant sur la blockchain. Censée enrichir la démocratisation du secteur engagée par le crowdfunding immobilier depuis une dizaine d’années en France, la tokenisation recouvre des facettes bien distinctes. Les applications possibles de la blockchain sur un sous-jacent « pierre » sont multiples. Il est cependant possible de synthétiser les principales notions juridiques auxquelles le terme « tokenisation » peut se référer lorsqu’il a pour objet le financement d’un bien ou d’un droit immobilier par le grand public. Dans l’immobilier d’investissement, le concept de tokenisation fait appel à des concepts juridiques très différents pour des besoins divers et la variété quasi infinie des usages, que progrès technologiques et aspirations grandissantes des nouvelles générations vont amplifier à l’avenir, défie jusqu’à nos modèles de régulation financière.

Le terme « tokenisation » n’a pas de définition en droit français, il désigne communément l’inscription sur une blockchain d’un actif numérique portant sur un bien ou sur un droit afin d’en permettre la gestion et/ou l’échange bilatéral de façon instantanée et sécurisée. Grâce à la technologie décentralisée, pas besoin d’un tiers de confiance : les coûts sont réduits pour les investisseurs sans perte de sécurité.

L’ordonnance n° 2017-1674 du 8 décembre 2017 et son décret d’application encadrent le dispositif d’enregistrement électronique partagé (DEEP) afin d’inscrire des titres de capital ou de créance de sociétés, notamment immobilières, au nom de leur propriétaire sur un registre distribué numérique (art. L. 228-1 C. Com.).

Créant une rupture bien plus importante avec le droit civil, la loi PACTE du 22 mai 2019 a consacré en droit français des biens la notion de « jeton » (token, en anglais), sous-catégorie de la nouvelle famille des « actifs numériques », qui recouvrent ainsi (sans étanchéité entre eux) :

– d’une part, les « jetons mentionnés à l’article L. 552-2, à l’exclusion de ceux remplissant les caractéristiques des instruments financiers mentionnées à l’article L. 211-1 et des bons de caisse mentionnés à l’article L. 223-1 » (au sens de l’article L. 552-2 du CMF, constitue un jeton « tout bien incorporel représentant, sous forme numérique, un ou plusieurs droits, pouvant être émis, inscrits, conservés ou transférés au moyen d’un dispositif d’enregistrement électronique partagé permettant d’identifier, directement ou indirectement, le propriétaire dudit bien ») ;

– d’autre part, « toute représentation numérique d’une valeur qui n’est pas émise ou garantie par une banque centrale ou par une autorité publique, qui n’est pas nécessairement attachée à une monnaie ayant cours légal et qui ne possède pas le statut juridique d’une monnaie, mais qui est acceptée par des personnes physiques ou morales comme un moyen d’échange et qui peut être transférée, stockée ou échangée électroniquement ».

Ces notions, absconses à première lecture, renvoient en pratique à des usages bien identifiés en matière immobilière :

– le token peut représenter un droit sur une action (ou une obligation) de société foncière, une part sociale de SCI ou de SCPI, une part d’OPCI ou d’un autre véhicule détenant des actifs immobiliers ; sa mise à disposition d’investisseurs particuliers ou institutionnels répond alors en principe au régime juridique applicable à la commercialisation du sous-jacent (ainsi, en matière d’émission de titres financiers, le Security Token Offering (STO) obéira à la réglementation « prospectus » sur les offres au public de titres financiers) ;

– cet actif numérique peut matérialiser un droit indivis sur la propriété ou l’usufruit d’un bien immobilier physique ou sur l’accès à une autre forme de revenu de source immobilière (comme dans le « RBF », par exemple) ;

– reconnu comme unité de mesure et valeur d’échange, il peut être utilisé comme « cryptomonnaie ».

Quelle que soit leur nature juridique, les actifs numériques adossés à un actif immobilier réel présentent plusieurs avantages par rapport au seul sous-jacent non tokenisé :

– ils sont inscrits sur un registre partagé non falsifiable ni périssable ;

– ils peuvent être transférés sur internet de pair à pair dans un délai très court, sans risque d’erreur de transcription et avec un coût très réduit ;

– ils permettent la division d’un actif réputé peu liquide, ce qui est, en principe, de nature à favoriser son échange sur une plateforme ;

– l’offre d’investissement sur le token peut être adossée à un smart contract à des fins de réalisation d’opérations prédéfinies (par exemple, versement de dividendes ou de coupons).

