Les impacts insoupçonnés
de la transition démographique
sur l’immobilier

Christian de Kerangal, Directeur général, IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière)

Selon Christian de Kerangal, la question démographique n’est pas suffisamment présente dans la réflexion des dirigeants de notre industrie, surtout lorsqu’il s’agit d’immobilier tertiaire. Est-ce dû à une simple méconnaissance de la question ou à la prééminence d’une vision financière ? La réponse se situe probablement à la croisée des chemins. Il reste pour autant qu’à l’aube du vieillissement de la population européenne, cette question se pose avec encore plus d’acuité. L’immobilier n’est que le reflet immédiat de notre société.

Dans ces conditions, quel avenir pour l’immobilier tertiaire en Île-de-France ? L’année 2020 a marqué un tournant majeur en ce qui concerne le volume des transactions locatives de bureaux en Ile-de-France. Autrement dit, la demande placée. Ce volume annuel représentait 2,3 millions de m² en moyenne entre 2010 et 2019. Il s’établit désormais à 1,9 million de m² en moyenne depuis 2021. Cette baisse résulte notamment de l’essor du télétravail, dont l’impact est à la fois direct et structurel sur la demande de bureaux.

La population active dans le secteur tertiaire semble également atteindre un plateau durable (voir graphique). S’agissant de l’emploi tertiaire en Ile-de-France, nous sommes passés d’une croissance de l’ordre de 2 % à 3 % par an entre 2007 et 2019 à une stabilisation à partir de 2023, et même à une projection de baisse entre 2040 et 2050 selon l’INSEE. Cette évolution résulte, entre autres, de la sortie progressive de la génération du baby-boom du marché du travail, qui n’est que partiellement compensée par l’arrivée des jeunes générations. C’est une tendance à prendre en compte en tant qu’investisseur immobilier. Elle aura en effet un impact significatif sur la demande de surfaces de bureaux de la part des entreprises, et par conséquent sur les taux d’occupation des immeubles et les loyers de marché.

Sortie d’une phase de surproduction

La correction de marché s’annonce d’autant plus forte que la période 2008-2019 a été marquée par une surproduction de surfaces de bureaux, alors même que la tendance structurelle était à la baisse du nombre de m² alloués en moyenne à chaque salarié. Ainsi, sur la période 1999-2007, il s’est construit en moyenne 23 m² pour chaque emploi de bureau nouvellement créé en Ile-de-France. Sur la période 2008-2019, ce ratio est monté à 44 m² par emploi créé. Depuis 2020, le ratio est de 18,5 m² par nouvel emploi de bureau. Une sur-offre de surface a ainsi été créée en même temps que nous atteignions un point haut de l’emploi tertiaire en Ile-de-France. Christian de Kerangal indique donc que « l’immobilier tertiaire va probablement passer d’une économie de l’extension à une économie de la restructuration, de la rénovation et de la transformation à cause du choc démographique ».

Dans ce contexte, l’Île-de-France est marquée par une concurrence accrue entre ses territoires et une fragmentation des sous-marchés de bureaux : certains secteurs sont en excédent d’offre, comme la proche banlieue de Paris ainsi que la 2e couronne ; d’autres voient à l’inverse la demande excéder l’offre, notamment le Quartier Central des Affaires (QCa) qui regroupe principalement les 8^e et 9^e arrondissements, ainsi qu’une partie des 1^er, 2^e, 16^e et 17^e arrondissements. Les dynamiques des sous-marchés de bureaux ne sont donc pas les mêmes. Pourtant, ils sont tous marqués par le même phénomène : la nécessité de rénover les surfaces existantes plutôt que d’en construire de nouvelles. À Paris, cette contrainte vient de la rareté du foncier et de la limitation sur la hauteur des constructions ; en banlieue, c’est parce que les marchés sont en sur-offre.

L’heure est à la restructuration

Le métier de promoteur immobilier tertiaire doit ainsi évoluer : il passe de prospecteur de fonciers à prospecteur d’immeubles à rénover ou à transformer. Cela nécessite une autre approche des territoires et une nouvelle manière de développer la ville de demain. Cette évolution n’est pas directement liée aux contraintes réglementaires – bien que celles-ci favorisent aussi la rénovation, comme le zéro artificialisation nette (ZAN) – mais plutôt au plafonnement de la demande de surfaces de bureaux.

