Le modèle français du financement de l’habitat, particulièrement protecteur pour l’emprunteur et qui a prouvé sa résilience lors des crises de 2008 et 2011, repose sur trois piliers :
- des crédits immobiliers en très grande majorité à taux fixes ou à taux révisables plafonnés (92 % de la production annuelle et 85,5 % des encours à fin 2014) ;
- basés sur une appréciation de la solvabilité des emprunteurs permettant aux clients de s’engager sereinement dans l’achat de leur logement (le taux d’effort moyen des ménages s’affiche à 29,8 % en 2014, soit en deçà de son niveau de 2005) ;
- en outre garantis en majorité au moyen d’un mécanisme sûr et peu coûteux, le cautionnement (à fin 2014, ce sont près de 53 % des encours qui sont garantis par des cautions d’établissements de crédit ou de compagnies d’assurance).
Un écosystème résilient menacé
Ce modèle de financement a fait ses preuves, tant du point de vue des clients emprunteurs que des banques qui fournissent ces crédits. Au-delà de la dynamique avérée du marché avec des encours en constante augmentation, y compris durant la dernière crise financière de 2007-2008 (encore 4,1 % de croissance annuelle de l’encours des prêts immobiliers à fin décembre 2015, avec un total de 862 milliards d’euros soit plus de 80 % des crédits accordés aux particuliers), c’est surtout la sécurité apportée par ce modèle qu’il faut souligner. Ainsi, les taux d’encours douteux sur le crédit immobilier en France sont parmi les plus faibles au monde, y compris durant la dernière crise financière de 2007-2008 : sur les 10 dernières années, les taux d’encours douteux n’ont pas dépassé 2 % en France, contre par exemple plus de 8 % aux États-Unis ou encore 6 % en
Or force est de constater que les travaux réglementaires internationaux en cours dans le cadre du Comité de Bâle font peser une menace réelle sur cette pratique française de distribution responsable du crédit immobilier et sur la protection des emprunteurs. Il est essentiel sur ce sujet de disposer d’une vision globale de l’agenda des réformes, afin d’évaluer de manière agrégée l’impact que ces dernières pourraient avoir sur les fondamentaux du financement de l’immobilier en France. Trois réformes majeures nous semblent aujourd’hui pouvoir être identifiées : la révision du risque de taux dans le portefeuille bancaire
La menace sur les taux fixes
Compte tenu des habitudes comportementales des déposants français mais également et surtout des caractéristiques réglementaires et fiscales des produits d’épargne populaires, les montants déposés sur les comptes à vue (environ 350 milliards d’euros) ainsi que sur les comptes d’épargne (réglementés pour la partie non centralisée auprès de la Caisse des dépôts auxquels s’ajoutent les autres livrets pour environ 610 milliards d’euros au total) ont, de manière historique, régulièrement progressé et évolué de manière non corrélée aux évolutions des taux d’intérêt court
Si la réglementation en cours d’élaboration au Comité de Bâle sur le risque de taux dans les bilans bancaires ou si le superviseur européen (Mécanisme de supervision unique – MSU) devait homogénéiser et standardiser la gestion actif/passif des banques (au travers notamment la non-prise en compte de l’investissement des fonds propres, ainsi que la limitation de la maturité de replacement des dépôts à vue et de l’épargne), les banques françaises pourraient ne plus pouvoir offrir du taux fixe à leurs clients dans les conditions actuelles car elles ne disposeraient plus, prudentiellement, de ces ressources à long terme. Renchérir fortement le taux fixe ou, pire, transférer ce risque de taux vers l’emprunteur final à travers du taux variable aurait de facto des conséquences sur la solvabilité des clients à terme.
La menace sur les conditions d’octroi
Aujourd’hui, la force et la pertinence du système du crédit immobilier en France s’appuient principalement sur la solvabilité du client et non pas sur la valeur du bien acquis. L’analyse de la situation financière de l’emprunteur au moment du montage du dossier de crédit permet de s’assurer de la pérennité du remboursement sans qu’elle ne soit pénalisée par la volatilité éventuelle du prix du bien acquis.
