On le sait, une hirondelle ne fait pas le printemps… Mais l’immobilier en Bourse a enregistré, partout dans le monde, de très bonnes performances en 2012. L’indice
Il est certes possible de se demander pourquoi les immobilières japonaises ont progressé de près de 70 %, ou pourquoi la hausse des REIT américains (voir Encadré) a été de près de 20 %. Mais on aurait tort de se focaliser sur des raisons locales, en oubliant que c’est une vague commune qui a valorisé les sociétés immobilières.
La première explication qui vient à l’esprit, c’est que les fonds de pension, qui représentent aujourd’hui près de 38 000 milliards de dollars, détiennent 20 % en « placements alternatifs », dont la moitié en immobilier. Par placements alternatifs, il faut entendre la partie des actifs qui est investie en dehors des obligations et des actions, et cette partie a surtout augmenté ces dernières années. Si l’on ajoute aux fonds de pension les autres investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d’assurances et les fonds souverains, ce sont des capitaux très importants qui, à l’échelle mondiale, se repositionnent vers l’immobilier, et l’immobilier en Bourse bénéficie de cette tendance.
Rien de bien mystérieux : l’immobilier est un actif réel dont les revenus sont relativement stables. Il offre par conséquent une possibilité de diversification intéressante. Par rapport aux obligations, notamment d’État, il apporte un complément de sécurité en tant qu’actif réel. Par rapport aux actions, son revenu plutôt stable induit une moindre volatilité. Et si l’immobilier est coté en Bourse, il retrouve une certaine volatilité, de toute façon moindre que celle des actions en général, mais devient liquide. Un autre atout de l’immobilier comme instrument de diversification est sa qualité de protection – toujours relative, mais supérieure à celle des obligations – dans l’hypothèse d’une reprise de l’inflation.
On comprend aisément que l’environnement financier et monétaire actuel suscite un infléchissement dans l’allocation d’actifs des fonds institutionnels. Compte tenu des montants en jeu, même un infléchissement minime déplace des capitaux importants vers l’immobilier, et vers les compartiments immobiliers des Bourses.
À cette première explication assez logique pour être convaincante, on peut y ajouter une seconde, plus téméraire, mais qui mérite d’être évoquée. On sait qu’en 2007, donc avant la grande chute boursière de 2008, les REIT européens avaient baissé de 30 % dans des marchés pratiquement étales. Anticipation ? Sur toute la période 2008-2011, les indices, immobiliers ou actions, ont connu un sort similaire. La performance des immobilières en 2012 pourrait-elle avoir, cette fois-ci dans l’autre sens, valeur d’anticipation ?
Si c’était le cas, cela voudrait dire que le plus dur de la crise est derrière nous…
