Dans un contexte démographique français marqué par l’allongement de la durée de la vie, la retraite est devenue l’un des enjeux majeurs de ce début de XXIe siècle. Le système de retraite actuel s’essouffle. Il devient urgent de trouver des solutions adaptées au contexte économique et social d’aujourd’hui : cela conduit, depuis plusieurs années, au développement de la gamme de produits « retraite » des assureurs et des bancassureurs.
Dans les pays anglo-saxons, le Reverse Mortgage est un outil majeur de la gamme retraite complémentaire. Pourtant, son cousin français, le prêt viager hypothécaire (PVH), peu développé en France, peine à y trouver sa place. Ce produit permet-il de répondre aux besoins de complément de revenu des retraités français et a-t-il donc quelques chances de connaître un développement sur le marché ?
Définition
Le PVH est peu connu du grand public français, ainsi que des professionnels de l’assurance et de la banque. Sur le marché, seul le Crédit Foncier (Groupe BPCE) semble s’y intéresser. Le produit consiste à monétiser une partie de la valeur d’un bien immobilier pour obtenir un capital. Il est souvent considéré comme une alternative au viager immobilier classique ; par conséquent, l’amalgame ou la confusion se fait entre ces deux produits, ce qui est préjudiciable pour le PVH.
Le PVH est un prêt consenti par une banque à un emprunteur, sur la base d’une hypothèque prise par l’organisme prêteur. L’emprunteur reçoit un capital, qu’il utilise comme complément de revenu ou comme moyen d’entretenir ou d’aménager son logement. Le capital grevé d’intérêt est remboursable au décès de l’emprunteur, au profit du prêteur, par réalisation de l’hypothèque. Le bien ainsi hypothéqué sort de la succession, sauf si les héritiers choisissent de rembourser le capital et les intérêts du prêt hypothécaire.
Le mécanisme est donc simple : l’emprunteur accepte de faire hypothéquer son bien immobilier moyennant le versement d’un capital ou l’attribution d’une ligne de crédit. De son côté, l’organisme prêteur valorise le bien en se fondant sur trois catégories de risques : la durée de vie de l’emprunteur, l’évolution de la valeur du bien immobilier, et l’évolution du marché des taux d’intérêt. Il détermine donc un montant maximum empruntable par le propriétaire du bien. Au décès de l’emprunteur, le bien hypothéqué sera vendu et l’emprunt (capital + intérêts) sera remboursé. L’organisme prêteur porte seulement, mais totalement, le risque de dépassement réalisé si la vente du bien ne permet pas le remboursement total du prêt accordé. Il ne peut se retourner vers les héritiers de l’emprunteur pour obtenir un complément de versement.
Le PVH est autorisé en France depuis le 23 mars 2006 et est encadré par l’ordonnance n° 2006-346, articles L314-1 à L314-20. Il est défini comme suit : « Un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement, principal et intérêts, ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou bien lors de la cession ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué ».
Les origines et l’historique : Angleterre et États-Unis
L’ancêtre du PVH est l’Equity Release. Ce produit a vu le jour dans les années 1980, au Royaume-Uni. Son développement a été fortement porté par le climat d’euphorie créé par le développement des bulles immobilière et boursière. Le but premier de ce produit était de constituer un capital en hypothéquant un bien immobilier, capital aussitôt investi en actions. Les emprunteurs pouvaient ainsi profiter des acquis de la croissance du marché immobilier et des perspectives du marché des actions. Comme beaucoup d’emprunts au Royaume-Uni, ce produit était à taux variable et l’emprunteur portait seul le risque de dépassement de la valeur du bien immobilier par la dette (capital + intérêts). Or le marché de l’immobilier et celui des actions ont baissé simultanément alors que les taux d’intérêt augmentaient. Les emprunteurs se sont donc trouvés de plus en plus endettés alors que la valeur de leur investissement diminuait. L’Equity Release est alors devenu un produit risqué entraînant la ruine de nombreux emprunteurs.
Dans les années 1990, le concept a été modifié pour apporter plus de sécurité aux emprunteurs. Les organismes prêteurs ont accepté de porter eux-mêmes les risques majeurs, afin de redonner confiance aux emprunteurs. Une version de l’Equity Release proposant un taux fixe et un risque de dépassement porté par le prêteur fut alors commercialisée avec succès. Les emprunteurs retrouvèrent progressivement confiance dans le produit et le volume d’Equity Release commercialisé a été multiplié par vingt entre 1997 et 2004.
Aux États-Unis, une initiative du « Department of Housing and Urban Development » (ministère du Logement) entraîna la création du HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Le HECM est un prêt destiné aux propriétaires âgés (62 ans au minimum) qui rencontrent des difficultés financières. Les conditions de prêt sont fixées par le ministère du Logement. Le montant du prêt dépend, en grande partie, de l’emplacement du bien, et les plafonds de montants sont différents selon les comtés. La valeur moyenne du HECM est de 280 000 dollars américains (environ 247 000 euros). Ces dernières années, des alternatives privées au HECM ont vu le jour, mais sans véritable succès.