Face à ce nouveau paradigme, quelle va être la réaction des investisseurs institutionnels ? L’immobilier de bureaux a été leur classe d’actifs de prédilection à partir des années 1970. Cette préférence s’est accrue pendant la période 1990-2010 du fait de la financiarisation de l’immobilier et de la désindustrialisation des économies occidentales. Si le segment de l’immobilier de bureaux occupe à l’avenir une moindre place durable, les autres classes d’actifs seront-elles en mesure de prendre le relais ? L’immobilier logistique a actuellement le vent en poupe, mais pour combien de temps ? Si l’Europe se réindustrialise, les réseaux de distribution vont être modifiés, notamment pour tout ce qui concerne la gestion des flux de biens de consommation en provenance d’Asie. L’emplacement de certains entrepôts logistiques pourrait donc devenir moins pertinent. D’autres classes d’actifs pourraient être durablement réinvesties par les acteurs institutionnels, comme le résidentiel (classique et géré), pour lequel les besoins sont très importants, mais également l’hôtellerie, la santé et les actifs « technologiques ».

Jean-Hervé Lorenzi, Fondateur du Cercle des économistes

Un basculement silencieux, mais décisif, est en cours : la transition démographique. En France, la fécondité chute à un niveau historiquement bas (1,59 enfant par femme en 2024) tandis que la population vieillit, par le double effet de cette baisse de la fécondité et de l’augmentation de l’espérance de vie. Ces mutations transforment déjà notre quotidien ainsi que nos équilibres économiques et sociaux.

Selon Jean-Hervé Lorenzi, Président du Cercle des économistes, le logement en est le reflet le plus frappant. Alors que ce secteur devrait être un vecteur d’autonomie, le logement devient un marqueur de précarité, notamment chez les jeunes. Les 18-29 ans consacrent ainsi 20 % de leur budget au logement – deux fois plus que les trentenaires. Chez les étudiants, 60 % des revenus sont alloués au loyer, et un étudiant sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. La crise de la Covid a révélé l’ampleur du malaise : un seul repas par jour pour certains étudiants, une méconnaissance des aides (80 % des jeunes ignorent leurs droits), un accès difficile au crédit. Quant au parc de logements étudiants, il reste fortement sous-dimensionné alors que la majorité des classes d’âge ont désormais accès aux études supérieures.

Plus forte natalité chez les propriétaires

Ce mal-logement s’inscrit dans une exclusion plus large : 1,5 million de jeunes sont aujourd’hui sans emploi ni formation. La France affiche ainsi en Europe le taux le plus élevé de jeunes NEET (not in education, employment or training – ni en emploi, ni en études, ni en formation). Ce désengagement est aussi une menace économique : seuls 40 % des Français participent réellement à la création de richesse. Redonner une place à la jeunesse, c’est investir dans l’avenir du pays.

Le logement pèse sur nos choix de vie. En vingt ans, la surface moyenne par ménage a diminué de 18 m². Or, une étude montre que la hausse des prix immobiliers stimule la natalité chez les propriétaires, par effet de richesse. Mais elle la freine chez les locataires, par l’effet inverse. Le logement influence donc directement la dynamique démographique.

À l’autre extrémité de la pyramide des âges, le vieillissement pose un défi tout aussi urgent, avec la prévision d’un important besoin de places en EHPaD dans les quinze prochaines années. Pourtant, 90 % des Français souhaitent vieillir chez eux, alors que le maintien à domicile coûte 1 250 € par mois pour une personne dépendante. Il devient donc impératif d’adapter massivement les logements à cette réalité.

Face à ces défis, le logement n’est plus un simple besoin matériel. Il cristallise les fractures sociales, générationnelles et territoriales. Le repenser, c’est faire un choix de société : celui de l’équité, de la solidarité intergénérationnelle et de la projection dans l’avenir.

Alexandre Coulondre, Chercheur associé Lab’Urba (Univ. Gustave Eiffel), Chercheur indépendant, Data-Immobilier-Territoires (DIT)

Alexandre Coulondre met en évidence la multiplicité des réponses à une question d’apparence pourtant très simple : combien de logements faut-il construire ou remettre sur le marché chaque année en France ? Deux estimations publiées presque simultanément illustrent l’ampleur de l’incertitude : 110 000 logements supplémentaires sont nécessaires chaque année d’après l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) ; plus de 500 000 par an jusqu’en 2040 selon une étude commandée par l’USH (Union sociale pour l’habitat). Une différence d’appréciation importante, dont les enjeux sont à la fois techniques, politiques et environnementaux.

