Un crédit habitat plutôt résistant en France

L’encours de crédit habitat ralentit sur les derniers mois. Il a progressé de 2,2 % sur un an en décembre dernier et de 2,9 % en moyenne annuelle. La hausse était de 3,3 % fin 2013 et  de 3 % fin 2012.

La production de nouveaux prêts à l’habitat continue à fluctuer fortement. Après une baisse  de 32 % en 2012, elle avait rebondi de 53 % en 2013. Elle reste élevée en 2014, soit 10 milliards par mois en moyenne, mais baisse de 19 % sur un an. Ces fluctuations sont liées aux rachats de crédits externes (remboursements anticipés/nouveaux prêts). La baisse continue des taux de crédit habitat depuis mi-2012 a stimulé les rachats de crédit. Leur part dans le total de la production est passée de 3 % mi-2012 à 18 % fin 2013. Les rachats sont restés marqués, mais un peu en retrait, en 2014.

En 2015 et 2016, l’encours devrait rester sur un rythme de croissance comparable à son rythme actuel (2 à 2,5 % par an). La phase d’ajustement lent et modéré du marché immobilier français devrait en effet se poursuivre encore deux ou trois ans. Cette correction s’est engagée fin 2011. Depuis lors, les prix des logements anciens baissent, mais très graduellement, de -2 % par an environ, soit -6 % en baisse cumulée. À cet égard, la France reste un cas particulier en Europe, où dans la plupart des pays, une correction significative des ventes et des prix est apparue depuis la crise de 2008-2009. Le recul cumulé des prix a atteint 50 % en Irlande, 35 % en Espagne, 20 % aux Pays-Bas et en Italie. En France, le mouvement reste très mesuré, mais avec des différences entre le neuf et l’ancien. Le nombre de ventes conclues en 2014 baisse un peu par rapport à 2013. Il est quasi stable dans l’ancien, 700 000 ventes (-13 % par rapport aux points hauts de 2006-2007). Il s’ajuste plus sévèrement dans le neuf, avec une baisse de 10 % sur un an des ventes et des mises en chantier et un repli de  35 % par rapport aux points hauts de 2006-2007. Les prix (de l’ancien) restent en recul très mesuré, -1 % sur un an au T3, -1,5 % attendu au T4.

Comment s’expliquent ce mouvement de soft landing et ce marché à deux vitesses ? Par la conjonction de facteurs conjoncturels négatifs et de fondamentaux favorables. Plusieurs éléments affaiblissent la demande de logement : d’abord, l’environnement économique est très mitigé, le taux de chômage continue à progresser et les anticipations en matière de revenus sont médiocres ; ensuite, des mesures de resserrement fiscal ont été mises en place ces dernières années, notamment sur les plus-values immobilières ; enfin, les prix de vente restent très élevés et encore assez surévalués (on estime cette surévaluation à 10 à 15 %). Mais ces éléments sont contrebalancés par le très bas niveau des taux de crédit, les soutiens structurels à la demande (démographie, retraite, valeur refuge…) et les avantages du modèle français du crédit habitat (offre prudente, critères d’octroi stricts, prêts essentiellement à taux fixe, bas niveau des créances douteuses sur les prêts à l’habitat).

L’ajustement graduel devrait se poursuivre cette année. On peut toutefois nuancer deux points. Les taux de crédit habitat cesseraient de baisser et se stabiliseraient, en liaison avec des taux longs français qui resteraient quasi stables à un bas niveau courant 2015. Les mesures de soutien au logement neuf devraient interrompre la baisse des ventes dans le neuf (promoteurs) et permettre une légère reprise. On peut citer notamment un aménagement du dispositif Duflot (rebaptisé Pinel) avec des formules à 6, 9 et 12 ans, une simplification des normes et un abattement de 30 % sur les plus-values de cessions de terrains jusqu’à fin 2015. En 2015, les volumes se replieraient un peu dans l’ancien et seraient en rebond de 5 % dans le neuf (promoteur). Les prix baisseraient de -2 % dans l’ancien.

Ceci conduirait à une croissance de l’encours de crédit habitat de 2 % environ fin 2015 et à un léger repli de la production de nouveaux prêts.