Si l’on revient aussi loin que l’année 1980, donc il y a 37 ans, la capitalisation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) est passée de 1 à 54 milliards d’euros. En ajoutant les 10 milliards des tout récents organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) grand public, la « pierre papier » non cotée a connu une croissance de plus de 12 % par an sur période longue. Par la magie des intérêts composés, ce qui était un placement anecdotique invisible dans les statistiques de l’épargne française est aujourd’hui un vecteur clé de la gestion de patrimoine.
Irruption
Dans la pratique, la réplication de l’OPCVM à l’immobilier, avec mutualisation, gestion professionnelle et transparence, était une innovation séduisante. Comme toute innovation, elle est passée par les phases du ridicule, puis de la dangerosité, avant d’entrer enfin dans une période de banalisation. L’histoire des SCPI n’a donc pas été un long fleuve tranquille. La difficulté majeure était de concilier la disponibilité du placement et la non-liquidité de l’immobilier. Il n’existe pas de synthèse parfaite. Un placement immobilier est un placement immobilier. C’est la raison pour laquelle le petit frère des SCPI, l’OPCI dit « grand public », organise la liquidité en incluant dans le portefeuille une poche de valeurs mobilières à côté du patrimoine immobilier.
Mais l’essentiel est désormais acquis. Avoir accès à l’investissement immobilier sans les soucis de la gestion personnelle, sans les risques de la non-diversification, avec la relative sécurité apportée par la régulation en matière d’épargne, et de plus en plus avec le confort d’un accès et d’un suivi qui ne demandent que quelques formalités et quelques clics, tout cela répond aux attentes de la gestion de patrimoine d’aujourd’hui.
On peut donc s’attendre à une poursuite de la croissance. À cet égard, il n’y a pas de limite objective. Les Français ont une longue pratique de l’investissement locatif. Si une partie non négligeable de celui-ci se déportait vers la pierre papier, autrement dit si l’on utilisait la SCPI ou l’OPCI pour l’immobilier comme on utilise le Livret A pour l’épargne de première précaution, on peut imaginer plusieurs centaines de milliards d’euros de capitalisation. En ce sens, les 65 milliards d’aujourd’hui devraient être vus non pas comme un aboutissement, mais comme un point de départ.
Deux vertus
La progression n’est pas écrite. On ne peut oublier que tous les marchés connaissent de temps à autre des chocs, et on ne peut exclure que l’immobilier tant aimé des Français connaisse un jour des soubresauts qui en éloigne momentanément ou durablement l’épargne des particuliers. Mais ce serait un scénario catastrophe, car les mutations de l’économie, qu’il s’agisse du développement durable, des nouvelles formes de travail ou de l’adaptation de nos métropoles, nécessitent qu’il y ait des flux d’investissements réguliers et abondants vers l’immobilier. Tel est le prix de l’attractivité et du dynamisme.
D’autant plus que l’épargne investie au travers des SCPI et des OPCI – c’est vrai aussi des SIIC cotées, autre facette de la pierre papier – est par définition active : d’ores et déjà le patrimoine immobilier ainsi détenu est très en avance en termes de normes de qualité énergie/confort/santé, et surtout la dimension des patrimoines gérés autorise les investissements éventuellement nécessaires pour que les immeubles soient adaptés régulièrement aux nouvelles exigences des acteurs économiques. Le dernier épisode en date est l’émergence soudaine de la demande de bureaux en co-working : Paris par exemple n’est pas en retard, à la faveur notamment des flux d’épargne vers l’immobilier.
Mais il y a un autre aspect. Quand les SCPI ou les OPCI investissent, comme ils ont commencé à le faire de façon substantielle, en Allemagne, en Hollande, en Espagne ou dans d’autres pays européens, que font-ils sinon organiser le paiement, par des entreprises allemandes, hollandaises, espagnoles, etc., de loyers qui vont contribuer à la retraite d’épargnants français ? Si l’on veut que notre propre fardeau soit moins lourd, il est indispensable que d’autres économies participent au financement de nos retraites, mais quel gouvernement osera encourager l’épargne française à sortir de nos frontières ? Il y a donc une vertu pour l’instant politiquement incorrecte, mais une vertu indéniable dans la diversification internationale. Là, les SCPI et OPCI ont pris un tour d’avance sur l’utilité économique.
Performances
Le rendement des SCPI investies en immobilier d’entreprise s’est établi à 4,43 % en moyenne pour l’année
