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La normalisation des marchés immobiliers s’éloigne à mesure que les taux longs se tendent. C’est l’un des constats dressés par l’Institut de l’Épargne Immobilière & Foncière (IEIF) lors de sa conférence de rentrée. Le regain d’inflation (+2,4 % sur un an en août, selon les premières estimations de l’Insee) remet les banques centrales sur une trajectoire de hausse des taux directeurs, tandis que les taux longs poursuivent leur progression.
La hausse des taux réels pénalise l’immobilier. « Tant que le marché obligataire ne sera pas à l’équilibre, l’immobilier ne le sera pas non plus », résume Pierre Schoeffler, Senior Advisor de l’IEIF. À cela s’ajoute une prime de terme entre taux longs et courts jugée trop faible, qui pèse sur la création monétaire et le crédit.
Rentabilité en berne
La France cumule un risque supplémentaire. Avec un taux des obligations assimilables du Trésor à 10 ans (OAT) à 4,3 % début septembre et une croissance nominale de 2 %, l’IEIF alerte sur une dette difficilement soutenable. Toute hausse de la prime de risque souverain se répercute intégralement sur les taux de capitalisation immobiliers ou (de rentabilité d’un bien immobilier), sans compensation par davantage de croissance, ce qui réduirait la vacance, ou d’inflation, ce qui soutiendrait les loyers.
Si le marché immobilier a toutefois évité, pour le moment, un nouveau décrochage, les perspectives ne sont pas au beau fixe. Le secteur l'immobilier semble perpétuellement en crise, les mauvaises nouvelles successives inhibant les tentatives de reprise des opérations. « La hausse des taux réels à long terme et la compression des primes de terme vont constituer des vents contraires durables pour l’immobilier », prévient Pierre Schoeffler.
