Moment de vérité
pour l’immobilier non coté

Notre pays multiplie les défis auxquels l’immobilier non coté apporte des réponses concrètes : crise du logement, transition environnementale, revitalisation des territoires, désindustrialisation, infrastructures « sociétales » telles que résidences senior, étudiants et les établissements de santé. Sur tous ces sujets, la question du financement est plus que jamais centrale. L’État ne peut assumer seul l’ampleur des investissements nécessaires. Dans ce contexte, l’immobilier non coté, c’est-à-dire l’investissement immobilier collectif financé par l’épargne des Français au sein de fonds tels que les sociétés civiles immobilières (SCPI), les organismes de placement collectifs en immobilier (OPCI) ou fonds d’investissement alternatifs (FIA) immobiliers, offre des solutions qu’il convient d’encourager et de développer.

Malgré la succession des chocs ces dernières années, l’immobilier continue d’être un actif tangible plébiscité par les Français, notamment face à un environnement d’incertitudes géopolitiques, économiques et financières. L’immobilier non coté constitue l’un des rares outils capable de mobiliser massivement une épargne de long terme, stable et domestique, pour la mettre directement au service de l’économie réelle. Il contribue de manière décisive au développement, au renouveau urbain et à la modernisation d’actifs, équipements et infrastructures indispensables au quotidien des entreprises, comme des ménages, français.

Cette épargne finance des bureaux, commerces, locaux d’activité, mais aussi des établissements de santé, des résidences gérées, des plateformes logistiques, des actifs industriels et du logement qu’il soit social, intermédiaire ou libre. Chaque jour, près de 2 millions de Français travaillent dans des actifs détenus par nos fonds immobiliers.

Le secteur contribue par ailleurs significativement au financement des collectivités locales, alors que 51 % du parc immobilier détenu par le secteur est localisé en régions, avec 2,1 milliards d’euros d’impôts locaux versés en 2023. Loin d’être une « rente », l’immobilier non coté est ainsi un pilier de l’économie productive, créateur d’emplois, de recettes fiscales et d’infrastructures essentielles à la création de valeur durable et non délocalisable.

L’année 2025 a été marquée par les 50 ans de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), période au cours de laquelle l’ASPIM a accompagné l’essor, la professionnalisation et la diversification de son industrie. Créée en 1975, notre association fédère aujourd’hui 143 sociétés de gestion régulées et représente près de 294 milliards d’euros d’actifs gérés.

Ces dernières années, notre secteur s’est ainsi engagé fortement pour l’amélioration du parc immobilier afin de répondre au défi climatique. Le secteur du bâtiment au sens large concentre une large part de l’effort à réaliser avec 20 % des émissions annuelles de la France et 40 % de la consommation énergétique. Conscients des enjeux, les gérants, ont déployé d’importants moyens, avec un succès notable. Au 1er décembre 2025, ce sont près de 184 fonds immobiliers, gérés par 75 sociétés de gestion, qui ont obtenu le label ISR. Soit 45 % du marché en France.

Plus globalement, nous observons que les besoins sociétaux et démographiques redéfinissent les modèles immobiliers : la demande pour des résidences adaptées aux seniors qui augmente, le développement du télétravail qui transforme les besoins et usages pour certains types d’actifs comme les bureaux et les commerces, les préoccupations des épargnants sur le financement de leur retraite, etc. Or ces évolutions sont aujourd’hui prises en compte par les gestionnaires de fonds immobiliers et les fonds adaptent leurs stratégies d’investissement en conséquence.

Depuis plus de cinquante ans, les sociétés de gestion accompagnent ainsi les transformations économiques, sociétales et environnementales du pays. Elles continueront de le faire pour les cinquante prochaines années à condition qu’elles soient soutenues avec un cadre réglementaire et fiscal stable et incitatif. Notre ambition est donc claire : travailler avec l’ensemble des acteurs pour créer un environnement plus lisible et plus compétitif.

Dans un contexte où la crise immobilière s’installe durablement – taux élevés, chute de la construction, raréfaction du crédit, fuite des capitaux – les fonds immobiliers non cotés constituent un levier stratégique et immédiatement mobilisation pour contribuer au financement du marché résidentiel. Le diagnostic fait aujourd’hui consensus : le marché de l’investissement locatif privé est en grande difficulté, victime de la crise immobilière, de normes toujours plus contraignantes et d’un stock de logements qui ne répond plus aux besoins des ménages.

Dans le cadre des discussions autour du projet de loi de finances pour 2026, nous souhaitons attirer l’attention des pouvoirs publics sur l’opportunité offerte de renforcer la contribution du secteur. Le statut du bailleur privé est l’une des mesures capables de relancer l’investissement, en offrant de la visibilité, de la stabilité et une incitation efficace pour les investisseurs. Fait rare, les deux chambres ont approuvé ce principe, consacrant un consensus politique inédit sur l’urgence à agir face à la crise du logement. Mais en l’état, le dispositif ne produira ni choc d’offre, ni choc de confiance.

Pour être à la hauteur des besoins du pays, ce statut doit être plus ambitieux, plus lisible et surtout accessible à tous les investisseurs, y compris via l’investissement locatif indirect (SCPI, OPCI). Exclure ces véhicules reviendrait à se priver d’un levier majeur pour mobiliser l’épargne des ménages et redonner de la capacité d’investissement au marché. À l’heure où la production neuve s’effondre et où la rénovation énergétique devient une priorité nationale, il serait paradoxal de priver le secteur d’un outil essentiel pour déclencher un choc de confiance.

Si les mesures de soutien sont indispensables à plus court terme, l’immobilier non coté va continuer à se transformer dans les décennies à venir. La digitalisation de la distribution, l’intégration des critères ESG, la transparence accrue et la pédagogie auprès des jeunes générations d’épargnants sont des impératifs. Les SCPI et OPCI doivent rester des produits lisibles, comparables et attractifs, capables de rivaliser avec les nouvelles formes d’investissement comme les ETF ou les actifs numériques. Cela suppose des efforts de simplification, de communication et d’innovation pour répondre aux attentes d’une épargne plus mobile et plus exigeante.

L’Europe sera aussi un terrain stratégique : la France est aujourd’hui le deuxième marché européen du non coté, mais la concurrence s’intensifie. En dix ans, les SCPI sont passées d’un ancrage presque exclusivement national à une internationalisation massive, au point que les investissements domestiques ne représentent plus qu’environ 20 % des acquisitions. Si la diversification et l’investissement transfrontalier est le sens de l’histoire, il est pour autant vital d’assurer un cadre compétitif équitable pour notre industrie. Notre pays doit rester un territoire d’investissement attractif, c’est à la fois un enjeu de souveraineté et de création de valeur.

Nous faisons face à un moment de vérité. Soit nous créons les conditions d’un investissement ambitieux, lisible et tourné vers le long terme, soit nous prenons le risque de freiner durablement notre capacité à loger les Français, à verdir nos bâtiments, à moderniser nos infrastructures, à revitaliser nos territoires. À travers les fonds immobiliers non cotés, les sociétés de gestion sont prêtes à prendre toute leur part pour faire de l’épargne française l’un des moteurs de notre souveraineté, de notre transition écologique, de notre croissance et de notre cohésion sociale. Cet objectif n’est pas seulement souhaitable : il est accessible, concret, et à notre portée. Il nous appartient collectivement de créer les conditions nécessaires pour que cette épargne puisse être pleinement mobilisée au service du pays.