L'énigmatique retour des SCPI

Ambiance oblige, la pierre redevient une valeur refuge. Dans un environnement où l’incertitude domine, où la rémunération des Sicav « sans risque » est faible et où celle de l’assurance-vie décroît, alors que l’orientation de la Bourse n’est pas claire et que les menaces inflationnistes perdurent, l’attractivité relative de la pierre s’est renforcée. Cette nouvelle hiérarchie des placements s’est traduite par l’augmentation des prix du logement, par le succès considérable du dispositif Scellier… et par un niveau de collecte historique des SCPI.

Épargne des ménages

L’investissement locatif est encouragé par l’amortissement Scellier, dont le succès est indéniable. On peut estimer à près de 15 milliards d’euros les montants investis en 2010. Avec 900 millions, les SCPI Scellier représenteraient donc 6 % de ce flux d’épargne. Ce dispositif a permis de construire environ 74 000 logements en 2010, la contribution des SCPI étant de l’ordre de 4 500.

C’est peu, et c’est beaucoup. L’épargne intermédiée, avec la délégation de gestion et la mutualisation des risques, apporte un degré de sécurité non négligeable. La dynamique des SCPI Scellier est donc intéressante, mais on pourrait lui imaginer un rôle plus important dans les flux d’épargne vers l’immobilier.

Le même point de vue peut être adopté pour les SCPI non fiscales. Les souscriptions brutes ont été de 2,1 milliards d’euros, dont 400 millions sur le marché secondaire – donc en contrepartie de vendeurs –, soit une collecte nette de 1,7 milliard d’euros. À l’échelle des SCPI, c’est considérable.… mais à l’échelle de l’épargne ?

L’immobilier capte la moitié de l’épargne des ménages en France. En montants absolus, ce sont près de 120 milliards d’euros qui sont annuellement consacrés à l’immobilier par les ménages (en net, c’est-à-dire achats/ventes). On voit immédiatement que l’essentiel, pour ne pas dire la quasi-totalité de l’investissement immobilier en France, est le fait de l’achat en direct et que la gestion collective au travers des SCPI n’en représente qu’une part très marginale.

L’avenir de l’épargne immobilière

Certes, la croissance de la collecte des SCPI s’explique par l’environnement favorable à l’immobilier, mais elle tient aussi à leurs propres performances. Le rendement est comparativement élevé : 5,31 % en début d’année 2011, soit 2 % au-dessus de la référence des taux longs. Surtout, le rôle d’amortisseur que l’on attend de ce type de placement a parfaitement fonctionné pendant la crise financière des années 2008-2009 et les retombées économiques de 2009-2010 : les revenus distribués sont restés stables. Moins brillantes quand tout va bien, plus résistantes par mauvais temps, les SCPI sont bien ancrées dans leur vocation de placement de longue durée, notamment dans l’optique de préparation ou de consommation de la retraite.

Mais la question majeure qui s’impose est celle du poids relatif de la gestion collective dans l’épargne immobilière. La capitalisation de l’ensemble des SCPI est aujourd’hui de 23 milliards d’euros ; une croissance à 50 ou 100 milliards en quelques années nécessiterait une forte évolution des structures de gestion et probablement des méthodes de distribution. Mais pourquoi pas  ? Toutes choses égales par ailleurs, le poids des fonds dans l’épargne immobilière allemande est encore plus élevé. Peut-être faut-il raisonner en termes de « fonds » ou de « pierre-papier », en un sens plus large que les SCPI : à côté d’elles, des OPCI grand public pourraient enrichir l’attractivité de la gestion collective pour l’épargne immobilière, sans compter les SIIC cotées en Bourse et les OPCVM immobiliers. Les marchés des actions et des obligations ont réalisé depuis longtemps leur adaptation à l’épargne des particuliers. Le moment est peut-être venu pour l’immobilier de faire lui aussi cette révolution.