Une nouvelle ère débute
pour la pierre-papier digitale

Tandis qu’il poursuit son ascension, le crowdfunding immobilier hexagonal s’apprête à vivre une profonde mutation avec l’entrée en vigueur du Règlement européen (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020¹ (« Règlement PSFP² »). Tant les opportunités que les contraintes qu’il pose pour les plateformes conduiront sans doute à une adaptation des modèles et des stratégies.

Le crowdfunding immobilier est un secteur en très forte croissance depuis plusieurs années, en particulier via les plateformes de Conseil en investissement participatif (CIP) dans la promotion immobilière et l’activité de marchand de biens. Dès avant 2014 et le premier texte encadrant le financement participatif en France, les offres dans la « pierre-papier digitale » ont d’emblée été caractérisées par des volumes de collecte supérieurs à celles des autres plateformes : les investisseurs y voyaient une meilleure sécurité, un horizon de court-moyen terme et une rentabilité confortable.

En France, ce financement est, le plus souvent, réalisé par l’émission d’obligations simples (bond-based crowdfunding), plus rarement, par la création d’actions ordinaires (equity-based crowdfunding ou crowd-equity). Jusqu’à l’entrée en vigueur du Règlement PSFP, il était intermédié par des CIP ou des prestataires de services d’investissement (PSI). Certains sites ont aussi proposé des opérations de type « achat-restauration-revente ». II y a eu très peu de cas de défauts dans la filière et, en quelques années, la collecte a bénéficié d’une spectaculaire progression (doublant quasiment tous les ans pour dépasser le milliard d’euros en 2021).

Le démarrage du crowdfunding immobilier locatif a été plus hésitant. Les investissements à vocation exclusivement « patrimoniale », tel l’achat d’un bien en vue de sa mise en location, n’ont été autorisés qu’en 2018, via la souscription d’actions de SAS avec une activité de foncière sur les sites de CIP. Mais, pour des raisons d’abord fiscales, ce modèle n’a pas connu le même succès que dans la plupart des pays où il a vu le jour.

L’entrée en vigueur du Règlement européen sur le PSFP, avec de nouvelles contraintes pour les groupes de promotion immobilière disposant de leur propre plateforme, remet cependant, pour celles-ci, l’avenir du financement participatif en question.

Le statut de PSFP remplacera ceux de CIP et de PSI en novembre 2022. Le PSFP est une personne morale établie dans l’Union européenne (UE) et qui exploite une plateforme numérique facilitant la mise en relation d’investisseurs ou de prêteurs potentiels avec des entrepreneurs en quête de financements. Les internautes peuvent être prêteurs ou souscripteurs de valeurs mobilières (actions ou obligations notamment). En France, le PSFP doit être agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Si le Règlement PSFP offre de nouvelles opportunités (institution d’un passeport européen, création de nouveaux services etc.) aux plateformes à « architecture ouverte » mettant en ligne des projets de promoteurs tiers, il suscite de vives inquiétudes au sein de celles dont le positionnement stratégique consiste à rechercher des financements pour des projets immobiliers promus par des entités du même groupe. En effet, au-delà du principe selon lequel le PSFP doit toujours agir dans l’intérêt des souscripteurs, il ne peut, en aucun cas, accepter comme porteur de projet un associé détenteur de 20 % ou plus du capital, un affilié avec lequel il est lié par une relation de contrôle, ou un de ses dirigeants ou salariés. Or, de nombreux sites exploités par des CIP ont essentiellement pour objet de contribuer au financement de projets portés par une entité de leur propre groupe. Le Règlement PSFP va les contraindre à modifier profondément leur stratégie et à rechercher des financements pour des concurrents.

L’ambition du Règlement PSFP a été d’instaurer un statut européen pour le financement d’activités « commerciales » pour les « entrepreneurs ». Dès 2018, les initiatives donnant lieu au « paquet européen » ont eu pour unique but de « faciliter le développement des services de financement participatif à l’échelle du marché intérieur et d’améliorer ainsi l’accès au financement des entrepreneurs, des “start-ups”, des “scale-ups” et des PME en général ». Ainsi, même si l’ESMA a entendu donner une interprétation large de son périmètre, les PSFP ne semblent pas autorisés à intermédier des opérations à vocation non commerciale. Or, en droit français, l’activité de location de biens immeubles ne constitue pas un acte de commerce et il est à craindre que les PSFP ne puissent proposer des titres de sociétés foncières ayant pour seule optique de mettre en location les biens qu’elles détiennent.

Ceci est d’autant plus vraisemblable que, pour éviter les conflits d’intérêts, le Règlement PSFP interdit aux sociétés exploitant les plateformes de détenir une participation dans une quelconque entité faisant l’objet d’une offre de financement participatif sur le site. Or, comme dans le cadre du statut CIP, l’intermédiation sur des actions d’une foncière par un PSFP lui imposerait de facto de constituer cette société et d’en détenir le contrôle au jour de sa « commercialisation » sur le site, sauf à passer par un prête-nom, ce qui ne semble pas répondre à l’esprit du texte.

L’interprétation du régulateur français sur la possibilité pour des PSFP de commercialiser des titres de sociétés de nature purement patrimoniale n’est pas encore connue mais, d’ores et déjà, les intermédiaires souhaitant proposer des actions de foncières non cotées réfléchissent à des statuts alternatifs.

