I. Le Code de la consommation encadre le crédit immobilier sans envisager l’hypothèse dans laquelle le prêt est souscrit par une pluralité d’emprunteurs. Il en résulte immanquablement des incertitudes sur l’application de certaines dispositions à la situation de coemprunteurs. Dans la présente espèce, un prêt avait été souscrit par deux emprunteurs afin de financer une acquisition immobilière, mais le bien n’avait en définitive été acquis que par l’un d’eux. La coemprunteuse qui n’était pas devenue propriétaire, assignée en paiement par le prêteur, se prévalait de deux des protections offertes par le droit du crédit immobilier : la résolution du contrat de prêt dans l’hypothèse dans laquelle l’opération immobilière projetée n’a pas abouti dans les quatre mois, et le manquement par le prêteur à son obligation de mise en garde. C’est sur ces deux dispositifs que la Cour de cassation est amenée à revenir dans l’hypothèse d’une pluralité d’emprunteurs.
2. Sur le premier point, l’ancien article L. 312-12, al. 1er, devenu l’article L. 313-36 al. 1er du Code de la consommation, énonce que « l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé » 1. Cette disposition est d’ordre public2, les parties pouvant simplement choisir d’allonger le délai légal. L’on se souvient que la disposition trouve son origine dans la loi dite « Scrivener » du 13 juillet 19793. Elle a pour objectif d’assurer la protection de l’emprunteur en organisant l’interdépendance du contrat de prêt et du contrat de vente (ou de construction, le cas échéant)4 : l’emprunteur ne doit pas rester tenu du prêt si l’opération immobilière envisagée ne peut pas en définitive se réaliser. Qu’advient-il cependant lorsque la vente projetée est effectivement conclue mais que l’un des emprunteurs ne prend pas part à l’opération ? Faut-il considérer que le contrat de prêt est résolu à son égard ? Telle était la question posée à la Cour de cassation.
L’on aurait pu la traiter comme une simple question d’interprétation de la volonté des parties au contrat de prêt : comment les parties ont-elles défini ce « contrat pour lequel le prêt est demandé » ? Telle n’est cependant pas la voie que le pourvoi invitait la Cour à prendre et cette dernière pose opportunément une solution de principe – pour des contrats du reste largement standardisés5 : lorsque les coemprunteurs souscrivent un emprunt en vue de l’acquisition d’un immeuble et que cette acquisition se réalise dans les quatre mois, la condition résolutoire ne peut produire effet, peu important qu’un seul des emprunteurs ait procédé à cette acquisition.
La solution, nouvelle, vient compléter les quelques principes prétoriens déjà dégagés pour combler les imprécisions de l’article L. 312-12 : l’on se souvient que la Cour avait considéré que l’annulation du contrat principal emporte annulation du contrat de prêt6, de même que la résolution du contrat principal emporte résolution du prêt7.
Contrairement à ces précédents néanmoins, la présente solution est plus protectrice des intérêts du prêteur que de ceux de l’emprunteur. Elle peut cependant être approuvée, pour trois raisons au moins8. D’abord, du point de vue du prêteur, la solution inverse n’aurait pas été tenable. Ce dernier serait resté engagé envers le coemprunteur acquéreur, alors que l’économie de l’opération aurait été bien différente de celle dans laquelle il avait accepté de s’engager, puisqu’il aurait perdu l’un des coobligés à la dette. Ensuite, du point de vue de l’emprunteur, l’on peut bien sûr craindre la situation dans laquelle l’un des coemprunteurs resterait tenu du prêt sans acquérir le bien, par exemple parce que, dans l’intervalle des quatre mois, il se serait séparé du coemprunteur acquéreur avec lequel il vivait en concubinage, et qu’il n’aurait ainsi plus eu d’intérêt à l’acquisition.
Cependant, il convient de rappeler d’une part que le prêt est déjà formé et les parties engagées si bien que la condition résolutoire n’a pas vocation à lui permettre de se dégager du prêt à sa guise, d’autre part que le délai de quatre mois est très bref de sorte que ce risque est réduit. Enfin, et les deux choses sont liées, la ratio legis est en ce sens. Les textes ont institué cette condition résolutoire afin de protéger les emprunteurs dans le cadre d’un crédit affecté9 : il s’agit d’assurer que les parties ne restent pas tenues du prêt lorsque l’opération projetée a échoué. Il n’en est rien ici, puisque l’un des coemprunteurs a visiblement fait le choix de ne pas se porter acquéreur. La solution assure ainsi une conciliation équilibrée des intérêts des parties, impératif qui avait été mis en avant lors des débats parlementaires ayant précédé l’adoption de la loi de 1979 : « Il ne s’agit pas, par ce texte, de protéger abusivement le consommateur et de faire de la démagogie consommatrice (...). Il s’agit de protéger les droits et les aspirations légitimes du consommateur et ceux, tout aussi légitimes, du prêteur. Il s’agit de définir leurs intérêts communs, car ces intérêts existent »10.
3. Sur le second point, la solution n’est que le rappel d’une solution établie. La coemprunteuse se prévalait encore d’un manquement par la banque à son devoir de mise en garde. La question posée à la Cour était la suivante : l’existence d’un risque d’endettement excessif d’un coemprunteur s’apprécie-t-elle au regard des capacités financières globales des coemprunteurs, ou bien individuellement pour chacun d’entre eux ? C’est la première solution que la Cour avait déjà adoptée et qu’elle réitère ici11. Remarquons que la solution est rendue sous l’état du droit antérieur à l’ordonnance du 25 mars 2016 ayant couché dans les textes cette obligation de mise en garde12 ; elle devrait valoir pareillement aujourd’hui13.
Là encore, la solution est bienvenue, du moins si l’on accepte de la borner à l’hypothèse la plus fréquente dans laquelle les coemprunteurs sont tenus solidairement14. Dans cette situation en effet, la banque demeure étrangère aux liens qui peuvent unir les emprunteurs et n’a pas à se soucier de la répartition de la charge définitive de la dette entre eux : elle doit uniquement vérifier si les capacités financières de l’ensemble de ses débiteurs seront suffisantes au vu du montant du crédit demandé. L’on peut aussi sérieusement se demander si la solution inverse n’aurait pas risqué de produire des effets peu désirables au stade de la décision d’octroi du crédit, obligeant la banque à traiter distinctement les deux emprunteurs, notamment lorsque le prêt est sollicité par des époux disposant de capacités financières inégales15. Les enjeux liés à l’accès au crédit et à l’accès à la propriété en matière de crédit immobilier, peuvent d’ailleurs contribuer à justifier que la solution retenue diffère de celle adoptée lorsqu’il s’agit d’apprécier la proportionnalité d’un cautionnement solidaire – qui se jauge, elle, à l’aune des capacités financières de chacune des cautions16. n