Pour comprendre cet écart, Alexandre Coulondre rappelle que ces estimations reposent sur une méthodologie commune : partir d’un état initial du parc de résidences principales, soustraire les logements qui devraient à l’avenir disparaître, devenir vacants, ou passer en résidences secondaires, et ajouter les ménages supplémentaires que l’on devra loger demain en fonction de l’évolution démographique. Derrière cette formule d’apparence simple, se cachent en réalité des paramètres auxquels le résultat final est particulièrement sensible : quel taux de fécondité, quelle espérance de vie, quel solde migratoire... mais aussi quel horizon temporel retenir (10, 20 ou 30 ans) ?

Le nombre de logement à construire, question de stratégie...

Ainsi, les projections de l’INSEE indiquent qu’en 2070, la population française pourrait osciller entre 58 millions et 80 millions d’habitants selon les scénarii. Plus l’on retient une hypothèse de croissance démographique forte, plus les besoins en construction augmentent.

Mais l’écart entre les résultats ne repose pas uniquement sur ces éléments statistiques. Il reflète aussi des visions différentes des moyens mis en œuvre pour répondre au besoin en logements. Faut-il systématiquement construire du neuf ? Est-il possible d’imaginer d’autres solutions, plus sobres, dans un contexte de transition écologique ? C’est précisément l’hypothèse explorée par l’Ademe, qui s’inscrit dans une galaxie de travaux proposant de passer de la notion de logement neuf à celle de logement nouveau. L’objectif : répondre aux besoins sans recourir systématiquement à la construction et en mobilisant mieux le parc existant.

Dans cette logique, quatre leviers sont identifiés :

– remettre sur le marché des logements vacants, grâce à des politiques de rénovation ciblées ;

– limiter la conversion de résidences principales en logements touristiques (Airbnb, etc.), particulièrement dans les zones tendues ;

– transformer des bureaux en logements, une pratique déjà en cours dans de nombreuses métropoles ;

– mieux exploiter les surfaces disponibles, par exemple en facilitant le déménagement des personnes âgées vers des logements adaptés, libérant ainsi des logements familiaux.

Si elles sont activées de manière cohérente, ces pistes permettraient de répondre aux besoins en réduisant l’empreinte carbone du bâtiment. Un secteur responsable de 16 % à 25 % des émissions françaises, selon que l’on considère ou pas l’empreinte des matériaux de construction.

La vacance : un levier valable en Alsace, mais pas au Pays basque

Une remarque revient néanmoins souvent : le réalisme de ces solutions. Par exemple, les logements vacants seraient mal situés, loin des zones à forte tension. Pour le vérifier, Alexandre Coulondre et son équipe ont eu une idée originale : analyser les parcours de navigation des internautes sur la plateforme leboncoin, afin d’identifier la géographie réelle de la tension immobilière locale. Cette carte a ensuite été comparée à celle de la vacance. Le résultat est parlant : si certaines zones comme le Pays basque manquent effectivement de vacance mobilisable, d’autres territoires très tendus (alsace, Lorraine, Bretagne) présentent un potentiel important.

Une simulation menée par les chercheurs montre aussi qu’en mobilisant 2,8 % du parc résidentiel vacant par trimestre, de rééquilibrer davantage de marchés locaux que ne le fait la production neuve dans sa géographie actuelle. Ce résultat invite à nuancer les jugements hâtifs sur l’inutilité de la vacance et l’impossible sobriété immobilière.

L’approche proposée ne vise cependant pas à exclure totalement la construction neuve, mais plutôt à en repenser la place. Néanmoins, passer de la logique du neuf à la logique du nouveau nécessitera de revoir : les modèles économiques, les métiers du secteur et les usages du bâti. Elle soulève aussi une question sociale : les habitants sont-ils prêts à adopter d’autres manières de vivre, dans des logements plus petits, réhabilités ou transformés ?

Plutôt que de s’enfermer dans une bataille de chiffres, Alexandre Coulondre appelle à ouvrir un débat de fond sur les objectifs des politiques du logement. Dans une société confrontée à l’urgence écologique, la vraie question est peut-être moins « combien construire ? » que « comment mieux habiter ce que nous avons déjà construit ? ».

