La finance durable est entrée dans un âge plus exigeant. Après le temps de l’essor des labels vient celui de la preuve, avec une question centrale pour les investisseurs comme pour les épargnants : les dispositifs existants permettent-ils réellement d’orienter les capitaux et d’accompagner la transition ? Dans l’immobilier, où l’essentiel du parc de 2050 est déjà construit, l’enjeu est moins de distinguer quelques actifs exemplaires que d’organiser la transformation de l’existant. C’est dans ce contexte que le Comité du label ISR a transmis, fin septembre, sa proposition de révision à Roland Lescure, ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
Un label confronté à l’épreuve de la maturité
Créé en 2020, le référentiel immobilier du label ISR a contribué à structurer les pratiques de l’investissement responsable dans cette classe d’actifs. Plus de 170 fonds sont labellisés désormais, soit plus de la moitié du marché des fonds immobiliers ouverts au grand public. Ce succès quantitatif change la nature du débat. Il ne s’agit plus seulement d’élargir la diffusion du label, mais de vérifier sa capacité à produire des transformations mesurables et à conserver sa valeur de repère.
Les premiers cycles complets de labellisation ont fourni le recul nécessaire. Sociétés de gestion, experts ESG et climat, organismes certificateurs et régulateur ont été associés aux travaux engagés par le Comité. Soumis à consultation publique en juin, le projet a suscité des interrogations sur l’application de certains critères, sans remettre en cause les grands axes de la réforme.
La version finale, transmise au ministre le 30 septembre 2026, assume ainsi une ligne de crête. Elle renforce la robustesse du label sans bouleverser un cadre désormais installé dans le marché.
Trois priorités structurent cette évolution, à savoir rendre les critères plus lisibles, rapprocher les exigences applicables à l’immobilier de celles retenues pour les valeurs mobilières et mieux reconnaître les stratégies de rénovation. Au-delà du référentiel, elles posent une question décisive pour la finance durable : comment relever le niveau d’ambition sans rendre les dispositifs inapplicables aux actifs qu’ils doivent précisément transformer ?
La crédibilité passe par la preuve
Certaines exigences du référentiel initial laissant une marge d’interprétation, la révision précise plusieurs mécanismes. Le référentiel continue de distinguer les actifs « performants » des actifs « en progrès », afin d’encourager une logique d’amélioration continue. Toutefois, les règles relatives à la note seuil sont clarifiées, de même que les critères permettant de démontrer qu’un actif relève effectivement de la catégorie des actifs performants.
Le reporting de huit indicateurs, dont quatre imposés sur l’énergie, le carbone et les déchets, fait de la qualité des données un prérequis opérationnel. Cette exigence est conservée. Les indicateurs de performance sont toutefois précisés pour mieux refléter la réalité opérationnelle des fonds immobiliers. L’indicateur de consommation d’énergie est ajusté afin de permettre la déduction de l’énergie autoproduite et autoconsommée, en cohérence avec le décret tertiaire.
Concernant l’exigence d’amélioration des actifs, si un fonds n’atteint pas l’amélioration de 20 points exigée pour la poche des actifs « en progrès » à l’issue du cycle de trois ans, il perd sa labellisation et doit observer un délai de six mois avant toute nouvelle candidature. Le label doit être suffisamment exigeant pour produire des résultats mesurables, tout en restant applicable à la diversité des stratégies immobilières.
Une même promesse pour tous les actifs
Le deuxième axe vise à assurer la cohérence avec les évolutions du référentiel valeurs mobilières, afin que les promesses du label ISR soient communes aux différentes classes d’actifs, tout en respectant leurs spécificités. Les exigences en lien avec le climat sont renforcées, les critères d’exclusion sont répliqués lorsqu’ils sont applicables à l’immobilier (notamment, les actifs utilisés dans le cadre de la production de charbon ou de fossiles non conventionnels ne pourront pas être inclus dans les fonds), et les exigences en matière d’engagement des parties prenantes intervenant dans la construction, la rénovation ou l’exploitation des actifs sont précisées.
Les enjeux climatiques occupent également une place plus explicite. Les sociétés de gestion devront analyser la stratégie de décarbonation de l’ensemble des actifs en portefeuille, et démontrer qu’une part significative d’entre elles sont crédibles au regard des objectifs de l’Accord de Paris. Cette part minimale sera mise en place progressivement pour atteindre 35 % du portefeuille en 2030. Par ailleurs, le fonds devra démontrer que chaque actif considéré comme performant présente une surperformance réelle sur les émissions de gaz à effet de serre, complétée par au moins un indicateur de son choix.
Le parc existant, terrain de la transition
C’est toutefois sur le parc existant que se joue la portée réelle de la réforme. La transition immobilière ne pourra reposer sur les seuls bâtiments les plus performants. La très grande majorité de ceux qui constitueront le parc de 2050 sont déjà construits. Les fonds ont donc un rôle déterminant à jouer, non seulement dans la sélection des actifs, mais dans leur rénovation et leur trajectoire de décarbonation.
Le projet de référentiel propose ainsi de rendre plus explicite la prise en compte des démarches d’amélioration des actifs. Les fonds pourront notamment démontrer la progression de leurs actifs au regard des travaux réalisés et valoriser les améliorations mises en œuvre, y compris lorsque certains immeubles auront été cédés au cours du cycle de labellisation. Cette évolution reflète mieux les stratégies de création de valeur fondées sur la rénovation et l’amélioration énergétique, qui occupent une place croissante dans la gestion immobilière responsable, tout en restant fidèle à la philosophie d’origine du label c’est-à-dire encourager l’amélioration continue plutôt que d’opposer des actifs exemplaires à d’autres qui ne le seraient pas.
Du label à l’impact
La transmission du texte au ministre ouvre désormais la phase de mise en œuvre. Mais l’enjeu dépasse le calendrier réglementaire. Dans un marché où les labels sont attendus sur leur capacité à démontrer leur utilité, la réforme devra faire la preuve que l’exigence peut devenir un levier de transformation plutôt qu’un simple outil de sélection. La crédibilité du label dépendra autant de la solidité de ses critères que des progrès effectivement réalisés par les actifs.
Il revient désormais au ministre de valider la version définitive du référentiel, qui entrera en application quelques mois après sa publication pour les nouveaux fonds. Les fonds disposant déjà du label bénéficieront d’une période de transition d’un an à compter de sa publication, à l’issue de laquelle tous les audits seront réalisés en utilisant la nouvelle version. Seuls deux critères, en lien avec la performance climat des actifs performants et la part minimale d’actifs disposant d’une stratégie de décarbonation crédible, ne seront exigés que lors du renouvellement du label, car leur impact sur les méthodologies est bien plus important. Le Comité accompagnera l’entrée en application des nouvelles exigences par des actions de pédagogie, notamment des questions-réponses et des webinaires, ainsi que par un guide d’interprétation publié ultérieurement sur le site du label.
