L’encours de crédit habitat aux ménages est en hausse marquée : +6,1 % sur un an en juin 2021, après +5,5 % fin 2020. Au premier semestre 2021, hors rachats et renégociations, la production brute de nouveaux prêts à l’habitat bondit de 26 % sur un an, en lien avec l’effet du confinement du printemps 2020. Par rapport à un premier semestre « normal » (2019), elle croît fortement, de 22 %.
Cette évolution du crédit habitat reflète l’état du marché immobilier français, qui a bien résisté à la crise sanitaire en 2020 et reste très dynamique en 2021. Dans l’ancien, les transactions n’ont reculé que de 4 % sur un an en 2020 et accélèrent nettement en 2021, atteignant de nouveaux records historiques : 1 130 000 ventes en cumul 12 mois en mai, +9,7 % sur un an. Les prix augmentent de 5,9 % sur un an au premier trimestre. Dans le neuf, les ventes s’étaient repliées plus fortement que dans l’ancien en 2020, de l’ordre de 15 %. Elles se redressent au premier semestre 2021 : +15 % par rapport au semestre précédent.
Quelques facteurs défavorables
L’environnement économique s’est nettement affirmé, avec une croissance prévue de 5,8 % cette année, comme, d’environ 1,5 %, le pouvoir d’achat des ménages, dont la confiance se redresse. En revanche, le taux de chômage reste élevé et devrait augmenter un peu en 2021, avoisinant 8,4 %, contre 7,9 % en 2020. L’insuffisance de l’offre dans le neuf, qu’on constatait déjà avant la crise, s’est accentuée, avec un net recul des permis de construire en 2020. En matière de conditions d’octroi de crédit, un léger resserrement est à l’œuvre. À la suite des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (fin 2019), le poids des crédits à taux d’effort élevé (supérieur à 35 %) dans la production de crédit s’est peu à peu réduit, à 22,7 % au T3 2020, à comparer avec les 27,7 % de 2019. À terme, il doit être ramené à 20 % maximum, cette recommandation devenant une norme contraignante dès l’été 2021, ce qui contribuera à freiner la production de crédit habitat, mais de façon modérée.
Des fondamentaux favorables
Les facteurs structurels de soutien restent présents : démographie, préparation de la retraite et surtout effet valeur-refuge, renforcé par la crise sanitaire. L’immobilier rassure, par son côté tangible, des évolutions assez régulières, un rendement relativement attractif et une valorisation en général favorable sur longue période. Par ailleurs, du fait de la crise sanitaire, de l’impératif écologique et du développement du télétravail, la demande se réoriente en faveur d’un habitat plus confortable et plus vert (maisons avec jardin). Un certain nombre d’habitants de grandes villes (Paris, Lyon) les quittent pour s’installer dans des maisons anciennes situées dans de petites villes des départements limitrophes. Les prix freinent à Paris (+1,7 % sur un an au T1 2021, contre +8 % un an plus tôt) tandis que ceux des maisons franciliennes augmentent, +7,1 % sur un an au T1, contre +2,4 % un an plus tôt.
En outre, le crédit habitat français est un modèle prudent, aux risques contenus. Le ratio de CDL habitat, qui était très bas avant la crise (1,29 % en 2019), a encore baissé en 2020 (1,06 %). Il pourrait remonter légèrement en 2021, mais resterait très mesuré. Enfin et surtout, les taux de crédit habitat demeurent très bas et attractifs. Hors assurances, ils atteignaient 1,14 % en moyenne au T2 2021. Les taux OAT 10 ans devraient rester très modérés en 2021-2022, du fait notamment de la politique monétaire très accommodante de la BCE et de la modération relative des pressions inflationnistes en zone euro.
En 2021, les ventes se redresseraient et atteindraient de nouveaux records dans l’ancien, 1 125 000 unités, 10 % de plus qu’en 2020, 5 % de plus qu’en 2019. Elles remonteraient légèrement dans le neuf. Les hausses des prix seraient assez élevées, de l’ordre de 6 %, avec une accélération en province et un net ralentissement, voire une légère baisse, dans certaines grandes villes, notamment Paris. Ces prévisions conduiraient à une hausse de 15 % de la production et de 6 % de l’encours de crédit habitat en 2021.