Or la réglementation pourrait obliger les banques à ne plus regarder que la « loan to value » (LTV), qui correspond au ratio entre le montant du prêt principal et la valeur d’achat du logement, hors droits de mutation et/ou d’acquisition. En cours de vie du crédit, la LTV est égale au rapport entre le capital restant dû et la valeur de marché du bien financé. Alors que la LTV moyenne à l’octroi en France s’établit à 82,5 % en 2014, les évolutions réglementaires actuelles pénaliseraient les crédits dont les LTV seraient supérieures à 80 %. Quand on analyse plus en détail les différents segments, cette réforme pourrait pénaliser plus fortement, avec des incidences sur les volumes et les prix, les financements des primo-accédants et l’investissement locatif.
Il est ainsi essentiel que la réglementation reconnaisse le facteur de risque « loan to income » (valeur du prêt rapporté aux revenus disponibles de l’emprunteur ou tout autre indicateur similaire comme le taux d’effort) pour les financements immobiliers à taux fixes, avec un calibrage des risques pondérés qui serait plus favorable que celui pour les financements en taux variables analysés au travers de la LTV, afin de refléter la nature moins risquée de ces financements. Dans un marché à taux fixes, le facteur de risque « loan to income » présente en effet trois avantages : la simplicité (de calcul, d’analyse et de compréhension de la part des emprunteurs), la comparabilité et une meilleure sensibilité au risque (notamment le risque de non-remboursement, risque principal sur ce marché).
En deuxième lieu, alors que les autres pays utilisent très largement l’hypothèque, l’analyse systématique de la situation personnelle de l’emprunteur a permis le développement d’un mode de garantie sûr et peu coûteux pour l’emprunteur : le cautionnement. L’assurance emprunteur, quant à elle, protège tant la banque que l’emprunteur. Son prix est négociable et la réglementation en vigueur en France permet une mise en concurrence à la fois au moment de la mise en place du crédit mais aussi dans la première année de son remboursement.
Or, les travaux bâlois s’appuient sur le système de l’hypothèque, aujourd’hui peu répandu en France en comparaison du système du cautionnement. Le Comité de Bâle, même s’il a connaissance de leur existence, ne prend pas en compte toutes les spécificités nationales de fonctionnement. À ce titre, le cautionnement n’est donc pas aujourd’hui au niveau international reconnu d’un point de vue prudentiel. De même pour les exigences de liquidité long terme des banques, le projet actuel de réglementation
Enfin, l’évaluation, la mesure ainsi que les modalités de dépréciation des actifs financiers sont modifiées en profondeur par la norme IFRS 9 publiée en juillet 2014 (en cours d’adoption par la Commission européenne avec une date d’entrée en vigueur au 1er janvier 2018). Le nouveau modèle de provisionnement prévu par IFRS 9 basé sur les pertes attendues, pourrait conduire à un renchérissement du coût du crédit – afin de compenser en partie les hausses de provisionnement – et/ou un resserrement des conditions d’octroi – afin de limiter les expositions des banques à une clientèle plus fortement exposée à une dégradation future de la qualité du risque de crédit.
La menace sur les volumes de financement
Le Comité de Bâle travaille également sur la révision du ratio de levier, qui correspond au rapport des fonds propres d’une banque sur le total des engagements de la banque (bilan et hors-bilan). Actuellement fixé à 3 %, le Comité de Bâle a annoncé en décembre dernier vouloir réviser à la hausse le calibrage de ce dernier pour les banques systémiques. Dans un contexte européen d’intermédiation forte, ce ratio est extrêmement pénalisant et contraignant pour les banques européennes et françaises. Cette pression sur la taille des bilans bancaires rend nécessaire le développement d’une titrisation européenne sûre, transparente, et performante, si l’on veut éviter toute restriction potentielle des volumes de crédits. Le modèle des agences semi-gouvernementales américaines de type Fannie Mae et Freddie Mac devrait inspirer l’Union européenne afin de permettre l’émergence d’un marché dynamique.
En risquant de pénaliser la pratique des crédits immobiliers à taux fixes et le cautionnement comme système de garantie équivalent, et en demandant aux banques de se focaliser sur le rapport de la valeur du prêt par rapport à la valeur du bien financé, les travaux en cours au niveau international pourraient bouleverser en profondeur le marché immobilier en France et déséquilibrer un modèle de financement qui a su démontrer sa résilience. Comme l’ont demandé également le Bureau européen des consommateurs ou bien encore les Fédérations professionnelles LCA-FFB, FNAIM, FPI, la plus grande vigilance de l’ensemble des acteurs en la matière est essentielle, notamment celle des pouvoirs publics et autorités nationales qui siègent dans ces instances internationales et européennes.