Un contexte démographique français favorable
En France, le PVH s’adresse à un segment de clientèle précis : les retraités, propriétaires, ayant un besoin de complément de revenu durable ou un besoin de liquidité ponctuel.
Les chiffres de l’Insee montrent que le rapport entre les actifs et les inactifs est en baisse depuis plusieurs décennies. Le ratio de dépendance (population active divisée par population inactive) qui était de 2,3 actifs par retraité en 1995 est actuellement de l’ordre de 2. Ce ratio devrait progressivement baisser pour atteindre 1,5 actif par retraité d’ici 2030. Comme le système de retraite français est financé par les cotisations sociales dont le financement est de plus en plus difficile (questions liées à la compétitivité et au taux de la CSG-CRDS), la situation à long terme des retraités est donc préoccupante. Le taux de remplacement, qui est le ratio entre le salaire en activité et la pension de retraite, subira probablement une forte baisse au détriment des générations actuellement cotisantes.
D’après le Conseil d'orientation des retraites, la baisse du taux de remplacement entre 2003 et 2050 serait comprise entre -5 % et -10 % du salaire en fin de carrière, selon les catégories de travailleurs du secteur privé.
Ce contexte démographique laisse donc penser que les retraités qui subiront une insuffisance de leur revenu au cours de leur retraite seront de plus en plus nombreux. Or la grande majorité des retraités français sont propriétaires de leur résidence principale et un quart d’entre eux disposent d’un ou plusieurs autres biens immobiliers, mais aucun produit sur le marché ne leur permet de valoriser ces biens sans avoir à les aliéner.
Le PVH peut répondre aux attentes de cette catégorie de personnes. Il permet d’une part, d’obtenir un capital en valorisant un bien immobilier tout en continuant à en disposer et, d’autre part, d’offrir la possibilité aux héritiers de l’emprunteur de racheter l’hypothèque faite sur le bien au décès du propriétaire.
Les freins au développement sur le marché français sont très puissants…
Le plus important pour l’emprunteur est l’hypothèque de la résidence principale. La transmission du patrimoine est une valeur pour les Français et elle passe bien souvent par la transmission de cette résidence principale. Le PVH offre la possibilité de réintégrer le bien dans la succession en cas de rachat de l’hypothèque, mais cet argument ne suffit pas toujours à convaincre les emprunteurs potentiels, qui redoutent de grever leur succession d’une lourde charge pour leurs héritiers, ou de simplement les déposséder.
L’autre frein important au développement du PVH est son coût excessif, qui le rend difficilement vendable. Les organismes prêteurs ont en effet multiplié les frais, surcoûts et marges de sécurité. Du fait des risques que représente le PVH, les organismes prêteurs appliquent des taux très élevés, couplés à une marge de sécurité qui permet de les couvrir contre les risques liés à une baisse du marché immobilier. Le taux du prêt est aujourd’hui compris entre 4 et 8 %.
Pour un montant de 30 000 euros sur 10 ans, à 8 %, l’emprunteur aura 54 000 euros à rembourser au terme, et 66 000 euros sur 15 ans. Dans ces conditions, les héritiers qui auront la possibilité de racheter l’hypothèque au décès de l’emprunteur auront à rembourser 66 000 euros quand leur parent n’en avait touché que 30 000 euros. Quant à la marge de sécurité, elle peut faire chuter l’estimation du prix du bien immobilier de 5 à 15 %, ce qui entraîne une baisse importante du montant maximum accordé pour l’emprunt. En plus de ces deux éléments, les organismes prêteurs fixent souvent des frais d’ouverture de dossier entre 5 à 8,5 %.
Les organismes prêteurs sont également confrontés à des contraintes qui peuvent les dissuader de se porter sur ce marché. Le PVH nécessite de bénéficier d’une forte expertise du marché immobilier. Aujourd’hui, peu d’assureurs et de bancassureurs bénéficient de structures ou de filiales ayant une expertise suffisante dans ce domaine. De plus, l’organisme prêteur du PVH s’expose à un « triple risque » : le risque de longévité de l’emprunteur, le risque de taux et le risque de baisse du prix du bien hypothéqué. L’organisme prêteur est donc contraint de prendre d’importantes précautions. Le peu de contrats proposés en France le sont donc à des prix qui découragent la recherche du prêt. On peut tout de même relativiser la contrainte du « triple risque » dans la mesure où, ces trente dernières années, les prix de l’immobilier n’ont fait qu’augmenter quand les taux d’intérêt baissaient. Dans ces conditions, le risque de longévité n’est plus défavorable pour l’organisme préteur : plus il attend pour la revente, plus il y gagne. Dans ce cas, le seul véritable risque réside dans une disjonction temporaire du taux de croissance des prix de l’immobilier et du taux d’intérêt.
Enfin, le manque d’expérience du PVH sur le marché français dissuade les acteurs de se lancer sur ce nouveau marché, encore mal connu.
