Deals en berne, taux d’intérêt en hausse, repricing des valeurs... tous les indicateurs micro-économiques se sont conjugués pour accoucher d’une situation au mieux schizophrénique, au pire catastrophique, sur le marché hexagonal de l’immobilier commercial. Le marché de l’immobilier d’entreprise français a-t-il touché le fond ? C’est un peu la question que se posent et se reposent les acteurs d’une industrie en difficulté. Réalisme ou incantation, 2024 pourrait bien être l’année du rebond, du début de la fin de la crise. Pour trois raisons majeures : un marché de l’investissement qui pourrait se dégripper ; un regain d’intérêt des allocataires pour l’immobilier ; le bureau restera un marché marqué par une forte polarisation.
En quête d’une issue
Le marché de l’investissement, tout d’abord, pourrait se dégripper à la faveur d’un réajustement des valeurs. Tous les professionnels sont pressés d’oublier une année 2023 qui a vu ses volumes s’écrouler de 50 % en Europe, à 140 milliards d’euros (Mds€), et en France. La remontée des taux d’intérêt s’est en effet traduite par un double effet mécanique : un renchérissement du coût de la dette et un coup de frein sur l’effet de levier pour les investisseurs institutionnels. Pour preuve, l’équivalent de 15 Mds € de deals aurait été retiré du marché français fin 2023, dont au moins 10 Mds € pour les bureaux, selon le média spécialisé Business Immo. En clair, plus d’un deal sur deux n’a pas vu le jour cette année.
Logiquement, cette augmentation des taux d’intérêt a pesé sur les valeurs vénales, entraînant dans son sillage un réajustement des taux de capitalisation. Ces écarts – prenant parfois des allures de fossé – en termes de prix ont littéralement paralysé le marché de l’investissement. Qu’on se le dise : plus vite la baisse sera actée, plus vite la reprise des volumes d’engagement s’enclenchera. Le repricing des actifs a une vertu : la reconstitution des primes de risque pour les investisseurs.
Que disent les experts du marché ? Un consensus des analystes commence à se dégager autour d’une diminution de l’inflation et d’une récession économique évitée en Europe. De fait, cette situation se traduirait par une détente des taux d’intérêt, une stabilisation, voire un reflux, au printemps prochain. Avant cela, les investisseurs immobiliers pourraient voir leurs coûts de financement culminer au 1er trimestre 2024 et entrevoir ainsi la sortie du tunnel. La tempête avant le calme ?
Le rebond des volumes s’accompagnera d’un rebond des valeurs. Dans sa dernière note, le gestionnaire d’actifs AEW le juge prématuré pour le 1er semestre 2024, mais l’envisage pour la seconde partie de l’année prochaine et pour 2025.
L’immobilier séduit toujours
les allocataires
2024 signera-t-il le retour des institutionnels vers l’immobilier ? Les taux d’intérêt réels plus élevés payés sur les obligations ont réduit l’avantage que l’immobilier disposait depuis une décennie en tant qu’instrument de rendement. Dans ce contexte, les investisseurs institutionnels ont naturellement augmenté leur allocation dans l’obligataire au détriment des actifs alternatifs, dont le premier d’entre eux est l’immobilier. Cette évolution intervient après deux décennies de croissance massive des actifs alternatifs. Une étude de Willis Towers Watson rapporte que l’allocation par les fonds de pension américains est passée de seulement 7 % en 1999 à un pic de 30 % en 2022, avant de retomber à 22 % à la fin de l’année dernière.
Dans une logique de diversification des risques, les institutionnels consacrent en moyenne en Europe 10 % de leurs investissements sur des actifs réels, principalement l’immobilier. L’ajustement à la baisse des prix immobiliers, combiné au rebond des actions et des obligations en 2023, devrait ramener l’allocation de nombreux investisseurs multi-actifs en ligne avec leur cible de 10 % d’allocation. L’inversion de l’effet dominateur devrait même débloquer de nouveaux capitaux pour l’investissement immobilier de la part d’acteurs qui avaient posé l’arme au pied.
Les capitaux sont abondants. Depuis le début de l’année, les gestionnaires de fonds immobiliers ont levé plus de 25 milliards de dollars autour de stratégies axées sur l’Europe. En outre, les fonds qui lèvent des capitaux espèrent trouver 60 milliards de dollars supplémentaires. Selon Preqin, dix fonds opportunistes, dont la taille cible est supérieure à 1 Md € et focalisés spécifiquement sur l’Europe, collectent des fonds sur le marché. Quatre des cinq plus grands sont des gestionnaires de fonds américains. Le plus imposant, Blackstone, vise plus de 10 milliards de dollars pour son fonds opportuniste Blackstone Real Estate Partners Europe VII.
C’est sur ce profil de risque opportuniste que se lève le plus de capitaux, avec 20 milliards de dollars, suivi par les profils core et le core-plus (17 milliards de dollars) et les fonds à valeur ajoutée (value added), avec près de 16 milliards de dollars.
Entre centralité et périphérie
Les volumes d’investissement en immobilier de bureau ont drastiquement chuté depuis l’été 2022. Un peu moins de 5 Mds € seront déployés en France sur la classe d’actifs cette année. Il faut remonter à 2010, au lendemain de la grande crise financière, pour retrouver des volumes aussi bas. Le retrait apparent des investisseurs de l’immobilier tertiaire est cependant d’une intensité variable selon les localisations. Le bureau est un marché marqué par une forte polarisation entre la centralité et la périphérie, le neuf ou restructuré et le « seconde main ».
Dans une atmosphère de « bureau bashing », amplifiée par la percée du télétravail, la première classe d’actifs des investisseurs institutionnels pourrait connaître un rebond dès 2024. Selon les dernières projections de CBRE, l’absorption nette devrait dépasser la croissance du parc à partir de 2024 en Europe. Cela signifie que le taux de vacance moyen dans les trente principaux marchés de bureaux européens devrait culminer à 7,9 % fin 2023 ou début 2024, avant de redescendre à 6,4 % en 2027.
La volonté des entreprises de se positionner sur des bureaux de haute qualité situés aux meilleurs emplacements devrait soutenir les valeurs locatives prime dans un contexte de sous-offre sur les marchés de bureaux core. Ainsi, selon les projections d’AEW, les bureaux prime arrivent en deuxième position, avec des rendements globaux attendus à 10 % par an.