Le Revenue-Based Financing (RBF), modèle de financement qui consiste en un « partage de revenus » entre une entreprise et ses financeurs pendant une durée limitée, ouvre la voie à une offre alternative, purement contractuelle, pour les plateformes en immobilier locatif et partant, à une démocratisation de ce secteur. Développé aux États-Unis il y a plusieurs dizaines d’années afin de mettre à la disposition des start-up et PME un outil rapide et non dilutif de levée de fonds, l’idée d’une application de ce modèle à l’immobilier ne s’est concrétisée qu’en 2021 en France.

Ces dernières semaines, de nouveaux intermédiaires se sont regroupés au sein d’une association, la Fédération des plateformes de partage de revenus (F2PR), dédiée à la promotion de ce modèle de « partage de revenus », plus responsable et transparent, semblant annoncer une professionnalisation de ce mécanisme et une prise de conscience de l’importance de l’autorégulation du secteur, en particulier pour les plateformes de financement de biens immobiliers destinés à la location. Animés par le désir d’offrir au plus grand nombre un placement accessible, moderne et sécurisé dans le cadre d’une commercialisation loyale et éthique, les membres de ce collectif permettent à des investisseurs de choisir activement un bien (appartement, local commercial, bureaux etc.) qu’ils souhaitent financer dans l’optique de partager, pendant une durée déterminée, les loyers perçus par la foncière propriétaire et de bénéficier d’un placement simple, transparent, avec des frais réduits et un risque limité. À la différence des parts de Société civile de placement immobilier, les projets s’adressent à des épargnants actifs désirant choisir eux-mêmes les biens.

Dans le cadre d’un contrat de partage de revenus, l’une des parties (l’investisseur) s’engage à remettre une somme d’argent à l’autre (une entreprise en recherche de financement/l’entreprise financée) et, en contrepartie, l’entreprise financée reversera à l’investisseur un pourcentage du chiffre d’affaires encaissé. Dans ce schéma, la contrepartie ne correspond ni à un droit d’accès au capital de l’entreprise financée pour les investisseurs ni à un règlement fixe et permanent, comme l’imposerait un contrat de prêt, même subordonné. Appliquée à l’immobilier locatif, cette offre donne la possibilité à des internautes d’investir dans un bien identifié sur lequel une foncière dispose d’un droit de propriété ou d’une promesse de vente destiné à être loué à des tiers ; ceci devant générer, pendant une durée déterminée, un partage des loyers entre la foncière et les contributeurs.

La convention de partage de revenus est un contrat « sui generis », non encadré a priori par une réglementation bancaire ou financière spécifique³. Si les plateformes proposent un authentique contrat de RBF, elles ne sont pas tenues d’être agréées ou enregistrées auprès d’une autorité. En revanche, si l’investisseur est un non-professionnel, elles doivent appliquer le droit de la consommation et se conformer à des obligations de clarté et de complétude sur l’information précontractuelle donnée sur le placement proposé ainsi qu’à certaines contraintes additionnelles liées à la souscription à distance des services.

Si ces principes de bonne conduite sont respectés, les contributeurs peuvent miser sur un alignement d’intérêts avec ceux de la foncière : tous souhaitent maximiser le montant des loyers qu’elle perçoit. Ce modèle a donc pour vertu de prémunir l’investisseur individuel contre des choix de gestion des charges de la foncière (dont la politique de rémunération de ses dirigeants) pouvant créer une rupture d’égalité entre catégories de financeurs. Le RBF allie également la simplicité et la performance du rendement net : les investisseurs individuels, notamment les plus modestes, sont, pour la plupart, peu intéressés par un statut d’associé de société foncière et recherchent essentiellement un revenu attractif. Par rapport à un investissement en capital dont le rendement pour l’épargnant en quête de versements récurrents suppose l’existence de bénéfices distribuables ainsi qu’une décision de distribution prise par l’organe social compétent, les « crowdfunders » disposent, dans le cadre d’une offre en partage de revenus, d’un retour automatique sur leur contribution dès lors que l’existence de revenus est vérifiée. Le seul risque pris par le contributeur non professionnel consiste en un impayé du loyer à la foncière : il est placé dans une situation plus conforme à ses connaissances, ses compétences et ses aspirations que la plupart des produits d’épargne existants.

Pour la foncière, le RBF autorise une souplesse de versement des échéances et une mutualisation des risques d’impayés. Contrairement à un mode de financement par la dette où le capital et les intérêts doivent être remboursés indépendamment de l’existence d’un revenu, l’entreprise financée n’est tenue de verser une redevance aux investisseurs d’une plateforme RBF que si elle perçoit des revenus (loyers). Le versement potentiel d’une partie de ce chiffre d’affaires est donc indépendant de la rentabilité de la foncière et son paiement est libératoire pour cette dernière. Le mécanisme du partage de revenus garantit aussi à la foncière de conserver son pouvoir de décision et la préserve contre l’immixtion des investisseurs dans sa gestion.

L’auto-régulation au travers d’une association professionnelle devrait ainsi favoriser le développement pérenne de la filière.