Éric Donnet, Parrain de la promotion 2024-2025 du parcours Management de l’immobilier Paris Dauphine-PSL

Fort de sa double expérience dans l’immobilier de bureaux à la tête de Groupama Immobilier et l’immobilier de logement à la tête du Groupe Daniel Féau, Éric Donnet a partagé une vision ancrée dans l’expérience de terrain et dans les enjeux stratégiques des grandes entreprises. Son constat est sans détour : l’oubli de la démographie dans les stratégies immobilières actuelles est une erreur majeure de la profession.

Un exemple parmi de nombreux autres : alors que les rapports annuels des sociétés foncières cotées détaillent avec minutie les risques financiers, assurantiels ou climatiques, la transition démographique en est quasiment absente. Seuls quelques acteurs spécialisés dans l’accueil en EHPAD comme Emeis (anciennement Orpéa) ou Clariane (anciennement Korian), analysent l’impact du vieillissement de la population sur leur parc immobilier – une réalité incontournable : d’ici 2050, près d’un tiers de la population française aura plus de 65 ans.

Le marché n’a d’yeux que pour le taux de capitalisation

Ce manque d’attention s’explique en partie par une évolution profonde du secteur depuis cinquante ans. Autrefois, lorsqu’un projet immobilier était lancé, la démographie locale, le bassin d’emploi et la dynamique territoriale étaient des critères essentiels. Aujourd’hui, dans l’univers très financiarisé de l’immobilier, tout semble se résumer à des taux de capitalisation et des projections de cash-flows. Ces éléments dominent désormais les dossiers d’investissement, au détriment des réalités humaines et sociales.

Cette tendance se retrouve aussi dans les procédures réglementaires : lorsqu’un permis de construire est déposé, des études d’impact sont exigées, mais elles se concentrent presque exclusivement sur l’environnement. Il n’existe aucune obligation d’évaluer les conséquences démographiques du projet, contrairement à ce qui se pratique au Japon ou dans les pays d’Europe du Nord, où l’on quantifie pour chaque projet individuel la nécessité de nouvelles infrastructures de transport ou d’équipements publics.

À l’inverse, pour prendre l’exemple de Paris, le nouveau plan local d’urbanisme bioclimatique impose 30 % de logements sociaux dans chaque arrondissement. Mais aussi louable soit-elle, cette orientation n’est appuyée par aucune projection démographique solide.

Retour au bureau individuel ?

Le secteur des bureaux illustre également ce décalage. En Ile-de-France, 85 % des bureaux sont inoccupés le vendredi. Le télétravail a changé les usages, certes, mais le recours massif au flex-office – où les postes ne sont plus attribués – a aussi fragilisé le lien entre les salariés et leur lieu de travail. Et si, tout simplement, redonner à chacun un bureau personnel était une première réponse à la vacance ?

Il conviendrait de repenser nos modèles d’intensité d’usage, de valoriser la qualité des espaces, mais surtout d’intégrer systématiquement la démographie dans la planification immobilière. L’immobilier est un placement de long terme. Ne pas anticiper les mutations démographiques, c’est prendre le risque de faire fausse route.

Au-delà de ces constats, Éric Donnet défend une idée forte : il ne suffit plus d’avoir un ministère du Logement. Ce qu’il nous manque, c’est une vision d’ensemble. Selon lui, il faudrait un véritable ministère de la Démographie, capable de piloter une stratégie à trente ou quarante ans et d’orienter les politiques immobilières en conséquence.

Cette idée fait écho aux annonces du Président Emmanuel Macron sur le « réarmement démographique ». Les signaux d’alerte sont pourtant bien là. Le secteur du logement étudiant, par exemple, pourrait connaitre un taux de vacance de 30 % dès 2032, faute d’avoir anticipé le retournement des besoins.

En conclusion, l’immobilier doit se réconcilier avec la démographie. Sans cette prise de conscience, les politiques publiques comme les stratégies privées continueront à manquer de vision à long terme et seront incapables d’accompagner les grandes transformations de notre société. n

Rédigé par des étudiants du master Management de l’immobilier : Sonia Seddari, analyste Asset Manager (AEW), Cyprien Muñoz, analyste Asset & Investment Manager (Amundi), Alice Gonzalvez, analyste Fund Manager (La Française), et Ramy Said, asset manager junior (Freo).