La définition large des actifs numériques en France a vocation à encadrer la commercialisation de la plupart des asset-backed tokens qui, en principe, imposera au professionnel un assujettissement à la réglementation relative aux prestataires de services sur actifs numériques (PSAN). Ces actifs numériques devraient répondre à la notion de « jetons » visée par le projet de règlement européen Markets in Crypto-Assets (MiCA) et l’obligation d’enregistrement pourrait concerner tant la plateforme (« prestataire de services sur cryptoactifs ») que l’émetteur des jetons.

Il reste que le dispositif législatif sera sans doute impuissant à encadrer l’ensemble des formes de tokenisation de l’immobilier d’investissement, dont les contours semblent de plus en plus flous.

En englobant tout processus matérialisant de manière digitale la titularité de biens ou de droits par un enregistrement de tokens échangeables de façon instantanée et sécurisée sur une blockchain, la tokenisation permet également de valoriser des actifs partiellement voire totalement virtuels mais pouvant être rattachés conceptuellement au secteur immobilier.

C’est notamment le cas des « Non Fungible Tokens » (NFT), « jetons non fongibles » (JNF) en français, qui permettent « d’associer à un objet réel ou virtuel un jeton lui-même associé à un programme (le smart contract) d’une blockchain et à y apposer une signature numérique », ceci, afin de le rendre unique¹. Dans l’immobilier, les JNF présentent bien des opportunités de création de valeur dépassant celle du sous-jacent « pierre » : c’est ce qu’a voulu démontrer la plateforme Wincity en lançant des cartes pour collectionneurs de monuments «  numérisés »². La difficile assimilation des JNF à des produits financiers provient précisément de leur modèle d’appréciation et d’attractivité³, non exclusivement liée à un rendement (le rapport personnel d’un internaute à une œuvre d’art ou toute autre représentation virtuelle pouvant lui conférer un prix très subjectif). Le règlement MiCA ne leur sera d’ailleurs pas applicable sauf s’ils entrent dans les catégories de crypto-actifs qu’il définit par ailleurs.

Les métavers fourniront encore d’autres cas d’usage pour l’investissement immobilier virtuel via la commercialisation de biens numériques. Recourant aux technologies de réalité virtuelle ou augmentée associées à la blockchain, ces mondes virtuels proposent déjà des parcelles de terrain digitales dans lesquelles plusieurs grandes marques ont déjà investi⁴.

La frontière entre les sphères régulées de la finance et ces nouveaux mondes virtuels devrait être de plus en plus floue et des pans entiers de l’investissement numérique pourraient échapper à la supervision des autorités financières. D’ores et déjà, l’émergence de produits d’investissement immobilier combinant sous-jacent réel et contenu numérique – que l’on désigne parfois par l’expression « réalité mixte » – et bravant les qualifications classiques du droit des biens héritées du Code civil, constitue un défi pour l’Autorité des marchés financiers, qui ne dispose pas nécessairement d’une habilitation légale pour les encadrer. Pour ces offres, l’expérience immersive est, à elle seule, créatrice d’une valeur économique que l’approche traditionnelle de la finance ne saurait modéliser.

De manière générale, l’ensemble des réglementations conçues pour encadrer des produits ou services financiers traditionnels doivent être entendues strictement et ne sauraient, sous peine de violer le principe constitutionnel de la liberté du commerce, s’appliquer automatiquement à de nouveaux usages par simple volonté de protéger des monopoles existants, dont le modèle financier et juridique remonte le plus souvent à une époque prénumérique, avant que l’usage d’internet n’entraîne une modification du substrat économique.

Fort heureusement, le droit de la consommation conserve toute sa place dans l’univers digital et permettra de sanctionner toute offre ne présentant pas des garanties minimales de loyauté et de transparence ou d’équilibre contractuel. Ceci devrait contrebalancer une aversion au risque qui va s’amenuisant au sein des jeunes investisseurs, qui contestent de plus en plus l’efficience et la légitimité des modèles financiers traditionnels.

Malgré la recomposition du cadre réglementaire en cours et sous réserve de mécanismes rigoureux d’autorégulation et d’une fiscalité claire et juste portant sur les revenus tirés des nouveaux usages numériques, le dynamisme et la compétitivité de la pierre-papier française pourraient profiter pleinement de ces opportunités.