Au milieu du déferlement presque ininterrompu de mesures aggravant les prélèvements obligatoires en France depuis le printemps 2011, déferlement que la nouvelle majorité a bien peu de chance d’endiguer, une mesure à peine entraperçue dans la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 en date du 30 décembre 2011 paraît comme une bouée de sauvetage au milieu du déluge fiscal, pour tempérer les ardeurs des services de vérification.
Sous le vocable peu marketing de « patrim usagers », le nouvel article L. 107B du Livre des procédures fiscales instaure un droit d’accès au « fichier immobilier », ouvrant la perspective de voir cesser enfin l’une des plus surprenantes entorses à l’état de droit que comportait encore la fiscalité française. Sous réserve que les modalités d’application de ce texte soient finalement précisées dans un décret pris sous le contrôle de la CNIL, les contribuables pourront, pour les besoins de l’évaluation de leurs biens immobiliers à des fins fiscales consulter la liste des transactions intervenues sur des biens comparables.
Une surprenante entorse
On sait que la valeur vénale à retenir pour la déclaration des transactions soumises aux droits de mutation ou pour le calcul des bases de l’ISF s’entend pour la Cour de cassation « du prix normal qu'eût accepté de payer un acquéreur quelconque n'ayant pas une raison exceptionnelle de convenance de préférer le bien évalué à d'autres
En l’absence de confrontation réelle de l’offre et de la demande, la Cour de cassation a jugé dans un
La connaissance de la consistance et des prix des transactions intervenues sur des biens comparables à une date déterminée est donc une donnée essentielle de l’évaluation des biens. L’appréciation de la « comparabilité » effective des biens l’est tout autant, puisqu’en l’absence de comparabilité, ce sont des critères alternatifs – généralement plus financiers et pour l’instant moins bien maîtrisés par les services de vérification – qui ont vocation à être retenus. Or une appréciation pertinente de l’existence de transactions et de la comparabilité de ces transactions nécessite évidemment, à tout le moins, de les connaître.
Et jusqu’à aujourd’hui, il y avait dans ce domaine une surprenante entorse aux principes les plus élémentaires de l’état de droit, puisque les services de vérification avaient accès au fameux fichier immobilier, patiente compilation par le conservateur des hypothèques des transactions enregistrées par les contribuables, cependant que ces derniers ne pouvaient y accéder.
« Votre bonne foi n’étant pas mise en cause… »
Combien de contribuables, en découvrant la longue liste des transactions mentionnées sur un mode d’évidence désolée par l’inspecteur dans la proposition de rectification, toutes évidemment à des prix très supérieurs à l’évaluation qu’il avait utilisée pour ses propres déclarations, n’ont pas senti leur sang se glacer autant de honte que d’angoisse devant l’évidence : il n’avait, lui, aucun moyen de vérifier la consistance réelle de ces transactions dont il n’avait jamais entendu parler et dont la connaissance lui était tout simplement interdite…
Comment imaginer, alors, contredire cette puissance de feu donnée au service ? Combien de contribuables, pétris de culpabilité, se sont même sentis soulagés d’échapper à des pénalités ?
Soudain remis à sa place d’écolier fautif, le contribuable capitule et compte soudain sur la mansuétude de la puissance publique, mansuétude d’ailleurs généreusement et spontanément manifestée par la renonciation, dûment mentionnée au terme de la proposition de rectification, de la pénalité pour manquements délibérés. « Votre bonne foi n’étant pas mise en cause… » Ouf !
La position de la Cour européenne des droits de l’homme
Depuis de nombreuses années, quelques praticiens s’étaient interrogés sur la légitimité de ce droit exorbitant dont usaient et abusaient les services de connaître l’ensemble des transactions immobilières et d’en user à loisir grâce à l’accès au fameux « fichier immobilier », droit qui était refusé au contribuable.
De son côté, la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH) avait critiqué nettement cette inéquité en matière d’expropriation immobilière. Dans un arrêt en date du
Pourtant, jusqu’à présent, la Cour s’était refusé à critiquer cette inégalité des armes dans le domaine fiscal. Elle avait en effet jugé que « le contentieux fiscal échappe au champ des droits et obligations de caractère civil, en dépit des effets patrimoniaux qu’il a nécessairement quant à la situation des
Des débats interminables
Cette fragile justification paraissait ne pas devoir tenir longtemps et sur les instances des autorités européennes, le droit s’apprête enfin à égaliser les situations… Il résulte en effet des dispositions de l’article L. 107B du Livre des procédures fiscales, issu de l’article 59 de la loi du 30 décembre 2011, que le contribuable pourra, à certaines conditions, accéder à un certain nombre d’informations figurant dans ce fichier, le tout sous réserve que les décrets d’application de ce dispositif soient pris, ce qui nécessite l’émission par la CNIL d’un avis préalable. Mais est-ce une si bonne affaire ? En effet, l’ignorance ne pourra plus tenir lieu d’excuse aux sous-évaluations les plus flagrantes et des débats interminables risquent de fleurir sur la comparabilité réelle des transactions les unes par rapport aux autres, tant il est vrai que par essence, le bien immobilier n’est pas fongible… En outre, quelle utilisation l’administration fiscale fera-t-elle des demandes d’information dont elle aura connaissance ? N’y verra-t-elle pas le signe d’une bonne prise à opérer, d’une opération qui se prépare ou simplement d’une crainte qui se manifeste et qui pourrait, peut-être, justifier une petite vérification ?
L’égalité des armes pourrait avoir un prix très conséquent…