D’autre part, le PVH ne représente pas une solution réellement adaptée au problème de retraite en France. N’oublions pas qu’au moment du décès, le bien sera, soit racheté par les ayant-droits, soit vendu. Dans les deux cas, ce prêt aura profité à un retraité et aura été soldé par des actifs. Le PVH n’est donc qu’une illustration de plus d’un système qui dépend de la contribution des actifs pour maintenir le niveau de vie des inactifs.
…les opportunités de développement existent pourtant
Pour l’organisme prêteur, le levier marketing résulte de ce que le segment de clientèle exprime un besoin qui ne peut être satisfait par aucun autre produit proposé sur le marché. C’est le cas des retraités à faibles revenus, propriétaires, qui n’ont pas anticipé leur baisse de revenu à la retraite. Ce sont également des retraités plus aisés, mais qui ont un besoin de trésorerie ponctuel ou qui souhaitent bénéficier d’un complément de revenu et ne peuvent recourir à l’emprunt, car leur allocation retraite est trop faible ou leur âge trop avancé.
Le développement de ce produit est encouragé par la législation. Depuis le 22 juillet 2015, la loi de transition énergétique pour la croissance verte apporte une modification au PVH qui permet d’atténuer grandement le frein le plus important pour l’emprunteur, à savoir le risque de déshériter ses ayant-droits.
Le lien entre la croissance verte et le PVH n’est pas très clair. Pourtant, le législateur l’a retenu. Les retraités sont souvent propriétaires de leur résidence principale, ce qui implique qu’ils peuvent avoir recours au PVH pour financer la transition énergétique de leur logement. Conscient de la limite du PVH engendré par le risque d’aliénation du bien au décès de l’emprunteur, l’État prévoit qu’il est maintenant possible pour l’emprunteur de rembourser lui-même les intérêts d’un PVH. Ses héritiers n’auront donc plus qu’à rembourser le capital emprunté lorsque le décès surviendra.
Le PVH a également sa place dans la gamme dépendance (prévoyance). En cas de dépendance, des aménagements du foyer sont souvent nécessaires si la personne dépendante peut et souhaite être maintenue à domicile. Ces aménagements peuvent s’avérer coûteux. Dans le cas contraire, la personne dépendante se retrouve dans l’obligation de rejoindre un établissement spécialisé (centre de soins, maison de retraite…), dont le prix de séjour est très élevé et dépasse largement les versements de l’aide personnalisée à l’autonomie (APA). Selon les chiffres publiés par la FFSA, en 2013, seulement 1,5 million de personnes avaient acquis en France un contrat de couverture dépendance. On peut en déduire que sur les 15,5 millions de retraités français, le taux d’équipement en contrat dépendance est inférieur à 10 %. Les assureurs et bancassureurs peuvent donc chercher à intégrer le PVH dans la gamme de produits dépendance afin d’apporter une solution de financement de l’aménagement de leur domicile, de leur assistance ou d’hébergement dans un établissement de long séjour pour les clients touchés par la dépendance et qui ne bénéficient pas d’une prise en charge suffisante par l’APA et/ou d’un contrat de rente dépendance. Comme le PVH n’impose pas de sélection médicale, le fait d’être déjà dépendant n’empêche pas le client d’obtenir un financement.
Le PVH peut ainsi être intégré aussi bien dans la gamme de produits retraite ou la gamme de produits dépendance des acteurs de l’assurance. On peut donc estimer qu’il a des perspectives de développement sur le marché français, d’autant que la loi en a assoupli les conditions d’utilisation. Il reste bien sûr à proposer des conditions financières plus attrayantes que celles proposées aujourd’hui sur le marché.
Bibliographie
Ouvrages généraux et Études
Chaput H. (2010), Patrimoine des ménages début 2010, INSEE division revenus et patrimoine des ménages n° 1325, novembre.
Conseil d’orientation des retraites (2014), Évolutions et perspectives des retraites en France, COR, juin.
Dubocage T. (2006), « Le prêt viager hypothécaire », Risques n° 65, mars.
Fontaine R. et Plisson M. (2014), « Dans quelle mesure les préférences individuelles contraignent-elles le développement du marché de l’assurance dépendance ? », INSEE Économique et Statistiques n° 474.
Griffond C. (2008), Les Viagers immobiliers en France, République française, Conseil économique et social.
Jachet N. (2004), Rapport sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées, ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie.
Navaux J. et Villemeur A. (2013), Le Viager : un levier pour liquéfier le patrimoine et accroître la consommation, Chaire Transitions démographiques, Transitions économiques Paris Dauphine.
Ogg J. (2012), Ressources et logement pendant la retraite : quels sont les liens ?, La doc. française, janvier.
Textes de droit français
Sénat, « Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte (Procédure accélérée) », article 6, 3 mars 2015.
Poniatowski L., Rapport sur le Projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte, avril 2015.
Sénat, Ordonnance n° 2006-346, art. L. 314-1 à L. 314-20, 2006.
