Des crédits immobiliers pour le bas de la pyramide ?

Le crédit immobilier peut-il être la solution pour permettre aux populations à bas revenus des pays émergents d’accéder à un habitat décent ? La question a été abordée lors du forum Convergences à Paris en septembre, alors que se tient en octobre en Équateur Habitat III, le très rare (tous les 20 ans) sommet des Nations Unies sur la question. Dans le monde, 1,5 milliard de personnes ont besoin d’améliorer leur logement ; il devrait y en avoir le double d’ici 15 ans. Mais les interlocuteurs privilégiés de ces populations, les institutions de microfinance (IMF), peinent à répondre aux enjeux. « Seuls 2 % du portefeuille des IMF est constitué de prêts pour l’habitat. Nous voulons porter ce chiffre à 10 % », explique Patrick McAllister, Senior Advisor de l’ONG Habitat for Humanity. Les obstacles au développement du microcrédit à l’habitat sont nombreux et parfois communs à toute la microfinance : absence de revenus formels, indisponibilité du collatéral, en particulier les titres de propriété… Mais certains sont exacerbés par la nature même de ces « micro-mortages » : les quelques IMF qui s’y essaient [1] buttent contre le décalage en matière de maturité et de change entre les prêts qu’elles accordent (sur 5 à 15 ans en monnaie locale) et les ressources qu’elles collectent auprès des investisseurs institutionnels (2 à 5 ans, en dollars). « Le sujet du risque de change est spécifiquement important pour les microcrédits à l’habitat du fait de leur durée. Or les investisseurs ne veulent pas prendre ce risque et il revient très cher de le couvrir », regrette Patrick McAllister. Ce qui augmente le taux facturé aux clients, pourtant déjà jugé élevé. Il faudra résoudre ces problèmes de fond pour permettre à ce marché de l’habitat des populations du bas de pyramide – estimé à plus de 300 milliards de dollars chaque année [2] – de se développer à la hauteur des besoins.